Viviendas asequibles ya: Los mejores del sector aportan nuevas soluciones al mundo modular
En Estados Unidos faltan más de 7 millones de viviendas asequibles para los más de 10,8 millones de familias con ingresos extremadamente bajos, y no hay ningún estado o condado en el que un inquilino que trabaje a tiempo completo por el salario mínimo pueda permitirse un apartamento de dos dormitorios. La situación no es mucho mejor en Canadá, donde un informe de 2023 muestra la necesidad de 4,4 millones de viviendas asequibles.
Aunque los expertos en construcción modular saben desde hace años que puede ser una solución eficaz para hacer frente tanto a la cantidad como a la velocidad de desarrollo que se necesita, la noticia se está extendiendo lentamente a un público más general. Tres ponencias de la edición de este año de World of Modular, en Las Vegas, pretenden ofrecer información y orientación a quienes buscan una solución real a la crisis.
Liberar el potencial de los barrios de bolsillo
Eisa Lee, arquitecta socia de xL Architecture & Modular Design en Toronto (Canadá), afirma que un barrio de bolsillo, una pequeña comunidad dentro de otra más grande que aprovecha pequeñas zonas de relleno, puede ayudar a paliar parte de la escasez de vivienda. Su presentación se centrará en un proyecto actual de vecindario de bolsillo, que está construyendo una comunidad eclesiástica y que consiste en llenar de casas diminutas un aparcamiento no utilizado, como ejemplo de lo que las comunidades pueden hacer para ayudar.
Su empresa de diseño actúa como intermediaria entre los diseñadores de proyectos y las fábricas modulares, asesorándoles en la configuración y el diseño de la fábrica, la mejora de los procesos y el diseño de la producción. "Hemos trabajado estrechamente con ellos y entendemos todo el proceso de diseño para la fabricación y el montaje y cómo llevarlos a la fase inicial de diseño esquemático", afirma Lee.
La construcción modular desempeña un papel clave en el desarrollo de estas comunidades debido a la naturaleza repetitiva de las casas diminutas. Lee lo compara con la compra de un cobertizo prefabricado en una gran superficie, donde los fabricantes tienen varios modelos entre los que elegir y los residentes o promotores pueden seleccionar los que deseen. Dado que los códigos de construcción estructural son similares en todos los lugares, se agiliza el desarrollo porque el único diseño necesario es un plano de la comunidad o del emplazamiento y los servicios públicos. "Básicamente, se completa el trabajo del emplazamiento, se entregan las casas diminutas y luego se conectan los servicios, y ya está".
La elección del emplazamiento es clave, ya que la comunidad debe integrarse en su entorno. "No queremos construir un barrio de casas pequeñas en medio de edificios de 30 a 40 pisos. Y tampoco se quiere construir un condominio de 30 o 40 pisos en un barrio donde todo son casas unifamiliares o de dos pisos".
Eisa Lee, arquitecta socia de xL Architecture & Modular Design en Toronto (Canadá), afirma que un barrio de bolsillo, una pequeña comunidad dentro de otra más grande que aprovecha las pequeñas zonas de relleno, puede ayudar a paliar parte de la escasez de viviendas.
Lee dijo que los promotores de posibles barrios de bolsillo deberían investigarlos antes de determinar si tienen sentido para su proyecto concreto. Tendrán que saber por qué son una buena idea y por qué la gente elegiría vivir allí. Hay que centrarse en la calidad de vida y en establecer relaciones con los residentes. El siguiente paso es contratar a un diseñador que pueda ayudarles a desarrollar un sentido de comunidad para los propietarios, porque de lo contrario no será más que un montón de gente viviendo en una zona densa.
Su presentación en WOM ayudará a promotores, propietarios de terrenos y fabricantes de módulos a comprender las ventajas de los vecindarios de bolsillo y cómo implantarlos en sus zonas. Lee espera que la sesión cree conexiones para que los asistentes colaboren y creen más comunidades geniales.
