Creación de un contrato estándar pionero en el sector para la prefabricación modular con ConsensusDocs [transcripción del podcast].

Bienvenidos todos. Mi nombre es John McMullen y soy el Director de Marketing aquí en MBI. Hoy hablo con Brian Perlberg, Director Ejecutivo y Consejero Senior de ConsensusDocs. Brian está aquí para hablar sobre el nuevo contrato que ConsensusDocs ha creado para proyectos modulares, cómo se desarrolló y todos los beneficios que puede proporcionar a las partes interesadas en proyectos modulares. Brian, gracias por estar aquí.

Brian Perlberg

John, gracias por invitarme. Se lo agradezco.

John McMullen

Con gusto. Para aquellos que no están familiarizados con ConsensusDocs, ¿quiénes son ustedes? ¿A qué te dedicas? ¿Cómo empezaste?

Brian Perlberg

Bueno, ConsensusDocs ha existido desde septiembre de 2007 y publicamos las mejores prácticas, documentos de contratos de construcción estándar. Si no está familiarizado, los documentos contractuales, los estándares que las asociaciones identifican, redactan y publican, juegan un papel realmente importante en el establecimiento de las reglas, el libro de jugadas para la industria de la construcción de diseño. Los documentos estándar existen desde hace más de 100 años y es casi como legislación privada porque no es como si hubiera un enfoque único para todos. Una vez más, lo que está en los contratos generalmente representa roles, responsabilidades y lo que esperas de las reglas básicas generales de un proyecto, lo que se debe y lo que no se debe hacer a menudo. Una de las cosas que me gusta decir es que no se puede decir contratista general sin decir las palabras contrato. No se puede decir la palabra subcontratista sin decir las palabras contrato. Los contratos importan. Los estudios lo demuestran. Y estamos muy contentos de que nos dediquemos a cambiar y mejorar la industria, y de establecer una mejor base contractual sobre cómo construir tanto desde un punto de vista legal, como de mejores prácticas.

John McMullen

Entonces, ¿cuál es el alcance de sus servicios? ¿Qué tipo de contratos ofrecen? ¿Cuántos ofrecen?

Brian Perlberg

Sí, y por eso debo mencionar que ConsensusDocs es el Docs en los documentos tiene un doble significado, por cierto. Son las siglas de diseñadores, propietarios, contratistas y subcontratistas. Lo que se pretende es que estemos tratando de reunir a toda la industria para encontrar una mejor manera de construir. Una de las formas en que lo hacemos es mientras publicamos, por así decirlo, solo documentos contractuales estándar, hay muchos de ellos. De nuevo, juegan un papel muy importante. Abordamos todos los principales métodos de entrega de proyectos. Con esto me refiero al método tradicional de diseñar, ofertar y construir, con el que probablemente estés más familiarizado, que sigue siendo la forma más frecuente de diseñar y contratar. También abordamos la construcción de diseño, que es una forma bastante sustancial de entregar proyectos, cm en riesgo, así como cm agencia, y fuimos los primeros en sacar un documento de entrega de proyectos integrado estándar. Además de eso, tenemos muchos otros acuerdos, como subcontratos, que respaldan los principales métodos de entrega de proyectos, así como problemas emergentes particulares, como el modelado de información de construcción. Hablaremos de ello más adelante, pero como el primero en publicar un documento de contrato de construcción prefabricada. Así que la respuesta es que lo comparo con el comercial. Ha pasado un poco de tiempo. Tal vez esté saliendo conmigo mismo, pero ¿recuerdas el de la salsa de espagueti Prego? Si necesita un documento de contrato, lo encontrará en nuestro catálogo de contratos. Al igual que la salsa de espagueti tenía todos los ingredientes principales que necesitas para una gran comida.

John McMullen

Entonces, cuéntenme sobre la coalición que ustedes han formado. Usted ha aludido a ello antes. MBI es miembro, orgulloso de serlo, pero ¿por qué es tan importante traer todas estas voces a la mesa?

