Diseño y desarrollo modular 101: Cómo iniciar un proyecto de construcción modular con LAI Design Group [transcripción del podcast].

John McMullen 

Hola y bienvenidos a Inside Modular, el podcast sobre construcción modular comercial, ofrecido por el Modular Building Institute. Bienvenidos a todos. Mi nombre es John McMullen. Soy el Director de Marketing de MBI. Hoy estoy hablando con Ken Puncerelli, CEO de LAI Design Group. Ken está aquí para hablar sobre la construcción modular desde un punto de vista arquitectónico y de desarrollo y dar un adelanto de su próxima sesión en el World of Modular 2023 de MBI. Ken, gracias por estar aquí.

Ken Puncerelli 

John, muchas gracias por organizar esto. Te lo agradecemos mucho. Nos sentimos halagados de estar aquí.

John McMullen 

Es un placer. Así que, vamos a sumergirnos. Háblame de ti. ¿Cuál es tu formación y cómo empezaste en la arquitectura y el desarrollo?

Ken Puncerelli 

Bueno, esa es una muy buena pregunta. Lo curioso es que, de niño, siempre me gustó el sector inmobiliario. Es lo más raro, solía ir en bicicleta por los barrios de Tenafly, Nueva Jersey, que está cerca del puente George Washington y te lleva a Nueva York. Un amigo mío llamado Jean Bowen vivía en un barrio muy bonito y yo solía ayudarle con su reparto de periódicos. Él y yo teníamos rutas para quitar la nieve, cortar el césped, hacer jardinería y todas esas cosas. Me encantaba el sector inmobiliario y luego, durante el instituto y el primer ciclo de secundaria, trabajé en la construcción para albañiles y carpinteros antes de que existieran las leyes sobre el trabajo infantil. No estoy seguro de si es bueno tenerlas, creo que los niños deberían trabajar, pero en fin, lo hice de niño. Cuando entré en la universidad, estudié diseño y luego, a nivel de posgrado, también estudié empresariales y finanzas. Creo que las finanzas son una de las cosas más importantes para un profesional del diseño, para unir todo el mundo del desarrollo, simplemente porque entonces te conviertes en el profesional completo de cerebro izquierdo y cerebro derecho, y puedes ser el mejor defensor de tu cliente.

John McMullen 

No había oído antes ese punto de vista, pero tiene mucho sentido. Hábleme de cuándo empezó a incorporar la construcción modular a su cartera. ¿Cuándo empezó a interesarle?

Ken Puncerelli 

Bueno, es una buena pregunta. Lo que realmente terminó sucediendo es modular nos encontró no encontramos modular si la verdad sea dicha. Eso sucedió alrededor de 2003 o 2004. Tuvimos un fabricante modular por el nombre de Guerdon Enterprises, y ellos son muy bien conocidos en la industria. Eran bastante nuevo, también. Yo no diría compañía de arranque, pero ellos eran una nueva compañía en ese momento en los 2000s tempranos. Hicimos para ellos un proyecto de viviendas para trabajadores en las montañas de Gypsum, Colorado. Después no volvimos a trabajar juntos durante casi una década, y no fue por elección propia. Fue por casualidad.

Todos tomamos rumbos diferentes. Luego nos reencontramos en el Bakken o Williston, Dakota del Norte, cuando el auge del petróleo estaba en marcha, desde alrededor de 2010- 2011 hasta que todo tipo de calmó desde el punto de vista del desarrollo a principios de 2015. Así que nos reencontramos y volvimos a comprometernos con Guerdon y otros en esa región de los EE.UU.. En realidad fue bastante bueno.

John McMullen 

Hábleme del proyecto en sí. ¿Tuvieron algún reto? Sé que el modular puede ser una especie de conjunto de habilidades muy diferente cuando se trata de diseño y construcción. ¿Cuáles fueron sus mayores obstáculos en esos primeros proyectos?