Estrategias de colaboración en la ejecución de proyectos de vivienda asequible
Rhys Kane, Director de Desarrollo Empresarial de ROC Modular, y Jerry Rynda, Director de Desarrollo Empresarial y Marketing de Buttcon Holdings, presentarán un caso práctico que pone de relieve la importancia de reunir a un equipo de proyecto en una fase temprana y trabajar en colaboración para alcanzar los objetivos fijados. El proyecto Steveston Highway Turning Point Housing Society se está construyendo actualmente en Richmond, Columbia Británica (Canadá). Se trata de un edificio multifamiliar modular de tres plantas con estructura de madera y 25 unidades. ROC es el fabricante de las unidades, Buttcon es el contratista general y TASU Construction instala las unidades modulares.
La colaboración es clave en cualquier proyecto modular. "Hay tanto que diseñar y planificar por adelantado y tantas decisiones que tomar antes de la fabricación que, si no existe una colaboración transparente entre el cliente, el arquitecto, los consultores, el fabricante y el constructor, casi siempre surgen problemas", afirma Rynda. "Porque si el arquitecto no entiende que tiene que tener los planos as-built terminados antes de la contratación, se produce un choque de trenes. Además, el cliente tiene que entender que no puede hacer cambios en los módulos una vez iniciada la fabricación. Se necesita una coordinación perfecta, procesos ágiles, resolución de problemas, gestión de cambios y garantía de calidad".
Buttcon comienza cada proyecto con una matriz de responsabilidades, en la que se describen las responsabilidades de todos los principales interesados, incluidos los contratistas. Según Rynda, cuando las responsabilidades clave están claramente identificadas, el equipo puede centrarse en terminar el proyecto a tiempo y por el precio adecuado, que es el principal objetivo del cliente.
El proyecto Steveston Hwy Turning Point Housing Society de Richmond, Columbia Británica, es un edificio multifamiliar modular de 3 plantas con estructura de madera, que consta de 25 unidades, de las cuales un mínimo del 60% deben incluir las características de Vivienda Universal Básica (BUH) de la ciudad de Richmond. El proyecto se financia a través de la Iniciativa de Vivienda Rápida.
Kane afirma que es importante contratar a la fábrica modular lo antes posible para que el diseño pueda adaptarse a la construcción modular desde el principio. Anima a clientes y diseñadores a comprometerse con la modularidad lo antes posible y, a continuación, contratar a la fábrica. "Así podremos ofrecer todas las reglas del diseño modular, lo que es más eficiente para la fábrica y lo que va a ayudar a que el proyecto termine con un buen resultado", dijo Kane.
La colaboración también puede ayudar a gestionar la financiación y los costes. En el caso de las fuentes de financiación públicas, puede haber numerosos requisitos que cumplir para optar a ellas, por lo que colaborar desde el principio puede facilitar el proceso. Rynda afirma: "Creo que es fundamental que las partes interesadas estén de acuerdo y que todo el mundo entienda claramente los objetivos, prioridades y plazos del proyecto". Esto incluye detalles como los objetivos de sostenibilidad y las especificaciones de diseño necesarias para ajustarse al presupuesto del proyecto.
Por supuesto, en cualquier proyecto pueden surgir conflictos, por lo que es necesario contar con un proceso de resolución de conflictos para abordar los cambios y evitar retrasos. Rynda afirma: "Es fácil discutir o ser negativo. La colaboración es como un matrimonio: hay que trabajar juntos. Si no, os mataréis el uno al otro".
Kane espera que su presentación ofrezca una visión realista del trabajo conjunto de una fábrica y un contratista general, tanto en lo bueno como en lo malo. Rynda espera atraer a más contratistas generales para que adopten la construcción modular y proporcionarles algunas herramientas que puedan utilizar en proyectos actuales o futuros.
Casos prácticos de viviendas modulares asequibles
Adam Berger, propietario de Adam Berger Development, y Christopher Herr, Director de Diseño, presentarán un estudio de caso sobre su proyecto West Holden Place: un complejo multifamiliar de seis plantas y 77 unidades en Denver, Colorado. El proyecto, cuya finalización está prevista para marzo de este año, muestra cómo la construcción modular puede resolver los problemas de la vivienda asequible reduciendo los costes en un 20-25% y el tiempo de construcción en un 40% en comparación con los proyectos tradicionales de construcción in situ.
Para Berger, la construcción modular no es sólo una cuestión de eficiencia, sino una solución a uno de los mayores retos de la vivienda: la asequibilidad. Su empresa está demostrando que es posible construir viviendas de alta calidad de forma más rápida y rentable, satisfaciendo así la creciente demanda de ciudades como Denver.