Brian Perlberg

Bueno, se remonta a la historia de cómo se documenta un contrato estándar. Históricamente, una asociación redacta un documento de contrato y lo publica. Un documento estándar probablemente va a ser más justo que algo escrito a medida, o un manuscrito, un documento, que es único, o tal vez incluso es una agencia pública que lo escribe por sí misma. Esos documentos a veces son lo que yo llamo contratos Frankenstein; en el sentido de que están cosidos a partir de las partes muertas de todos los proyectos fallidos. Por lo general, tienen un perfil de asignación de riesgos que consiste en trasladar todo el riesgo de una parte a otra. Eso no es bueno y esa es una de las razones por las que nuestra industria lucha con la eficiencia es porque la asignación adecuada de riesgos es que a la parte que está en la mejor posición para administrar y mitigar el riesgo, se le debe asignar ese riesgo. A nivel mundial, se puede adoptar un enfoque de IPD y tratar de gestionar el riesgo de forma holística a nivel de proyecto, y que todo el mundo gestione y mitigue ese riesgo. Aquí está la cuestión, si una asociación escribe un documento de contrato, ¿hacia quién crees que la gente va a pensar que es parcial? Si el Instituto Americano de Arquitectos, AIA, redacta un documento de contrato, ¿cree que va a ser ventajoso para el propietario? ¿Crees que va a ser ventajoso para el contrato? No, vas a pensar que va a favorecer a los miembros de la AIA, cuya misión es promover los intereses de su sociedad profesional. Todo eso está muy bien, pero el problema es que los documentos contractuales estándar establecen las reglas básicas. Funciona mucho mejor cuando tienes previsibilidad en tus términos de un contrato a otro en lugar de que la gente tome un documento de contrato estándar de 40 páginas y diga, esto no me beneficia, voy a eliminar casi todas las palabras de este contrato. Voy a hacer que esté sesgado hacia mí. Entonces estás jugando y enviando donde estás tratando de averiguar, gotcha, contract, gotcha cómo vas a obtener el extremo corto del palo en el contrato.

Así que apareció ConsensusDocs. El concepto era, está bien, lo entendemos. Si está escrito por una asociación, incluso si es justo, la gente lo va a percibir como un sesgo hacia ese grupo. Así que vamos a deshacernos de este problema del nudo gordiano por un sesgo, y vamos a conseguir que todo el mundo tenga un asiento igual en la mesa de redacción. Así que invitamos a todo el mundo. Propietarios, contratistas, subcontratistas, profesionales del diseño. Admito que, al principio, los profesionales del diseño, debido a que han tenido un papel externo en el control de los términos y condiciones y su autoridad profesional en el proceso, se mostraron reacios a participar. Ha costado mucho esfuerzo poner sobre la mesa su perspectiva y ser adecuadamente representativa, y creo que lo hemos hecho. La cuestión es que todo el mundo tiene la misma permanencia en la mesa de redacción. El producto final está orientado a tener un mejor documento de contrato que alguien a nivel de proyecto pueda tomar del nivel nacional, sacarlo de la estantería y poner la información específica del proyecto y sentir que han equilibrado el riesgo de una manera que está diseñada para hacer una cosa, obtener mejores resultados del proyecto. Lo hacemos de una manera realmente innovadora, en la que hemos conseguido que todo el mundo tenga esta mentalidad y hemos sido capaces de asumir un papel de liderazgo para abordar los problemas emergentes que están afectando a nuestra industria para mejor. No se me ocurre un mejor ejemplo que el documento del contrato de prefabricación, pero lo hemos hecho en muchas áreas.

John McMullen

Bueno, esa es una fantástica introducción a mi siguiente pregunta. Muchas gracias. En cuanto al contrato prefabricado, MBI trabajó con ConsensusDocs durante dos años, ayudando a crear este nuevo contrato. Me preguntaba si podría contarme sobre ese proceso de desarrollo.

