Liberar el potencial de la vivienda en Nueva York: Ampliar la construcción modular para una vivienda asequible
Simon Sai Man Li, LEED AP BD+C, es licenciado en Administración de la Construcción por la Universidad de Columbia.
La ciudad de Nueva York se encuentra en un momento crucial de su historia en materia de vivienda. Con más de 60.000 personas en refugios financiados por la ciudad y unos costes de construcción en alza, la ciudad se enfrenta a un déficit de vivienda que amenaza tanto su competitividad económica como la equidad social. Los métodos de construcción tradicionales están resultando demasiado lentos y caros para satisfacer la demanda, pero ya existe una alternativa viable.
La construcción modular, que implica la fabricación externa de unidades volumétricas que se ensamblan rápidamente in situ, presenta un atractivo camino a seguir. La investigación llevada a cabo a través de mi tesis de licenciatura en la Universidad de Columbia, apoyada por más de una docena de entrevistas a expertos y estudios de casos comparativos, revela que la construcción modular no sólo es factible en Nueva York, sino también esencial para ofrecer la escala y la velocidad necesarias para hacer frente a la crisis de vivienda asequible de la ciudad.
Las proyecciones actuales indican que la región de Nueva York necesitará 1,2 millones de nuevas viviendas de aquí a 2040. Sin embargo, con las normas de zonificación vigentes, solo es viable construir unas 580.000 unidades. Este desequilibrio entre oferta y demanda está disparando los alquileres, acelerando los desplazamientos y profundizando la desigualdad. Mientras tanto, los métodos tradicionales de construcción se ven limitados por la escasez de mano de obra, la complejidad logística y las barreras normativas.
En el primer trimestre de 2025, los precios de la vivienda en la UE aumentaron un 5,7% y los alquileres un 3,2% en comparación con el mismo trimestre del año anterior. En conjunto, los precios de la vivienda en toda la UE han subido de media casi un 50% en el último periodo de 8 años. El continuo aumento de la demanda y la falta de oferta no harán sino agravar la situación.
Según EUROSTAT, la media europea de tipos de vivienda en las ciudades se sitúa en torno al 70% de personas que viven en apartamentos y el 30% en casas. En los suburbios y pueblos, el 40% vive en apartamentos y el 60% en casas. Sin excepción, el sector de la construcción modular puede ofrecer soluciones de obra nueva para todas estas necesidades.
La construcción modular puede resolver estas limitaciones. Según McKinsey & Company, la construcción modular puede reducir los plazos de los proyectos hasta un 50% y los costes hasta un 20%. En el caso de la vivienda asequible, donde los márgenes son estrechos y la rapidez es fundamental, estas ventajas pueden ser transformadoras. Los entornos controlados en fábrica también mejoran la calidad y la seguridad al reducir las repeticiones y minimizar los retrasos relacionados con el clima.
A pesar de estas ventajas, la construcción modular sigue estando infrautilizada en la ciudad de Nueva York. Entender por qué es así es clave para liberar su potencial.
Ahorro potencial de tiempo en la construcción modular. Fuente: McKinsey Company
Aunque la construcción modular ofrece claras ventajas, su adopción generalizada en Nueva York se ve obstaculizada por cuatro retos principales:
1. Códigos de construcción obsoletos
Los códigos actuales de la ciudad prohíben los sistemas modulares con armazón de madera en edificios multifamiliares y, en su lugar, imponen la construcción en acero para casi todas las estructuras residenciales. Esto contrasta fuertemente con ciudades como Boston y Filadelfia, que permiten estructuras de madera tratada contra incendios en edificios de hasta 85 pies de altura.
2. Supervisión fragmentada
Los módulos construidos en fábrica deben pasar a menudo inspecciones duplicadas de autoridades locales y de fuera del estado. La falta de claridad sobre las responsabilidades jurisdiccionales, combinada con la ausencia de acuerdos formales que reconozcan las inspecciones previas, da lugar a una supervisión fragmentada. Sin un marco para el reconocimiento mutuo o una verificación local racionalizada, estas redundancias introducen retrasos y socavan el potencial básico de ahorro de tiempo de la construcción modular.
3. Modelos de financiación incompatibles
Las prácticas crediticias convencionales desembolsan los fondos por etapas a medida que avanzan las obras in situ. Sin embargo, los proyectos modulares requieren un importante capital inicial para financiar la fabricación fuera de las instalaciones, lo que crea déficits de tesorería que muchos promotores tienen dificultades para gestionar.
4. Lagunas en la mano de obra y la cadena de suministro
Actualmente no hay suficiente capacidad de fabricación modular en la ciudad o cerca de ella. La mayoría de las fábricas regionales se encuentran fuera del estado y están especializadas en módulos de estructura de madera, que no están permitidos por el código de edificación vigente en Nueva York.
Varios proyectos piloto de la ciudad de Nueva York han demostrado el potencial de la construcción modular, al tiempo que han puesto de manifiesto los principales retos que plantea su aplicación:
Carmel Place (Manhattan)
Esta urbanización modular de microunidades se completó de forma rápida y eficaz con tan solo 55 módulos montados en menos de un mes. Sin embargo, requirió la anulación de la zonificación municipal y solo ofrecía un número limitado de viviendas asequibles.
461 Dean Street (Brooklyn)
Este proyecto de 32 plantas, que en su día fue la torre modular más alta del mundo, puso de manifiesto los riesgos del desarrollo modular en altura. Problemas como la desalineación de los módulos y las filtraciones de agua provocaron importantes retrasos y sobrecostes.