Ken Puncerelli 

Sí, así que eso es algo que realmente se reduce a la comprensión de los parámetros para el diseño, así como el envío, la logística, las expectativas del cliente acerca de lo que es modular y lo que no lo es. Ahora, mi filosofía es que se puede colgar, cuando digo colgar, se puede ornamentar o poner ornamentación en cualquier edificio usando modular o virtualmente cualquier edificio usando un método de entrega de construcción modular. La cosa más grande que tuvimos que envolver nuestros cerebros alrededor está bien, ¿qué tan grande es un dormitorio, por ejemplo. ¿Y cómo se traduce eso en un baño principal? Si pensamos en apartamentos, ¿cómo se traduce esa anchura en un pasillo y luego en un apartamento a imagen y semejanza en el otro lado? Una vez que empiezas a entender la anchura mínima y máxima, así como la anchura óptima de una caja modular, las longitudes máximas para el transporte y la colocación de la caja en un camión de plataforma baja, el mundo se convierte en una especie de ostra, y puedes entenderlo.

John McMullen 

Ahora que ya sabe cómo funciona la construcción modular, cuénteme cómo empieza su proceso. Una vez comprendido el alcance de un proyecto, ¿cuál es el primer paso?

Ken Puncerelli 

Nuestra empresa cuenta con arquitectos paisajistas que se ocupan de la ordenación del territorio y la zonificación. Yo mismo tengo formación tanto en arquitectura como en paisajismo. Empezamos programando el terreno, su tamaño, y luego, al igual que en un proyecto de construcción, cuál es el uso previsto del edificio, los metros cuadrados, el número de apartamentos que quiere el promotor, hoteles o cualquier otra cosa por el estilo. Así que empezamos de la misma manera que lo haríamos con un proyecto de construcción y partimos de ahí.

John McMullen 

Una pregunta que me gusta hacer a arquitectos y diseñadores, porque sin duda tienen un punto de vista diferente al de los fabricantes o cualquier otra persona, es si la mayoría de los productos modulares son muy similares desde su punto de vista o si cada proyecto debe tener un diseño de módulo único que requiera empezar desde cero.

Ken Puncerelli 

De acuerdo, conceptualmente son similares, pero cada uno es único, dado que cada emplazamiento es diferente. A menudo, cada cliente, ya sea por el emplazamiento o por las proyecciones económicas de su proyecto, dicta algo único al respecto. Eso y los proyectos de construcción de sitios tienen ese mismo denominador común. En realidad, empezamos por esbozar planos de planta prototípicos utilizando un sistema de cuadrícula modular y empleando el patrón de tamaños y formas que puede producirse en fábrica con ese sistema. Luego, como he insinuado antes, también tenemos que tener en cuenta la anchura máxima y los eslabones a efectos de envío.

Así que no podemos pensar sólo en el diseño, tenemos que pensar en la ingeniería y la logística. La anchura óptima de una caja modular en sí es de unos 14 pies de ancho. Se puede bajar a 10, subir a unos 20 y he oído a gente hablar de llegar a 21, o 22. Cuando se llega a unos 16 pies de ancho, se necesita ayuda adicional en el transporte de ese proyecto. Necesitas escoltas, los coches perseguidores, todos ellos con las luces y todo para alertar a otros conductores en las carreteras interestatales de que tienes un semirremolque de carga ancha, transportando estas cajas por la carretera. Esa es otra parte del asunto. Por último, la mayor diferencia entre un edificio modular y uno construido in situ es que la planta baja, si no es una planta baja construida in situ, como un aparcamiento o la primera planta de un hotel, tiene todo el vestíbulo y todo ese tipo de cosas. La primera planta tendrá un espacio bajo los cimientos. Eso es algo que hay que tener en cuenta a la hora de diseñar un módulo.

John McMullen 

En cuanto a las estructuras modulares en sí, ¿hay alguna diferencia en el diseño de un módulo destinado, por ejemplo, a una vivienda unifamiliar frente a un proyecto multifamiliar o un hotel, o en general son todos iguales?