Brian Perlberg

Seguro. La conversación comenzó porque un miembro de AGC, que es un participante muy activo en la coalición ConsensusDocs, Sue Cloans, que estaba con Gil Bane, era la presidenta de un grupo de trabajo. Creo que era para un grupo de prefabricación o modular fuera del sitio para mejorar la industria y me estoy equivocando con el nombre. Tom Hardiman estaba en ese grupo y de hecho era el vicepresidente cuando Sue era la presidenta y más tarde se convirtió en la presidenta. Me pidió que entrara y hablara sobre los documentos del contrato porque soy una especie de persona a la que acudir para los documentos del contrato en el espacio de la construcción. Iniciamos una conversación sobre esto es realmente importante. Esta es una forma de mejorar la industria. Una de las formas en que creo que ConsensusDocs, nuestra ventaja competitiva es que somos oyentes activos. Hace 100 años que no hacemos esto. Tenemos un buen historial, pero estamos abiertos a nuevas ideas y queremos hacer cosas nuevas.

Tom y yo nos pusimos a hablar y creo que después de ser presentados por este grupo externo, creo que fue una mejora de proceso para la industria que también incluía Nibs. Creo que tal vez Nibs lo estaba dotando de personal. Creo que hubo una reunión con MBI y, básicamente, creamos este concepto de, abordemos la construcción de prefabricación. Tomamos esa idea en el Consejo de Redacción de ConsensusDocs, y hay representantes de 40 grupos. MBI se convirtió en el grupo número 41, por lo que ahora puedo decir más de 40 organizaciones. El concepto fue aprobado con entusiasmo. Luego, lo que hicimos fue trabajar con la gente a través de MBI, a través de Nibs y a través de la coalición ConsensusDocs. De hecho, diría que este fue uno en el que ABC en particular fue excelente para conseguirnos voluntarios. Enviamos esta invitación abierta a muchas personas que conocen, no solo los documentos contractuales, sino que también tienen conocimientos sobre la construcción modular prefabricada y otros aspectos de eso. Teníamos abogados, teníamos gente que conocía muy bien la industria, y los reunimos. Primero, hablamos de conceptos y filosofía. Hablamos mucho sobre lo que estamos viendo en la industria que son brechas. ¿Cuáles son los problemas, por lo general, cuando intentamos escribir un documento pionero en la industria? Hay una escasez de ejemplos y los ejemplos que obtenemos generalmente no son ejemplos que queramos emular. Por lo general, son historias de terror en las que la gente habla de cómo no puedo creer que haya trabajado en este proyecto. Esto es con lo que tuvimos que lidiar y no era la opción adecuada. Por lo tanto, lleva un tiempo resolverlo y puedo entrar en un poco más de detalle sobre nuestro proceso, pero permítanme hacer una pausa allí para asegurarme de que estoy respondiendo a su pregunta.

John McMullen

No, lo hiciste. Fue una gran respuesta. Gracias.

Brian Perlberg

Seguro. Así que comenzamos el proceso y tardamos unos dos años en redactar un documento de contrato. Apuesto a que tus oyentes probablemente estén pensando, wow, eso es mucho tiempo para escribir un contrato. Tenemos un proceso bastante exhaustivo, porque empezamos a lo grande y luego lo reducimos. Como mencioné antes, hay una especie de enfoque filosófico y luego hay que ir a las tachuelas de bronce. Tuvimos un elenco de estrellas, un grupo de enfoque realmente complementario que realmente tenía la mentalidad de cómo resolver esto para mejorar la industria. Fue muy interesante. Esta cuestión era particularmente interesante debido a algunos precedentes jurídicos en los que se trataba de productos manufacturados frente al derecho consuetudinario. Eso se rige por el UCC, o el Código Comercial Uniforme, y luego hay toda una serie de cuestiones de derecho consuetudinario que suelen regir los contratos de construcción, y el diseño y la construcción de algo que es único. Así que pasamos mucho tiempo pensando, ¿qué queremos? ¿Cómo queremos manejar esto? ¿Es más bien un proceso de fabricación? ¿Se parece más a una construcción y a un subcontrato? Por eso me llevó un poco de tiempo. Entonces empezamos a ponernos manos a la obra con el lenguaje modelo.