Linden Grove (Brooklyn)
Esta promoción de viviendas para personas mayores pone de relieve los persistentes problemas logísticos. Retos como las restricciones que limitan las entregas a un único día de la semana y una coordinación incoherente han ralentizado el progreso a pesar de la cuidadosa planificación.
Cada caso refuerza el valor de la construcción modular, pero también subraya la necesidad de reformar los códigos específicos de los módulos, agilizar la supervisión interinstitucional y mejorar la integración de las estructuras de ejecución de proyectos adaptadas a los flujos de trabajo modulares.
Para generalizar la construcción modular, la ciudad de Nueva York debe aplicar reformas específicas en cinco ámbitos fundamentales:
1. Modernizar los códigos de edificación
La ciudad de Nueva York debe revisar sus normas de edificación para permitir los sistemas modulares de entramado de madera con tratamiento ignífugo (FRT, por sus siglas en inglés) en edificios multifamiliares de mediana altura, hasta 85 pies, al igual que ciudades como Boston y Filadelfia, que ya lo permiten en virtud del IBC. Las restricciones actuales en virtud del artículo 602.3 y las disposiciones del distrito de bomberos de Nueva York prohíben de hecho los materiales combustibles en las paredes exteriores, incluso cuando están totalmente rociados, lo que obliga a recurrir a caros módulos con estructura de acero. La introducción de enmiendas específicas que permitan los ensamblajes de madera FRT con certificación UL y clasificación de resistencia al fuego de 2 horas con rociadores NFPA 13 ampliaría el acceso a los fabricantes regionales de madera actualmente excluidos. Al mismo tiempo, el establecimiento de una sección específica del código modular y un marco de referencia de diseño modular estandarizado reduciría la ambigüedad del cumplimiento, agilizaría las revisiones de los planes y aceleraría las aprobaciones. En conjunto, estas reformas reducirían los costes, aumentarían la capacidad de suministro y crearían un entorno normativo que fomentaría una mayor adopción de la construcción modular para viviendas asequibles.
Posible construcción modular: Ahorro de tiempo. Fuente: McKinsey Company
2. Racionalizar los permisos y las inspecciones
Debería establecerse una vía rápida de concesión de permisos específica para las viviendas modulares asequibles. Un equipo de revisión interinstitucional que incluya al DOB, el FDNY, el DEP, el DOT, el DDC y el HPD ayudaría a sincronizar los ciclos de revisión y a eliminar los cuellos de botella de las aprobaciones secuenciales. La adopción del reconocimiento mutuo de las certificaciones de fábrica de terceros de organismos de otros estados también podría eliminar las inspecciones redundantes, reduciendo aún más los retrasos.
3. Reajustar las herramientas financieras
Los nuevos instrumentos financieros deben adaptarse a la estructura de costes iniciales de la construcción modular. Los créditos fiscales, las subvenciones y los préstamos a bajo interés adaptados a los proyectos modulares aliviarían las restricciones de capital. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HPD) está elaborando hojas de condiciones específicas para proyectos modulares con el fin de ayudar a los promotores a adaptar la financiación a los plazos de producción. La creación de un fondo específico para viviendas modulares en la ciudad de Nueva York podría atraer a más inversores y permitir la realización de proyectos a mayor escala.
4. Fomentar las asociaciones público-privadas
Los terrenos propiedad de la ciudad deberían utilizarse estratégicamente para seguir experimentando con desarrollos modulares, con arrendamientos de terrenos o costes de suelo reducidos que permitan la asequibilidad. Un grupo de trabajo "Acelerador de la Vivienda Modular" compuesto por organismos públicos y representantes de la industria podría apoyar estos proyectos piloto desde el diseño hasta la finalización, garantizando la armonización de las expectativas y la racionalización de la entrega. También deberían crearse foros de intercambio de conocimientos para difundir las lecciones aprendidas en todo el sector.
5. Invertir en mano de obra y fabricación local
Las instituciones educativas, las empresas modulares y las asociaciones comerciales deben colaborar en la creación de programas de formación y certificación específicos para módulos en áreas como los flujos de trabajo DfMA, el modelado 3D a nivel de fabricación, la instalación de módulos in situ y la fabricación de módulos fuera de las instalaciones. Al mismo tiempo, los incentivos municipales pueden fomentar el establecimiento de fábricas modulares locales, mejorar la infraestructura logística y afianzar la creación de empleo en las comunidades locales.
Para ampliar la construcción modular no basta con cambiar la forma de construir. Requiere un cambio sistémico en la política, la financiación, la contratación y el desarrollo de la mano de obra. Ninguna de estas reformas tendrá éxito por sí sola, pero juntas pueden transformar la vivienda modular de una solución de nicho en un componente central de la estrategia de vivienda asequible de la ciudad de Nueva York.
Cuando estos cambios se aplican conjuntamente, tienen el potencial de:
- Acortar los plazos de desarrollo y mejorar la previsibilidad de los costes
- Ampliar el acceso a viviendas asequibles de alta calidad en todos los distritos
- Estire más la financiación pública y entregue más unidades por cada dólar de impuestos
- Reforzar las economías locales generando nuevos puestos de trabajo en la construcción y la fabricación
- Establecer Nueva York como líder nacional en innovación modular y política de vivienda
Al eliminar las barreras políticas y de mercado que actualmente impiden el crecimiento modular, Nueva York puede permitir que promotores, fabricantes y organismos municipales colaboren de formas nuevas y mejoradas. El resultado será una vía más rápida, predecible y asequible para satisfacer las necesidades de vivienda de la ciudad.
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