Ken Puncerelli 

La respuesta corta es sí, son diferentes. Así, una casa se rige por un conjunto diferente de normas de construcción, mientras que un hotel multifamiliar y otras estructuras comerciales tienen una serie de requisitos adicionales. Entre ellos se encuentran los sistemas de rociadores, las instalaciones contra incendios, la atenuación acústica entre apartamentos u hoteles, y la ADA, que es la Ley Americana sobre Discapacidades. Esto engloba el diseño en hoteles, en particular, con problemas de visión, audición, así como la accesibilidad en silla de ruedas. Mientras que a menudo, en un entorno multifamiliar, se trata sólo de la accesibilidad para sillas de ruedas.

Además, hay cargas de ocupación por incendio y separación de incendios. Creo que he mencionado los sistemas de rociadores, así como otras consideraciones estructurales como los muros cortantes y muchas cosas de este tipo. Los muros cortantes están integrados en el diseño modular porque cada caja tiene que ser su propia habitación sostenible, por así decirlo, y una serie de paredes. Mucha gente me pregunta si la construcción modular es de mala calidad. Yo digo que no, que en realidad está mejor construida que mi propia residencia personal, de la que yo fui el diseñador.

John McMullen 

¿Qué es lo que la gente no entiende del diseño modular? ¿Hay algo que tenga que repetir a los clientes sobre el proceso?

Ken Puncerelli 

Yo sí, sobre todo últimamente. Como te he dicho, empezamos en torno a 2003 o 2004, lo retomamos en la década siguiente y luego desapareció. En nuestra tienda nos dimos cuenta de que los clientes no pedían modulares después de 2015. Se evaporó en nuestra oficina hasta 2020, cuando llegó la pandemia y, por eso, creo que ha llegado para quedarse. Mientras que era una especie de flujo y reflujo porque la mayoría de la gente en la industria de la construcción son adoptantes tardíos. Así que algo nuevo y diferente asusta más que la forma en que lo han hecho durante 50 años.

Una cosa con mod, cuando dices que es modular y se fabrica en una fábrica, todavía tienes que reiterar a un cliente que tenga en cuenta, sigue siendo la construcción. Usted no está comprando una estantería de Ikea que es perfectamente prístina y sin imperfecciones. Sigue siendo una construcción y de vez en cuando hay cosas que hay que resolver sobre el terreno que no se contemplaron en el diseño, que se pasaron por alto en la fábrica o muchas otras cosas. Hay que ser consciente de que aproximadamente el 60% de la construcción de un edificio nuevo se realiza en una fábrica y el 40% restante en el lugar de la obra. Por eso, lo más importante es asegurarse de que el proyecto lo construye un contratista con experiencia. Creo que eso es clave porque, como profesionales del diseño o la construcción, también somos psicólogos. Tenemos que ser capaces de transmitir información, incluso malas noticias, y proponer soluciones.

John McMullen 

Como he mencionado al principio, tiene previsto hablar en la próxima edición de World of Modular de MBI. Su presentación versará sobre los fundamentos del diseño modular. He visto en la descripción de su sesión que también va a tratar las consideraciones relativas a los permisos reglamentarios. ¿Puede decirme más sobre lo que los asistentes pueden esperar de esa parte de su sesión?

Ken Puncerelli 

Sí, y será de alto nivel en la sesión, pero es importante para la audiencia. Algunos son desarrolladores experimentados de modular y otros están tratando de aprender sobre él y entrar en ella. Una de las cosas que es importante que la gente entienda, al igual que cuando usted va a través de una planificación y zonificación de presentación y hay varias agencias dentro de una aplicación, lo mismo es cierto para modular. No se trata sólo de obtener un permiso de construcción con el funcionario local de la construcción, los planes en realidad se presentan a la oficina del ingeniero del estado para su revisión. Además, hay inspecciones de terceros que se realizan en la fábrica para comprobar el cumplimiento de los códigos. Siempre pienso, y a veces ocurre y a veces no, que es una buena idea reunirse con los funcionarios locales de la construcción. Organiza un taller con ellos, explícales cómo funciona el proyecto y cuenta con la presencia de tu contratista. No sólo es instructivo para los funcionarios de la construcción, sino que también es una buena forma de entablar relaciones entre todos, porque una vez que estás en plena construcción, al menos todo el mundo ha sido informado al respecto.

