MÁS RÁPIDO, MÁS FUERTE, MÁS INTELIGENTE: CÓMO SE CONSTRUYEN LOS PROYECTOS MODULARES PERMANENTES

Al igual que la construcción tradicional, los proyectos de construcción modular pueden adoptar muchas formas. Hoteles, escuelas, hospitales, restaurantes... todos estos edificios pueden construirse con métodos modulares. Pero a diferencia de la construcción tradicional in situ, los diseños y planos de los edificios modulares se finalizan mucho antes de que comience el montaje, lo que permite un proceso eficiente de construcción y entrega fuera de las instalaciones.

Mientras que los típicos proyectos de construcción in situ tienden a tener un proceso más fluido que a menudo incluye órdenes de cambio y un alto potencial de retrasos, existen varios métodos específicos de la construcción modular que arquitectos, constructores, contratistas y otras partes interesadas utilizan para diseñar y entregar edificios modulares. De hecho, estos métodos de ahorro de tiempo y la certidumbre de los costes son ventajas clave de la construcción modular.

A continuación se exponen los seis métodos más habituales de diseño y entrega de edificios modulares.

Diseño-Oferta-Construcción (DBB)

 

Es el método de entrega de proyectos más común y frecuente, con el que están familiarizados la mayoría de los propietarios. Se trata de un proceso lineal en el que todas las tareas dependen unas de otras: el diseño va seguido de la licitación y ésta de la construcción, sin solapamientos. Con este método, el propietario selecciona a un arquitecto o ingeniero para que prepare los planos de trabajo, las especificaciones, los formularios del acuerdo contractual y la información para la licitación. A continuación, mediante un proceso de licitación competitiva o negociada, se selecciona a un contratista para construir el proyecto. En el proceso de licitación competitiva puede participar cualquier licitador cualificado, mientras que en el proceso de licitación negociada sólo pueden participar contratistas precalificados o preseleccionados. La selección se basa en una combinación de precio y méritos técnicos.

 

Una vez adjudicado el proyecto, se establecen acuerdos contractuales directos entre el propietario y el contratista general. El contratista general firma sus propios contratos con los subcontratistas para construir las distintas partes especializadas del proyecto. La comunicación abierta y el trabajo en equipo de todas las partes son esenciales en este método para que el proyecto tenga éxito.

Diseño y construcción (DB)

Cuando el propietario contrata a una única empresa para los servicios de diseño y construcción, se habla del método de entrega del proyecto de diseño y construcción. El equipo de diseño y construcción puede ser una sola empresa, una empresa conjunta entre un contratista y un diseñador, un contratista con un diseñador como consultor o una empresa de diseño con un contratista como consultor.

 

La financiación y el solar son aportados por el propietario, que también puede hacerse cargo de los costes adicionales de desarrollo preliminar. El contratista y el arquitecto son contratados conjuntamente por el propietario para entregar un proyecto completo. El equipo de la DB realiza el diseño completo del proyecto basándose en un diseño preliminar o en el alcance del trabajo proporcionado por el propietario. A continuación, el contratista recibe las propuestas y adjudica los subcontratos a los subcontratistas. Una vez que el diseño del proyecto está en marcha, el equipo de DB también puede iniciar y coordinar el proceso de construcción.

 

Este método permite reducir considerablemente los costes y los plazos en comparación con el método DBB, ya que las fases de diseño y construcción pueden solaparse. Es lo que se denomina "fast-tracking". Por ejemplo, las obras y la estructura de un proyecto pueden empezar poco después de terminar el diseño estructural, al tiempo que se realiza el diseño mecánico, eléctrico y de fontanería. La figura 2 muestra las relaciones en este tipo de acuerdo contractual.

Gestión de la construcción a riesgo (CMR)

En este método, el propietario selecciona al arquitecto/ingeniero y al Construction Manager at Risk (CMR) en función de la cualificación y los honorarios antes de que el diseño esté terminado o posiblemente iniciado. El CMR actúa como un contratista general en el sentido de que garantiza el rendimiento y la finalización del proyecto por un precio negociado, que suele establecerse cuando el diseño se ha completado entre el 50% y el 90%. El CMR también presta servicios previos a la construcción, como programación, estimación, ingeniería de valor, constructibilidad y asistencia en la gestión de contratos durante la fase de planificación y diseño.

 

Este método también es similar al de diseño-construcción porque el CMR puede licitar y subcontratar partes de las partes completadas y aprobadas del diseño mientras se siguen completando otras partes del diseño del proyecto. Una vez que el diseño se traslada al terreno, el CMR es responsable de supervisar los costes, la calidad y el cumplimiento del calendario. La figura 3 muestra las relaciones en este tipo de acuerdo contractual.

Licitación, diseño y construcción (BDB)

Este es el método de entrega de proyectos que se utiliza principalmente en el sector de la construcción modular. Con este método, el propietario se pone en contacto directamente con una empresa de construcción modular y solicita precios basados en los requisitos esquemáticos y de rendimiento del proyecto. Esto se hace a través de profesionales de ventas de primera línea que ayudan a identificar las necesidades del propietario mediante la recopilación de toda la información relevante necesaria para ayudar a tomar las decisiones de diseño adecuadas. A continuación, se revisan consideraciones de diseño como el cumplimiento de los códigos, el presupuesto, la fecha de ocupación, los requisitos del programa y la sostenibilidad.

 

A continuación, se analizan los elementos adicionales del proyecto, como la preparación del terreno, los cimientos, el transporte de los módulos hasta el lugar, la colocación y el acabado, las conexiones de los servicios públicos y la restauración del lugar, a menudo con un jefe de proyecto junto con el profesional de ventas. A continuación, el profesional de ventas elabora una propuesta con un ámbito de trabajo claramente definido que refleja los servicios que puede prestar la empresa de construcción modular. Si el propietario acepta la propuesta, el proyecto pasa a las fases de diseño y construcción.

 

Qué, cuándo y quién contrata a los profesionales del diseño dependerá de los requisitos del proyecto y del método de entrega elegido. Sin embargo, dado que el emplazamiento puede prepararse al mismo tiempo que se construyen las unidades modulares en la fábrica, el método de entrega Diseño-Construcción puede resultar ventajoso. La figura 5 ilustra un escenario de la relación contractual oferta-diseño-construcción. En otro caso, el equipo de diseño estaría integrado en la empresa de construcción modular.