UTILE: Acelerando la construcción modular
En Quebec, UTILE está liderando la creación de edificios modulares asequibles para ayudar a reducir la escasez de viviendas para estudiantes. Durante el proceso, la empresa descubrió lo que se necesita para que la transición a la construcción modular sea un éxito.
UTILE, una empresa inmobiliaria sin ánimo de lucro con sede en Montreal, Quebec, desarrolla, opera, posee y gestiona edificios de viviendas asequibles para estudiantes. En 2013, un grupo de recién graduados universitarios fundó UTILE.
«Queríamos llenar un gran vacío en el mercado», afirma Gabriel Fournier Filion, director ejecutivo de la empresa. «La provincia de Quebec tiene más de 300 000 estudiantes inquilinos y no existía ninguna organización sin ánimo de lucro que construyera viviendas para ellos».
En 2020, UTILE inauguró su primer proyecto de viviendas para estudiantes, un edificio de 90 unidades en Montreal. En la actualidad, UTILE gestiona o está desarrollando cerca de 2500 unidades y se ha expandido a Trois-Rivières, la ciudad de Quebec y Rimouski.
Hoy en día, UTILE es uno de los mayores promotores inmobiliarios sin ánimo de lucro de Canadá en cuanto al número de viviendas construidas al año.
Pasarse a las casas prefabricadas
Desde su fundación, UTILE había querido utilizar módulos prefabricados en sus proyectos. La joven empresa ya se enfrentaba a los retos que suponían el aumento de los tipos de interés y los mayores costes de construcción. Añadir intencionadamente otro reto sería francamente arriesgado.
En 2024, ese deseo se hizo realidad. La Corporación Hipotecaria y de Vivienda de Canadá (CMHC) lanzó una convocatoria abierta para proyectos de investigación y desarrollo que no habían sido ampliamente adoptados por el mercado, pero que podían ampliarlo. Cuando el gobierno federal ofreció una subvención de hasta 5 millones de dólares a los proyectos seleccionados, Filion afirma que optar por las casas prefabricadas fue una decisión «obvia».
«Nunca hubiéramos podido asumir el riesgo si no fuera por el gobierno federal», afirma.
UTILE no solo se comprometió con un nuevo método de construcción, sino que aceleró el proyecto, con sede en Rimouski, para adquirir experiencia y recopilar datos sobre el proceso modular.
El proyecto de 155 unidades se construyó y ocupó en solo 12 meses.
«Normalmente, nos lleva unos cuatro años construir un proyecto como este: dos años para crear el plan de construcción y obtener la financiación, y dos años para construirlo», afirma Filion. «Doce meses fue un gran logro».
Un modelo de éxito
¿Cómo lo hizo UTILE?
«Tenemos un modelo de consorcio que asignamos a otros promotores inmobiliarios», afirma Filion. «Creemos que esta es la receta para que un proyecto prefabricado sea un éxito».
El modelo de consorcio consta de cuatro pasos que deben realizarse en orden.
- Establecer relaciones a largo plazo. El primer paso es establecer relaciones a largo plazo con un contratista general, un fabricante, un arquitecto y una empresa de ingeniería para formar un consorcio. El consorcio trabajará conjuntamente con el objetivo de construir un número determinado de unidades modulares en un número específico de años. Esto contrasta con el modelo de construcción tradicional, que consiste en cambiar de socios en cada proyecto. Filion señala que el contrato de construcción estándar no funciona para el modelo de consorcio.
- Adopte una política de transparencia en materia de costes. Para alcanzar su precio objetivo, es necesario que tanto el fabricante como el contratista general revelen sus costes reales. Esto va en contra de la práctica tradicional, pero es un paso necesario en la construcción prefabricada.
- Aumentar la estandarización. «La estandarización es fundamental para reducir los costes de construcción y aumentar la productividad», afirma Filion. «Nuestro proyecto de Rimouski contaba con 96 módulos. Sesenta y tres de ellos eran iguales. Nuestro fabricante aumentó su productividad en un 40 % en nuestro proyecto en comparación con un proyecto no estandarizado. Y esas son solo las ventajas de la estandarización, sin contar el aumento de la robotización u otras mejoras tecnológicas». La estandarización incluye no solo los módulos, sino también los planos y especificaciones arquitectónicas y de ingeniería. Todos los participantes en el proyecto, especialmente los subcontratistas, deben comprender claramente los planos y el alcance de su trabajo.
- Enjuagar. Repetir. En el mundo de los prefabricados, las cosas buenas vienen de la repetición. Según los cálculos de Filion, el primer proyecto prefabricado costará más que un proyecto tradicional comparable, el segundo costará menos que el primero y el tercero igualará el coste de la construcción tradicional. A partir de ahí se empieza a ahorrar en costes.
«Si tomas una decisión sobre la construcción prefabricada basándote en un proyecto piloto único, probablemente no continuarás con la prefabricación porque es difícil acertar en el primer proyecto», afirma Filion. «Hay que pensar en la recompensa a largo plazo».
Cuestiones relacionadas con la financiación
El principal problema de financiación es que una hipoteca bancaria incluye el terreno y todo lo que hay en él. Por lo tanto, los bancos canadienses conceden préstamos una vez finalizado el proyecto in situ, y no a las unidades modulares en la fábrica. Esto obliga al promotor a utilizar su capital para pagar el depósito que el fabricante necesita para cubrir el coste de los materiales y la mano de obra.
«El capital es muy valioso», afirma Filion. «El capital tiene un coste más elevado. Por eso es muy negativo empezar por desembolsar una gran parte del mismo en un proyecto. Esto reduce la rentabilidad del proyecto».