Creo que el miedo surge de la ignorancia. Si un número suficiente de personas no tiene una relación y no dispone de información, se genera todo tipo de desconfianza y miedo. Como resultado, pueden surgir verdaderos conflictos sobre el terreno. Lo que ocurre es que si organizas un pequeño taller con los funcionarios de la construcción para empezar, me refiero a los funcionarios de la construcción locales que puede que no hayan trabajado antes en un módulo, funciona casi como una reunión previa a la solicitud o al permiso de construcción para que todo el mundo esté de acuerdo con los detalles de la construcción. Lo que es diferente de lo que están acostumbrados a ver, la seguridad de la vida, la ADA, el fuego asambleas nominal, cómo estamos abordando esto o aquello, los sistemas de rociadores contra incendios, todo tipo de cosas. Es realmente un gran diálogo. Creo que como todos sabemos en la vida, si no te comunicas, estás fracasando.

John McMullen 

No bromeabas sobre el aspecto psicológico de tu profesión. Parece que conoces bien todos los entresijos de una buena comunicación con tus interlocutores. Así que es un consejo fantástico.

Ken Puncerelli 

Gracias. Bueno, mi pelo solía ser negro y tenía más.

John McMullen 

Así que, sin arruinar demasiado su presentación, me preguntaba si podría guiarme a través del proceso de autorización de un proyecto modular o prefabricado, tal vez un proyecto residencial multifamiliar. ¿Existen obstáculos normativos comunes a los que se enfrentan los proyectos?

Ken Puncerelli 

Claro. Así que, como ya he dicho, el proceso de permiso estatal, una vez aprobado, pasa por la jurisdicción local. Se presenta al estado, entonces la jurisdicción local revisará los planes. Lo que ocurre es que normalmente se remiten a la oficina de ingenieros del estado para su aprobación. Normalmente, un departamento de construcción local no se hace cargo, pero hará inspecciones periódicas o inspecciones in situ. Esto me remite a mi comentario anterior sobre la reunión de trabajo. A veces se puede tener un inspector local, que es nuevo en el negocio de inspección de edificios, nuevo en modular y tal vez quiere hacer un nombre por sí mismos. A veces puedes recibir instrucciones contradictorias de las dos agencias. Al fin y al cabo, hay que satisfacer a todo el mundo y conseguir que el proyecto se construya, porque los retrasos no son buenos para los proyectos.

John McMullen 

Nunca lo son y tienen que perdonar mi ignorancia. Voy a hacer quizás lo que puede ser una pregunta obvia. ¿Es diferente el proceso de obtención de permisos para los distintos tipos de edificios? Según tu experiencia, ¿realmente importa si el proyecto es modular o no?

Ken Puncerelli 

Pues yo creo que sí. Es diferente si es modular o no. Creo que hemos citado algunas razones, pero además de eso, volviendo a tu pregunta sobre multifamiliar frente a hotel, los elementos más importantes son la salida del edificio, la detección de humo, las compuertas cortafuegos y los sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado, los aspersores, los conjuntos cortafuegos y la ADA. Un edificio multifamiliar y un hotel son muy similares. Uno es un edificio de tipo R dos, que es el multifamiliar, y el hotel es R uno. Así que hay cosas similares pero un poco más intensas porque uno es un edificio comercial mucho más intensificado. Así que la ADA, para los discapacitados auditivos y visuales, ese tipo de cosas son más frecuentes en los hoteles.

John McMullen 

¿Qué consejo le daría a un promotor propietario que esté pensando o haya decidido utilizar la construcción modular por primera vez? ¿Qué debería saber desde el principio?

Ken Puncerelli 

Esa es una muy buena pregunta. Para mí, yo no abogaría por un desarrollador que nunca ha desarrollado antes de sitio construido para utilizar modular. Yo diría, después de que estén experimentados desde una perspectiva de construcción de sitio, entonces yo diría que sus experiencias y expectativas sobre la construcción se alinearán mejor. Sinceramente, como en todos los proyectos de construcción, nada es perfecto. A veces hay que hacer modificaciones sobre el terreno para que funcione por diversas razones.