Fue muy interesante porque era la filosofía, luego era el lenguaje. Tuvimos que hacer muchos puntos de inflexión porque los prefabricados presentan algunos problemas novedosos. El más importante es el UCC frente al derecho consuetudinario y cómo se desarrolla en cosas como el pago por adelantado o el pago de un pago de los bienes antes de que se fabriquen y los problemas de garantía. Es fascinante y lleva un tiempo, pero los dos años valieron la pena, porque después de algunos ataques, los arranques y las caídas no son madrigueras de conejo, sino tal vez bajan por un agujero y luego tratan de verificar si ese es el camino correcto a seguir. Y no estás seguro de ti mismo porque es un documento pionero en la industria y no hay muchos ejemplos por ahí. Pudimos obtener buenos comentarios de personas que tienen la perspectiva del contratista general, la perspectiva del prefabricante que es más como un fabricante, distribuidores y cosas por el estilo, y usuarios finales y abogados. Realmente fue un buen proceso. Luego está el proceso de ConsensusDocs; No vamos a publicar un documento. Tenemos el grupo de trabajo y luego pasa por el Consejo de ConsensusDocs que se asegura de que los términos y condiciones sean consistentes con nuestros otros documentos. Allí, se nos permite tener problemas particulares que se abordan de manera diferente para un problema específico, pero también queremos ser coherentes. Así que hay un acto de equilibrio. La lista del Consejo de ConsensusDocs también lo revisa por separado del grupo de trabajo. Luego tenemos que publicar y editar los documentos, ponerlos en nuestro sistema y asegurarnos de que todo ese tipo de cosas de valor agregado que hacemos para asegurarnos de que los documentos funcionen en nuestro sistema. Se renumeran automáticamente si se realizan revisiones, y donde están los espacios en blanco, donde se tiene información específica del proyecto. Luego, incluso publicamos una guía que son formas de tratar de pensar en algunos de los problemas de asignación de riesgos que pueden variar de un proyecto a otro. Y he aquí que superamos todo eso. Pasamos por las aprobaciones, pasamos por la logística de la publicación del documento y luego el esfuerzo de marketing de implementación. Estamos muy contentos de que el proceso de dos años haya sido exitoso y haya dado lugar a un documento realmente bueno. El documento es el ConsensusDocs 753, el acuerdo estándar entre el constructor y el prefabricador. Ese es nuestro documento estándar para la prefabricación.

John McMullen

Bueno, eso es increíble. Sé que se invirtió un montón de trabajo en ello. Sé que Tom está orgulloso del trabajo que hizo, que MBI hizo. Me preguntaba si podrías ayudarme para que todo el mundo lo entienda: si soy miembro de MBI, fabricante o profesional del diseño... ¿Cómo me beneficia este nuevo contrato?

Brian Perlberg

Bueno, lo primero es que ayuda a poner en el mapa la prefabricación y la construcción modular. Lo dije antes, no se puede decir la palabra contratista general sin la palabra contrato. Algunas personas dicen, ¿cómo nos identificamos? Oh, es tan único. Todos los que hacen prefabricación lo hacen de manera diferente y eso es cierto, pero hay algunos puntos en común. Está la idea de no tener que empezar de cero, algo así como la prefabricación, quieres tener cierta estandarización y quieres ser capaz de construir a partir de eso. Desea poder crearlo a partir de una plantilla de contrato estándar. Por lo tanto, hemos identificado la forma más común en la que creemos que se va a diseñar, adquirir y contratar la construcción modular y prefabricada fuera del sitio en un proyecto. Si no usamos el modelo de subcontrato, se va a adquirir a través del contratista general. Podemos hablar un poco sobre algunos de nuestros planes futuros para hacer algunas otras variaciones que tal vez sean tipos menos comunes, pero que aún así son formas ampliamente aceptadas de adquirir prefabricación.

