Construir durante la escasez de mano de obra: Un estudio de caso modular con Best GEN Modular [transcripción del podcast].

John McMullen

¿Qué me puede decir de ese proyecto en concreto?

Michael Heitsman

Serán apartamentos a precio de mercado aquí en Rapid City. Son 51 cajas modulares, 42 unidades de apartamentos que constan de seis estudios, 16 apartamentos de un dormitorio y 20 apartamentos de dos dormitorios. En realidad, está diseñado en torno a nuestro propio concepto "plug and play", que desarrollamos sin contar con arquitectura propia y con nuestra experiencia en este campo, por lo que abordamos este proyecto para crear un concepto y un diseño que pudiéramos aplicar fácilmente en cualquier nueva urbanización y "plug and play", o adaptar el proyecto para que se ajustara a las necesidades del ejecutor del emplazamiento específico, ese tipo de cosas. Así que tenemos un estudio, un dormitorio, dos dormitorios, tres dormitorios, incluso una unidad de cuatro dormitorios, así como la entrada de fitness, circulación zona común, que todos encajan dentro de los mismos parámetros y cuadrícula. Así que, literalmente, se puede sacar una pieza y meter otra. Se puede tener una de dos dormitorios encima de una de un dormitorio y un estudio, o viceversa. Así no tenemos que apilar los mismos tipos de unidades unos encima de otros. No tenemos que hacer todas las cosas típicas que son realmente extrañas con modular, somos mucho más flexibles con él.

Lo enfocamos realmente como un concepto de equipo y conseguimos que los chicos de la fábrica participaran para pensar realmente en cómo construye la fábrica y cómo hacen las cosas para influir en el diseño. Luego contamos con nuestro contratista y nuestros subcontratistas en las primeras fases del diseño para decir: "Vale, vamos a pensar en esto desde un punto de vista final. ¿Qué aspecto tiene cuando fragua? ¿Qué hacemos en la fábrica y qué hacemos in situ? Ha sido de gran ayuda.

John McMullen 

Estaba leyendo sobre el proyecto BG Flats y algunos de los otros proyectos que habéis realizado. Los BG Flats son viviendas, es más un entorno suburbano. Y yo iba a preguntar ¿cuál es la mayor diferencia entre el proyecto BG Flats y tal vez algunos de sus proyectos anteriores que no estaban en las zonas suburbanas?

Michael Heitsman

Supongo que en realidad no hay una gran diferencia, aparte de que hemos sido muy estratégicos a la hora de no conformarnos, simplemente porque siempre lo hemos hecho. Así que nuestra gran cosa en una empresa es siempre estar mejorando y siempre estar adaptando y siempre estar innovando y probar cosas y ver si funciona. Así que en este caso nos planteamos qué podemos hacer en una fábrica para simplificar la obra, es decir, fuimos tan lejos que miramos todos los detalles del acabado exterior de la cubierta, la membrana de acabado de la cubierta, los parapetos y todo ese tipo de cosas. Vale, ¿qué más podemos hacer en la fábrica para ahorrarnos tiempo en la obra? Cuando nos adentramos en el desarrollo de las normas, es más difícil conseguir subcontratistas. Así que si podemos hacer más en la fábrica de lo que no tenemos, haciendo el lado rural, y que más difícil llegar a los sitios es mucho más fácil.

John McMullen

Gotcha. Y hablando de entornos rurales, esto es un poco de una barra lateral, yo estaba viendo el video en su sitio web que estaba mostrando el ajuste de la Holiday Inn y siete días, que es realmente un gran video para ver. Pero me di cuenta de que era muy ventoso en el en el vídeo de lapso de tiempo que ha creado. Sólo por curiosidad, ¿cómo se tiene en cuenta el viento cuando se instalan mods con una grúa?

