Viviendas multifamiliares modulares como solución escalable a la crisis de la vivienda
Instantánea del sector de la vivienda modular y la solución GreenStaxx
Amelia Rono es becaria de Investigación y Comunicación en GreenStaxx y estudiante de Crecimiento y Estructura de las Ciudades en el Bryn Mawr College.
La crisis de la productividad
El sector de la construcción se ha enfrentado a retos cada vez mayores en las últimas décadas, y la pandemia de COVID-19 ha puesto aún más de manifiesto las profundas ineficiencias de las infraestructuras. Según un informe de McKinsey & Company de 2025 elaborado por los socios Jan Mischke, Kevin Stokvis y Koen Vermeltfoort, la productividad mundial de la construcción solo avanzó un 10 % en 22 años, lo que supuso solo una quinta parte del crecimiento registrado en otros sectores económicos1.
Otro informe de McKinsey de 2024 detalla que la productividad del sector de la construcción disminuyó un 8% entre 2020 y 2022, sin que se produjeran aumentos de productividad en economías avanzadas como EE.UU. y Europa2. Esta falta de productividad ha dado lugar a un déficit de productividad mundial de 40 billones de dólares, que se ha visto agravado por la reducción de la mano de obra cualificada. Para agravar el problema está la escasez de mano de obra: las vacantes de empleo en la construcción de Estados Unidos casi se duplicaron entre 2017 y 2023, y se espera que el 41% de los trabajadores calificados se jubilen para 20312.
28 Austin Street, Newton, MA, diseñado por GreenStaxx con RCM como fabricante modular.
Viviendas modulares como respuesta
Aunque estas estadísticas pintan un panorama sombrío, también ponen de relieve una oportunidad: la construcción modular. Los métodos prefabricados y modulares ofrecen una vía práctica y escalable para aumentar la productividad de la vivienda.
Un informe de Emily Gallagher, de Propmodo, identifica las viviendas multifamiliares modulares prefabricadas como una solución eficaz para satisfacer la creciente demanda de vivienda. La crisis de la vivienda en EE.UU. no ha hecho más que aumentar tras la pandemia, y en la actualidad el país se enfrenta a una escasez de apartamentos de 600.000 unidades3. Deberían construirse 4,3 millones de apartamentos de aquí a 2035 para satisfacer la demanda actual, pero debido a la escasez de mano de obra y a la falta de productividad del sector de la construcción, las limitaciones de tiempo amenazan el progreso. Las normas de calidad no deben sacrificarse para satisfacer estas demandas.
A pesar de haber sido injustamente retratado en el pasado, el sector de la vivienda modular podría ser la solución. Gallagher identifica la eficacia en el tiempo como uno de los mayores obstáculos para satisfacer la demanda actual de viviendas. El informe anual MBI 2024 destaca la investigación realizada sobre la industria modular que revela cómo la vivienda modular no sólo es eficaz en cuanto al tiempo, sino también rentable4. La investigación de McGraw-Hill para 2020 demuestra un apoyo abrumador de los contratistas a la construcción modular, con un 91% que cita resultados presupuestarios favorables en el informe SmartMarket "Prefabrication and Modularization: Increasing Productivity in the Construction Industry". Además, el 48% de los contratistas indicó que los costes disminuyeron un 10%, y el 68% informó de un impacto presupuestario positivo superior al 5%.
El estudio de 2023 "Modular Multi-family Construction: A Field Study of Energy Code Compliance and Performance through Offsite Prefabrication" de la Escuela Durham de Ingeniería Arquitectónica y Construcción de la Universidad de Nebraska demuestra las ventajas económicas de la construcción prefabricada y modular. El estudio destacaba que el coste medio de los proyectos modulares era de 243 dólares por pie cuadrado, frente a los 251 dólares por pie cuadrado de los proyectos construidos in situ.
Más allá de la eficiencia de costes, la construcción modular también ofrece eficiencia de tiempo, con el informe de 2019 de McKinsey and Company "Construcción modular: De proyectos a productos", en el que se esboza cómo los proyectos modulares aceleran los plazos entre un 20 % y un 50 %. Dado que entre el 60 % y el 90 % de la construcción modular se lleva a cabo en fábricas, se reducen los retrasos debidos a las condiciones meteorológicas, lo que se traduce en un retorno de la inversión más rápido, algo fundamental para los promotores que intentan satisfacer la creciente demanda de viviendas.
Sin embargo, a pesar de estas ventajas, la construcción modular sólo representa el 4% de las nuevas viviendas en Estados Unidos5. La construcción modular puede comprimir los plazos de los proyectos entre un 20 y un 50% y reducir los costes hasta un 20%. A pesar de su potencial, la instalación, los requisitos de capital y la resistencia de las partes interesadas, sobre todo de promotores y contratistas generales poco familiarizados con el proceso, siguen frenando al sector.
Brookside Square, 70 Beharrell Street, Concord, MA diseñado por GreenStaxx.