La primera regla es que poner un documento estándar es algo que es un estándar de la industria que todo el mundo puede señalar y pensar. Es algo a lo que puedes reaccionar y puedes identificar, vale, este es el ejemplo de cómo ConsensusDocs describe el proceso contractualmente, e incluso más allá del de la prefabricación. Ahora es un punto de referencia en materiales educativos para la industria, los abogados pueden usarlo como puntos de referencia, y luego se convierte en un poco de moda. Bueno, esto también debe ser importante si está en un contrato de construcción estándar. Tal vez esto es algo que debería estar mirando. ConsensusDocs dice que hay muchas ventajas utilizando la contratación para la prefabricación. Ya que lo dicen, tal vez debería estar investigando esto para mi próximo proyecto.

La otra cosa que beneficia a MBI es que se les reconoce que tenían una voz igualitaria en la mesa. Se han convertido en miembros de la coalición ConsensusDocs. Todos los miembros de MBI obtienen un 20% de descuento en la compra de los contratos para su uso en proyectos. Luego están los comentarios de la guía a los que MBI contribuyó. Llegan a ser parte de las pautas oficiales de cómo debe pensar en algunos de esos problemas de asignación de riesgos a nivel específico del proyecto. Entonces el futuro está abierto. Quiero decir, esto no es un punto final. Este es un destino a lo largo de un viaje más largo para abordar la prefabricación en la construcción.

John McMullen

Así que este contrato es todavía muy nuevo. ¿Ya has recibido algún comentario de alguien que lo haya usado?

Brian Perlberg

Hemos recibido una respuesta tremenda. Debo mencionar a algunas de las personas que estuvieron involucradas. El presidente del grupo es un buen amigo mío que es muy activo en ConsensusDocs y su nombre es Ron Ciotti. Tenía muchos clientes que le habían pedido que, antes de que se escribiera el documento estándar, les ayudara a resolver sus problemas contractuales. Ya sea como el prefabricado, siendo el cliente o alguien que era propietario o contratista general que quería utilizar la prefabricación. Tendría que trabajar en ellos desde cero y tomó ese conocimiento. Tomamos el subcontrato de formato largo ConsensusDocs 750 como base para pensar y hacer modificaciones para algo para la prefabricación. Ron fue instrumental, MBI fue instrumental y Nibs fue instrumental. Ron ha sido muy activo en esta área y he recibido excelentes comentarios al respecto, pero en realidad ha hecho muchas presentaciones en persona y virtuales a través de MBI, a través de otros grupos y ha habido mucha atención de este documento.

Una es que hay una sed de abordar este problema contractualmente, porque muchas veces los problemas legales se convierten en una razón para no hacer algo. La gente estará interesada en usar, por ejemplo, la prefabricación. Si no tienen una respuesta, los abogados a menudo están en la posición de decir, bueno, esa es una gran idea, pero creo que tenemos que frenar esto porque no tenemos esta pregunta respondida. Así que ahora que tenemos un documento estándar, ha habido mucha acogida por él. Ha sido muy bien recibido tanto por el hecho de que es el primer documento estándar como por la forma en que abordamos algunos de estos problemas que no se habían abordado antes. Hemos recibido una gran cantidad de comentarios de que ha recibido mucha atención, particularmente en el área modular y prefabricada, obviamente.

John McMullen

Entonces, ¿qué sigue para ConsensusDocs? ¿Hay otros proyectos modulares en proceso? Dijiste que este es un punto de partida para ustedes. ¿Tienes una especie de hoja de ruta por delante?