Otro problema relacionado con la financiación es el retraso en la obtención del seguro de la CMHC. Los fabricantes suelen reservar su línea de producción con cuatro a seis meses de antelación para mantener sus fábricas funcionando a pleno rendimiento. Por lo tanto, los promotores inmobiliarios deben confirmar su pedido al fabricante con tanta antelación. Dado que un promotor inmobiliario tarda cuatro meses en obtener la aprobación de la financiación, los préstamos deben solicitarse entre ocho y diez meses antes de la fecha de producción. Eso supone un gran obstáculo.
«Es bastante difícil para un promotor inmobiliario conocer todos los costes del proyecto diez meses antes de comenzar la producción», afirma Filion. «El retraso en la obtención de la financiación realmente aumenta la complejidad del proceso».
Otros retos
Uno de los mayores retos a la hora de iniciarse en la construcción modular es que nada está optimizado. Todos los socios son nuevos en el proceso de prefabricación. El primer proyecto tiene un sobrecoste. El objetivo es reducir el sobrecoste con cada proyecto. Eso implica aumentar la productividad del fabricante, así como reducir los costes del contratista y los subcontratistas.
Otro reto al que se enfrenta la industria de los prefabricados es el volumen limitado de pedidos para los fabricantes modulares y la escasez de pedidos recurrentes. La construcción modular representa el 7,5 % de toda la construcción en Canadá, mientras que un informe de IBISWorld sitúa la vivienda residencial modular en solo el 1,3 %. La cartera de pedidos de UTILE para prefabricados es de unas 200 unidades al año, lo que no es suficiente para que la mayoría de los fabricantes alcancen una economía de escala. La solución de UTILE es ceder todo su negocio modular a un solo fabricante. A cambio, según un acuerdo incluido en el contrato del consorcio, el fabricante comparte parte de sus beneficios una vez que alcanza una economía de escala.
Es necesario gestionar la responsabilidad en torno a la calidad del producto. Dado que la unidad modular se fabrica en la fábrica y se instala in situ, es muy difícil determinar quién es responsable de los defectos. La práctica habitual es responsabilizar tanto al fabricante como al contratista. Es posible que aumenten sus ofertas para compensar, lo que eleva los costes.
UTILE evita este problema haciendo que el contratista general y el fabricante compartan el mismo presupuesto para imprevistos. Deben acordar el presupuesto conjuntamente. La otra parte de esta solución consiste en inspeccionar cada módulo en la fábrica y cuando llega a la obra, y corregir cualquier defecto antes de la instalación.
Ventajas de optar por lo modular
Para empezar a construir de forma modular se necesita un cambio cultural y mucho trabajo. Pero merece la pena. ¿Cuáles son, en opinión de Filion, las tres principales ventajas de la construcción modular frente a la construcción tradicional in situ?
La ventaja principal es que la construcción prefabricada permite a la empresa completar proyectos de vivienda mucho más rápido que con los métodos tradicionales: un año frente a cuatro años. Una construcción más rápida también reduce el coste de la misma.
En segundo lugar, la construcción prefabricada puede frenar la inflación a largo plazo. «Este año tenemos una inflación del 5 % en los costes de construcción», afirma Filion. «El año que viene será del 4 %. Esperamos que, cuando el mercado tenga una inflación del 5 %, la prefabricada solo tenga un 3 %».
Por último, en el futuro será mucho más fácil aprovechar las últimas tecnologías, como los robots y la inteligencia artificial, en el contexto de la fabricación, en lugar de en la obra.
Consejos para desarrolladores
«El mercado en general está contento de que una organización sin ánimo de lucro pruebe la construcción modular a gran escala, porque compartiremos información con ellos», afirma Filion. «Nuestro objetivo es hacer que la industria evolucione. No encontrar una fórmula y guardárnosla para nosotros».
A continuación, se enumeran algunos de los escollos sobre los que advierte a quienes están pensando en entrar en el sector.
- Si solo se realiza un proyecto prefabricado, es necesario completar varios proyectos modulares para que resulte rentable.
- Trabajar con diferentes socios. Hay una curva de aprendizaje que debes abordar con el mismo socio.
- Realizar cambios de última hora. «Esto no funciona bien con el proceso de fabricación», afirma Filion. «Supone un verdadero cambio cultural para los promotores inmobiliarios y los contratistas. Puede generar muchos conflictos».
- Malentendidos sobre la información relativa a los costes. Los contratistas y los fabricantes utilizan procesos diferentes para verificar los costes, ya que sus modelos de negocio y estructuras de costes varían. No tener la misma mentalidad puede provocar conflictos, ya que no entienden los costes de la misma manera.
Filion también compartió varias prácticas recomendadas.
- Utiliza el modelo de consorcio. Establece relaciones a largo plazo.
- Piensa en términos de construcción modular tan pronto como se seleccione el emplazamiento. El arquitecto y el diseñador deben trabajar dentro de las limitaciones del emplazamiento desde el inicio del proyecto.
- Obtenga una comprensión detallada de los costes del fabricante. Es importante que todo el equipo (desarrollador, diseñador, arquitecto e ingeniero) visite la fábrica para ver cómo funciona y comprender las limitaciones y los factores que influyen en los costes. Todos deben comprender el proceso.
Previsión futura
UTILE tiene como objetivo iniciar la construcción de un proyecto modular de 180 unidades en 2026, uno de los proyectos prefabricados más grandes de Canadá hasta la fecha.
«Esperamos que se produzca un gran avance en el sector de la prefabricación y que, con la ayuda federal, podamos alcanzar una cuota de mercado del 10 al 15 %», afirma Filion.
Sobre la autora: Shari Held es una escritora independiente afincada en Indianápolis que lleva más de 20 años cubriendo el sector de la construcción.
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