John McMullen 

No te lances a lo más hondo de la piscina esencialmente es lo que estoy oyendo.

Ken Puncerelli 

Ese es probablemente el mejor consejo. Acabo de tener un cliente me pregunta acerca de eso y nunca ha hecho el desarrollo antes. Le dije, ya sabes, yo sólo haría estas casas que desea hacer para el alquiler como sitio construir primero para conseguir sus pies mojados en el desarrollo. Hay suficientes dolores de cabeza con la construcción y el desarrollo sin, como usted ha dicho, sumergirse en el extremo profundo de la piscina.

John McMullen 

Sí, muy bien. De nuevo, sin arruinar demasiado su presentación porque no quiero hacerlo, ¿puede decirnos qué es lo que más le apetece compartir con los asistentes a World of Modular?

Ken Puncerelli 

Quiero compartir los parámetros de diseño de una serie de proyectos de casos prácticos para intentar eliminar el misterio y el mito del diseño mediante un sistema modular. Empezaré mi presentación mostrando qué es realmente la percepción modular. A continuación, expongo una serie de casos prácticos, empezando por el diseño de la estructura más sencilla, una casa. De ahí pasamos a edificios más complejos, como multifamiliares, residencias de estudiantes y hoteles, para mostrar cómo funcionan los parámetros volumétricos de una caja modular a la hora de diseñar planos de planta. Es lo mismo que se ha visto antes con las planchas de dos por seis y los clavos para tejados, pero es un poco diferente.

John McMullen  

Ya ha participado en otras ferias. ¿Qué le hizo decidir que la exposición World of Modular era el lugar donde quería estar? ¿Qué le atrajo de la exposición?

Ken Puncerelli 

Creo que hay muchas posibilidades de establecer contactos. Hay muchas perspectivas diferentes de la gente que conoces allí. Vendedores que sirven a la industria. Es realmente una oportunidad para aprender.

John McMullen 

¿Qué le espera ahora?

Ken Puncerelli 

Estamos estudiando un proyecto de viviendas para estudiantes en Carolina del Norte cuyo diseño conceptual realizamos hace unos dos años. Ahora está llegando a buen puerto con la financiación. Esperamos que empiece aquí probablemente en verano. Y otro proyecto de viviendas para estudiantes para una universidad de Luisiana que también será modular. Estamos realizando un par de proyectos de casas adosadas en Colorado. Viviendas para trabajadores, donde la velocidad de comercialización es la clave, además de tener en cuenta que la temporada de construcción es muy corta. También estamos estudiando algunos proyectos hoteleros y en Alabama.

John McMullen 

Muy interesante. Por último, una pregunta que me gusta hacer a gente de todos los ámbitos de la construcción modular, ¿cómo cree que será la industria de la construcción modular en los próximos tres a cinco años?

Ken Puncerelli 

Bueno, como he dicho antes, creo que en el sector de la construcción predominan los tardíos, porque llevas 50 años haciendo lo mismo y si cambias, te da miedo. Puede haber responsabilidad asociada a ello y así sucesivamente. Esta es mi opinión. Creo que el sector adoptará mejor este método de entrega ahora que ya existe y se ha generalizado debido a la escasez de mano de obra, los ciclos de construcción más ajustados y las mejoras tecnológicas en el proceso de fabricación. Francamente, creo que, por este motivo, es probable que mejore la estructura de costes de los promotores.

John McMullen 

Excelente respuesta. Gracias, Ken. Te agradezco mucho el tiempo que me has dedicado hoy. Ha sido un placer hablar contigo y estoy deseando verte en World of Modular en marzo.

Ken Puncerelli 

Nosotros también. Muchas gracias. Apreciamos la oportunidad de hablar con usted y su audiencia.

John McMullen 

Me llamo John McMullen y este ha sido otro episodio de Inside Modular, el podcast de la construcción modular comercial. Hasta la próxima.