Brian Perlberg

Por lo tanto, tenemos más de 110 documentos contractuales estándar y, a pesar de lo importante que es la prefabricación, en este momento estamos en medio de algo muy importante para nosotros. Aproximadamente cada cinco años, actualizamos nuestros términos y condiciones estándar que están integrados en la mayoría de nuestros acuerdos. Para aquellos de ustedes que están familiarizados con el mundo de los documentos contractuales, el AIA 201 se actualiza una vez cada 10 años y ese es un documento separado. Esos son sus términos y condiciones. Integramos nuestros términos, condiciones y acuerdos en un solo documento. Así que estamos en el proceso, que afecta a muchos de nuestros contratos, de revisar nuestros términos y condiciones y pensarlo. Bien, en los últimos cinco años, ¿hay algo que haya cambiado en la industria? ¿Hemos recibido algún comentario? ¿Hay nueva jurisprudencia? ¿Hay alguna nueva legislación que necesitemos revisar nuestros documentos para asegurarnos de que reflejen las mejores prácticas, no solo en la construcción actual, sino en el futuro a corto plazo?

Así que estamos pasando por ese proceso y eso tendrá impactos en todos nuestros acuerdos. Un ejemplo sería, ¿cuál es el lenguaje que utiliza para abordar los daños consecuentes y los daños liquidados? Esa es una de las cuestiones que vamos a explorar si queremos hacer algunos refinamientos puntuales al lenguaje que tenemos en nuestros términos y condiciones. Permítanme poner un punto y decir, sí, tenemos otros planes. Consecutivamente con ese proceso, se están creando diferentes versiones de la Adenda de Construcción Prefabricada 753. Podríamos hacer que los que tienen números diferentes sean documentos diferentes. Pero reflejarían diferentes formas del proceso general de modularidad fuera del sitio y almacenamiento de los materiales fuera del sitio. Pero en un lugar particular en el mismo sitio que el sitio de prefabricación. Existen diferentes modelos y escenarios que sí plantean otros aspectos jurídicos. Podría haber más integración potencial, de la instalación de prefabricación y el proyecto es un escenario. Podría haber enfoques menos integrados, en los que tenga varios sitios que almacenen los materiales, algunos de esos problemas, cambien los requisitos legales que desea abordar o que debe abordar en sus contratos. Así que estábamos pensando en crear diferentes versiones y abordar diferentes escenarios para los prefabricantes y los compradores de prefabricados. en sus contratos, así que eso sería crear una reunión de la pandilla, crear un grupo de trabajo. eso es similar al elenco de estrellas que tuvimos, y luego volver a pasar por el proceso de ConsensusDocs. Pero esta vez estaríamos empezando por el 753. Y simplemente haciendo modificaciones, basadas en los comentarios de la industria basados en el uso. Y en función de estos diferentes escenarios que luego publicaríamos, en lugar de un solo documento de contrato que aborda la prefabricación, probablemente tendríamos un total de cuatro versiones diferentes.

John McMullen

Estoy seguro de que serán bien recibidos y estoy seguro de que Tom estaría emocionado de volver con todos los que trabajaron en el 753. Una vez más, sé que estaba orgulloso de eso y emocionado de que finalmente se haya lanzado. Muchas gracias por su tiempo hoy, los contratos Brian 753 suenan como una gran adición a la cartera de ConsensusDocs. Realmente aprecio su tiempo hoy.

Brian Perlberg

Muchas gracias por invitarme. Si puedo ser de ayuda, no dude en ponerse en contacto conmigo en Bpearlburg@consensusdocs.org. Tenemos muchos recursos gratuitos en nuestro sitio web, de hecho, puede obtener una copia de muestra gratuita del 753 registrándose en nuestro sitio web y solicitando una muestra. Si necesita ayuda, también tenemos un número 800. Creo que esta es una gran oportunidad para que los miembros de MBI tengan un recurso adicional y espero que sea una referencia en los materiales de la convención y en las sesiones educativas que tengan en los años venideros.

John McMullen

Solo quería recordarles a nuestros oyentes antes de irnos, que los miembros de MBI son elegibles para un descuento del 20% como Brian mencionó anteriormente. Póngase en contacto con nosotros aquí en MBI para obtener más detalles. Brian, gracias de nuevo.

Brian Perlberg

Gracias John. Que tengas un gran día.

John McMullen

Tú también. Mi nombre es John McMullen y este ha sido otro episodio de Inside Modular: The Podcast of Commercial Modular Construction. Hasta la próxima.