Michael Heitsman

Asegúrate de tener un buen grupo. Ese proyecto lo montó Hayes Modular, que es otro grupo muy bueno. Se necesita un buen operador de grúa, un buen equipo y una buena comunicación. Así que nosotros no lo preparamos. Para ese proyecto éramos los arquitectos y la fábrica modular, pero se trataba de un promotor diferente y de un GC diferente, y el propietario de la textura era el promotor GC con el que habíamos trabajado en el pasado. Este es su segundo proyecto modular. Y lo están haciendo muy bien desde su propio punto de vista de hacer el trabajo del sitio y el lado de desarrollo de la misma. Bueno, pero trajeron Hades modular y para establecerlo y creo que tuvieron que tomar un día de descanso debido a que era demasiado viento. Pero por lo demás, que fueron capaces de hacerlo, hacerlo ir en él.

John McMullen 

Muy bien. Tenía curiosidad. Volvamos a los pisos BG: Háblame de la historia de ese proyecto. ¿Cómo surgió y cómo fue el proceso de diseño y construcción de ese proyecto?

Michael Heitsman

El proyecto se inició, Brandon ha estado haciendo el desarrollo de bienes raíces, como he dicho durante más de 25 años. Así que tiene un par de propiedades aquí y varias propiedades aquí en Rapid tanto de la tierra y la construcción ecológica. Y empezamos a tener un vacío en nuestra línea allí en la fábrica. Así que decidimos seguir adelante y proceder a hacer nuestro propio complejo de apartamentos. Para ayudar a llenar ese vacío es realmente originalmente por qué decidimos seguir adelante con ella. Así que empujamos el diseño. Pero lo mejor de todo es que, como tenemos el diseño, la construcción y todo lo demás en casa, pudimos hablarlo y hacer el diseño más rápido, resolver nuestros problemas antes de tiempo, muchos de los problemas que siempre surgen y, de nuevo, como tenemos la instrucción del diseño en casa, cuando surgieron cosas, pudimos resolverlas mucho más rápido. En realidad, un ejemplo que tenemos como usted sabe, la industria en este momento está luchando con la mano de obra, material de trabajo, todo.

Empezamos con un diseño haciendo una fachada en el proyecto, o no podemos encontrar un instalador eficaz para venir y hacerlo que no estaba meses fuera o tratando de cobrarnos una tonelada para hacerlo. Así que decidimos, Bueno, vamos a volver a la mesa de dibujo. Y así, literalmente, se sentó porque tenemos todo en casa y esbozado en algunos trazos de papel, el diseño y la utilización de revestimiento LP, y se acercó con un nuevo tipo contemporáneo de la mirada, que todavía se ve bien, se siente bien y va después de la mirada, que íbamos para él. Y hemos sido capaces de hacer en un par de horas, y hemos sido capaces de ajustar los precios y conseguir que a bordo y no perder tiempo el calendario en realidad ahorra tiempo de programación y utilizar un producto que sabíamos que podíamos conseguir a un precio que podía caber dentro de nuestro presupuesto.

John McMullen 

Ahora que se están apilando los módulos, ¿hay algún plazo para terminar el proyecto?

Michael Heitsman 

Sí, creo que esperan estar abiertos en agosto, agotándose en agosto.

John McMullen 

Muy bien. Muy bien. Ha mencionado algunos de los retos que tuvo durante el proceso de diseño. ¿Prevé algún otro reto para completar el proyecto o todo parece ir sobre ruedas?

Michael Heitsman 

Bueno, yo no diría que sin problemas. Seguimos teniendo problemas y retrasos todos los días, incluso para conseguir la madera necesaria para algunos de los componentes secundarios mínimos. Incluso encontrar trabajo ha sido una lucha, hemos estado intentando contratar a gente durante mucho tiempo para dirigir las diferentes partes de nuestra construcción. Así que con la cantidad de trabajo que hemos hecho en la fábrica, y lo modular que es, y lo amigable que es el sitio, ahora que está establecido, siempre y cuando los chicos que hemos contratado no se vayan, entonces creo que vamos a estar bien.