West Holden Place es un proyecto de viviendas para trabajadores de seis plantas y 77 unidades con ingresos mixtos (80%-120% AMI) que está tomando forma en el barrio de Sun Valley de Denver a través de una asociación de financiación única con la ciudad y el condado de Denver, el Departamento de Vivienda de Colorado (CDOH) y la Autoridad de Vivienda y Finanzas de Colorado (CHFA).
El éxito de la empresa se debe a tres factores clave -un modelo de negocio integrado verticalmente, un enfoque en la eficiencia y la repetibilidad, y la maximización de la construcción fuera de la obra- que les permiten agilizar las operaciones, reducir los costes y acelerar los plazos de los proyectos.
"Para nosotros, la estrella del norte, ya sea modular o construida in situ, es crear una experiencia de vida de alta calidad", afirma Berger. "A los residentes no les importa si es modular; a nosotros sí, pero a ellos no. Ellos sólo quieren un gran lugar para vivir ".
Adam Berger Development opera con un modelo de negocio único, actuando como propietario, promotor, arquitecto y contratista general. Este modelo aumenta la eficiencia y elimina los márgenes innecesarios, lo que permite a la empresa trabajar directamente con organizaciones sin ánimo de lucro que disponen de terrenos pero carecen de la experiencia o los recursos necesarios para llevar a cabo un proyecto, encargándose de todo, desde la financiación y el diseño hasta la construcción.
Para financiar los proyectos, Berger trabaja con la Colorado Housing Finance Authority y otras organizaciones sin ánimo de lucro, complementando esa financiación con fuentes privadas. Colorado ha adoptado la construcción modular, ofreciendo financiación para fábricas y proyectos modulares, lo que Berger atribuye a la corta temporada de construcción del estado, a la escasez de mano de obra y a las ventajas que ofrece la construcción modular.
La eficacia y la repetibilidad son igualmente fundamentales para el éxito de Adam Berger Development. Al trabajar con el mismo equipo en todas las promociones, desde los contratistas comerciales hasta la financiación, y utilizar un diseño fácil de reproducir, se reducen las incertidumbres y se agiliza la construcción. Al maximizar la construcción fuera del emplazamiento, la empresa garantiza un proceso de desarrollo más rápido y predecible. Con todo menos los pasillos, las conexiones de servicios públicos y la fachada exterior construido en la fábrica, su equipo entregó y colocó 50 cajas para West Holden Place en sólo siete días.
"Antes de la construcción, elaboramos un plan detallado en el que se indicaba claramente lo que se iba a hacer fuera de la obra y lo que se iba a hacer en ella, no solo para que los subcontratistas lo revisaran y calcularan los precios, sino también para que los inspectores y los encargados de los permisos comprendieran su alcance", explica Berger. "Trabajar con distintas jurisdicciones puede ser complicado, ya que los requisitos del emplazamiento suelen ser locales, mientras que las unidades modulares se rigen por la normativa estatal. Construir las relaciones necesarias tanto con la ciudad de Denver como con la División de Vivienda de Colorado fue clave para garantizar un proceso de aprobación sin problemas y mantener el proyecto en marcha."
La presentación de Berger mostrará a los equipos de proyecto exactamente cómo puede utilizarse la construcción modular para crear viviendas asequibles de alta calidad con un modelo sólido y fácilmente reproducible.
Estas tres presentaciones resultarán atractivas para muchos profesionales del sector, ya sean novatos o veteranos. Todas ellas ofrecen ejemplos reales de proyectos de éxito que los asistentes pueden llevarse a la práctica en sus mercados. El objetivo general es ayudar a impulsar y fomentar la adopción de la construcción modular para viviendas asequibles, una misión crítica tanto en Estados Unidos como en Canadá.
Más información en 2025 World of Modular
"Espero que los asistentes salgan de [World of Modular] con una idea más clara de... el enorme potencial que tienen los sistemas modulares para realizar proyectos de vivienda impactantes", afirmó Lee.
Vea todos los ponentes y presentaciones del 2025 World of Modular.
Sobre la autora: Dawn Killough es una escritora independiente especializada en construcción con más de 25 años de experiencia trabajando con empresas constructoras, subcontratistas y contratistas generales. Su obra publicada se puede encontrar en dkilloughwriter.com.
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