GreenStaxx: una solución escalable y orientada al desarrollador
GreenStaxx trabaja activamente para superar estas limitaciones con métodos innovadores que aumenten la eficiencia de la construcción modular.
El informe 2023 de McKinsey and Co. destaca la ineficacia de la construcción modular cuando las partes interesadas (por ejemplo, promotores y contratistas generales) son incapaces de colaborar. GreenStaxx trabaja para solucionar esta ineficacia. Su proceso patentado ha sido diseñado para promotores por arquitectos y promotores que conocen el sector y sus necesidades. GreenStaxx se centra en crear asociaciones a largo plazo con contratistas generales y fabricantes de módulos para mejorar la coordinación y reducir los retrasos, lo que ha demostrado mejorar la rentabilidad y la coherencia de los resultados en la construcción modular5.
Greenstaxx utiliza un proceso de diseño estandarizado que permite una mayor eficiencia, menor riesgo, mejor calidad y menores costes. La estandarización es clave para evitar las ineficiencias del sector de la construcción tradicional. La construcción tradicional y la mayoría de los proyectos modulares funcionan a medida, lo que añade complejidad y costes. GreenStaxx ofrece una biblioteca de diseños de unidades estándar con especificaciones detalladas. Esto proporciona a los promotores claridad por adelantado y crea un proceso repetible, permitiendo a los promotores construir de forma más inteligente, más rápida y con más confianza.
El Triple Deck: Un modelo de menor escala y mayor impacto
Además de su biblioteca de productos multifamiliares escalables, GreenStaxx ofrece una solución más compacta: el edificio de tres pisos. Esta tipología de edificio de tres unidades, típica del noreste, se ha rediseñado para la construcción modular y optimizado para los estándares de casa pasiva.
Sólo en Massachusetts, donde GreenStaxx tiene su sede, hay un déficit de 222.000 viviendas6. El edificio de tres pisos ofrece viviendas de calidad, muy necesarias y energéticamente eficientes en solares urbanos pequeños. También puede adaptarse a una configuración bifamiliar o "de dos pisos" y construirse con componentes modulares repetibles. Para los fabricantes de módulos, el diseño del triple piso es ideal: compacto, eficiente y de rápida construcción.
Además, los plazos de obtención de permisos y de construcción son más cortos, lo que convierte al triple piso en una opción excelente para el desarrollo del relleno y las estrategias de lotes pequeños en ciudades que luchan por satisfacer la demanda de vivienda.
Conclusión
La crisis de la vivienda en Estados Unidos no se resolverá sólo con métodos convencionales. La construcción modular tiene ventajas demostradas, pero sin un cambio en la forma de diseñar y entregar los proyectos, el crecimiento del sector seguirá siendo limitado.
GreenStaxx ofrece una solución real y escalable a través de su biblioteca estandarizada de diseños multifamiliares modulares y su innovador modelo de tres pisos. Juntas, estas ofertas responden a las dos mayores necesidades del sector: eficiencia y adaptabilidad.
Al centrarse en la calidad, la repetibilidad y la colaboración, GreenStaxx está contribuyendo a que la construcción modular pase de ser un nicho a convertirse en una corriente dominante y ofrece una vía práctica para solucionar la escasez de viviendas.
Triple-Decker Passive House Modular, 159 Allston Street, Cambridge, MA
Referencias
1 Mischke, Jan, Stokvis, Kevin y Vermeltfoort, Koen. "Why Construction Productivity Growth Is Lagging - and What to Do About It". Construction Dive, 2 de enero de 2025. https://www.constructiondive.com/news/why-construction-productivity-lags-mckinsey/736082/.
2 Mischke, Jan, Kevin Stokvis y Koen Vermeltfoort. "Cumplir con la productividad de la construcción ya no es opcional". McKinsey & Company, 9 de agosto de 2024. https://www.mckinsey.com/capabilities/operations/our-insights/delivering-on-construction-productivity-is-no-longer-optional.
3 Gallagher, Emily. "¿Puede la construcción prefabricada en multifamiliares superar el problema de imagen de la tecnología?". Propmodo, 25 de enero de 2025. https://propmodo.com/can-prefab-construction-in-multifamily-overcome-the-technologys-image-problem/.
4 Instituto de Construcción Modular. "Informe sobre construcción modular permanente 2024: The Modular Building Institute's Key Findings and Best Practices for Successful Modular Projects". Modular Building Institute, 2024. https://www.modular.org/industry-analysis/.
5 Blanco, José Luis, Dave Dauphinais, Garo Hovnanian y Rob Palter. "Making Modular Construction Fit". McKinsey & Company, 10 de mayo de 2023. https://www.mckinsey.com/capabilities/operations/our-insights/making-modular-construction-fit.
6 Taylor, Sri. "Massachusetts necesita 222.000 viviendas en 2035 para paliar la crisis". Bloomberg, 6 de febrero de 2025. https://www.bloomberg.com/news/articles/2025-02-06/massachusetts-needs-222-000-housing-units-by-2035-to-ease-crisis.
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