John McMullen

Así que es un buen momento para cambiar de tema; creo que estás hablando de retos. Y este ha sido un tema recurrente a lo largo de esta conversación sobre la escasez de mano de obra. El sector de la construcción en su conjunto se ha visto afectado por la escasez de mano de obra en los últimos años. ¿Cuál es su opinión al respecto? ¿Cómo ha afectado directamente a Best GEN? ¿Hacia dónde cree que nos dirigimos?

Michael Heitsman 

Bueno, creo que la única lucha que Best GEN tiene sólo con donde estamos ubicados razonablemente en todo el país, es aquí en el Medio Oeste. No tienes los mismos costes de construcción que en California. Así que allí, cuando pagas más de 300 dólares por metro cuadrado para construir un hotel, puedes cobrar más por las cajas, mientras que muchos de nuestros clientes aquí en Colorado, Minnesota, Dakota del Sur y Nebraska, pueden construir más barato. Así que eso es una cosa que estamos en contra. Y luego la mano de obra en sí encontrar a la gente a venir, como usted ha dicho, ha sido dos o tres años de esta escasez de mano de obra. Y lo vemos todo el tiempo. Con nuestra empresa hemos tenido que ofrecer, y hemos querido beneficios completos, y simplemente ir más allá con incentivos adicionales para conseguir que la gente a bordo. Pagamos un buen sueldo. Pagamos un buen salario, tenemos bonificaciones por contratación y todas esas cosas que hemos tenido que hacer e incorporar para atraer a la gente. Cuando por fin conseguimos talento, hacemos todo lo posible por retenerlo.

John McMullen 

¿Creen que la escasez de mano de obra les ha afectado? Tenéis vuestra sede en Dakota del Sur, ¿os ha afectado la escasez de mano de obra en vuestra zona del país de forma diferente a otras partes del país?

Michael Heitsman 

Yo digo que es más o menos lo mismo. Para mí, no he notado ninguna diferencia que cuando hablé con otros desarrolladores y otras fábricas y VCs por ahí. de Arizona a California, todo el mundo está luchando con ella. Así que no creo que sea mejor o peor por aquí. Es sólo algo que todo el mundo tiene que tratar de resolver y averiguar cómo superar.

John McMullen

Puede que no sea algo que resolvamos aquí y ahora, pero, desde su punto de vista, por su experiencia en el sector, ¿cómo podemos hacer frente como sector a esa escasez general?

Michael Heitsman

Algunas de las cosas que empezamos a hacer aquí en la empresa es atacar el problema desde el principio, voy a la escuela secundaria y hablo con los niños y trato de hacer cosas en las que podamos encontrar buenos talentos y pagarles para que vayan a la escuela técnica o a las universidades técnicas y encontrar algunos buenos talentos allí y decirles: "Oye, ahora todos pagaremos tu escuela. Si te comprometes a quedarte con nosotros cinco años, o algo después, creo que, para resolver el problema, las empresas van a tener que innovar así. Creo que, en mi caso, me empujaron a ir a la universidad, a obtener un título de cuatro años. Y no creo que sea el caso, creo que hay muchas otras vías para tener éxito sin tener que estudiar cuatro años. Así que si tienes una habilidad o algo que te apasiona, algo que amas hacer, entonces ve y hazlo. O si hay algo que se te da bien hacer, hazlo.

John McMullen

Así es. Así que creo que es genial, especialmente ir a las escuelas, sé de varios otros miembros de MBI han puesto en marcha iniciativas similares en sus colegios locales, colegios comunitarios, escuelas secundarias, escuelas técnicas. Eso es genial. Estoy encantado de oír que estáis haciendo eso. Creo que es el camino correcto.

Cambiando de marcha una vez más, desde el punto de vista del desarrollo, ¿qué consejo puede ofrecer a las nuevas empresas modulares, o a las que están explorando la construcción modular?

Michael Heitsman

Si quieres entrar en la construcción modular, encuentra un buen equipo con el que trabajar. Hay contratistas muy buenos que saben lo que hacen. Hay algunos arquitectos realmente grandes por ahí que saben lo que están haciendo. Y, ya sabes, realmente investigar eso y cavar en eso. Y los arquitectos pueden diseñar, ya sabes, si es sitio construido o modular. Y si encuentras uno bueno con el que puedas trabajar, entonces puedes ir por cualquier camino con ese, eso es algo que hacemos, que empezamos a hacer desde el principio desde el punto de vista del diseño es que, tomamos un proyecto y si fuimos contratados para el diseño, hacemos más o menos un paquete de módulos para evaluarlo y ver si tenía sentido para modular. Y si el propietario volvió y decidió después de que, a continuación, que no quería ir monitor, a continuación, sólo la transición de todo nuestro equipo para hacer el sitio de construcción, y no costaría nada más. Así que si quieren seguir siendo modulares, seguimos siendo modulares, pero creo que el problema es que muchos promotores entran y diseñan un edificio estándar que no es modular, que podría construirse modularmente, pero no es eficiente, modular. Y luego se acaba de obtener un arquitecto para dibujar algo. Y luego van a ir a hablar con una fábrica modular y decir: Oye, ¿puedes construir esto? Bueno, la mayoría de los patrocinadores por ahí será capaz de encontrar la manera de construirlo. Simplemente no siempre tiene sentido. ¿En ese punto tiene sentido ir modular? Si se hace bien, con el equipo adecuado, y se piensa desde el principio, modular puede... tiene muchas ventajas. Creo que la gente también se colgó en Bueno, tengo que hacer un, ya sabes, edificio de bloques de Lego que todo es idéntico y se apilan unos encima de otros. Y es sólo esta cosa rectángulo cuadrado. Y eso no es la base.

He mencionado el aspecto innovador de lo que hacemos. Y realmente hemos sobrepasado los límites, desde el diseño hasta la fábrica y la construcción, y hemos diseñado algunos espacios de dos pisos. Hemos diseñado un banco, diseñamos una cooperativa de crédito que tiene un vestíbulo de dos pisos que tiene una caja que se abre a una caja en la parte superior de la misma. Usted puede diseñar cosas en que es bastante común para la cosa en voladizo. Hemos patentado, creo que tenemos cinco patentes diferentes sobre algunas cosas únicas que se nos han ocurrido, podemos abarcar de 30 a 40 pies dentro de nuestra caja para abarcar piscinas, por lo que no tienes el acero adicional para el componente del sitio. Y así se puede ahorrar mucho dinero allí. Pero también te da la flexibilidad de tener espacios abiertos debajo sin todas las columnas o cajas abiertas una al lado de la otra sin todas las columnas en su interior. Hay mucha flexibilidad. Si sabes lo que estás haciendo, y puedes pensar en ello. Así que, desde el principio, yo diría que hay que encontrar un arquitecto, un contratista, una fábrica, crear esa asociación y mantener una comunicación abierta.

John McMullen

Excelente consejo. Muchas gracias. ¿Cómo se presenta el resto del año para Best GEN? Sé que ya tienen sus BG Flats, pero aparte de eso, ¿qué hay en el horizonte?

Michael Heitsman

En el horizonte, nos estamos preparando para hacer algunas casas adosadas. Luego estamos en transición hacia un proyecto de viviendas para mayores, y probablemente no multifamiliares. Así que estamos muy ocupados. Ahí estamos. Y esa es nuestra fábrica de Watertown. Nos estamos preparando para abrir una planta en el suroeste. No puedo entrar mucho en los detalles de que estamos, hemos visitado un par de edificios diferentes. Y creo que nuestro CEO está volando hacia allí y una semana o dos para caminar a través de otro. Pero tenemos varios proyectos en la Costa Oeste que estamos considerando construir en nuestras nuevas instalaciones que estamos a punto de abrir.

John McMullen

Genial. Realmente aprecio su tiempo hoy. Felicidades de nuevo por el proyecto BG Flats. Tiene una pinta fantástica. Espero que no tengan más problemas antes de su apertura en agosto. Mi nombre es John McMullen y este ha sido otro episodio de Inside Modular, el podcast de la construcción modular comercial. Hasta la próxima.