Perspectivas de la vivienda modular asequible en Inglaterra, EE.UU. y el resto del mundo con Homes England[transcripción del podcast].

John McMullen

Hola y bienvenidos a Inside Modular: El Podcast de la Construcción Modular Comercial presentado por el Instituto de Construcción Modular. Bienvenidos a todos. Me llamo John McMullen y soy el Director de Marketing de MBI. Hoy me acompaña Edward Jezeph de Homes England y estamos aquí para hablar de lo que Inglaterra está haciendo para combatir su crisis de vivienda asequible, y para compartir ideas de su reciente gira internacional de instalaciones de fabricación modular. Edward, bienvenido.

 

Edward Jezeph

Gracias, John.

 

John McMullen

Le agradezco mucho su tiempo. Gracias por estar aquí. Hábleme de usted. ¿Cuál es su formación y cómo llegó a Homes England?

 

Edward Jezeph

Dirijo la innovación fuera del sitio y MMC en Homes England. Soy topógrafo colegiado y profesional de la inversión inmobiliaria. Empecé mi carrera durante una década en el patrimonio privado en la riqueza multifamiliar, haciendo la inversión inmobiliaria en toda Europa. Me incorporé a Homes England hace unos siete años, tiempo durante el cual he pasado a desempeñar mi función actual a medida que crecía en el Reino Unido el programa de MMC fuera de las instalaciones y modular.

 

John McMullen

Muy bien. Entonces, ¿qué es exactamente Homes England? ¿Cuál es su objetivo como organización? ¿Cuál es su papel allí?

 

Edward Jezeph

Homes England es una agencia gubernamental de la vivienda en el Reino Unido. Se trata de un departamento gubernamental independiente que establece la política y algunos reglamentos relativos al mercado de la vivienda. Homes England es un organismo de ejecución que apoya el mercado de la vivienda para cumplir con los objetivos y metas del gobierno en materia de vivienda en términos de número de viviendas entregadas por año. Así, Homes England apoya la entrega de unas 50.000 viviendas al año, pero en realidad no construimos ninguna de esas viviendas nosotros mismos. Trabajamos con terratenientes, constructores, asociaciones de viviendas y ayuntamientos para construir esas viviendas. Así, gestionamos unos 22.000 millones de dólares de dinero público y lo conseguimos a través de un conjunto de herramientas financieras muy amplio de préstamos, subvenciones, inversiones en capital, junto con terrenos públicos que enajenamos, apoyando a esos socios para que construyan las viviendas que necesitamos en buenos lugares.

 

John McMullen

En un sentido general, ya sea en Inglaterra o en Estados Unidos, ¿cuál es su opinión sobre el papel del gobierno cuando se trata de viviendas asequibles? Sé que aquí en Estados Unidos se piensa mucho en ello. ¿Cómo es en el Reino Unido?

 

Edward Jezeph

Así pues, el gobierno británico establece el contexto político de la vivienda asequible en el Reino Unido. De momento, es un programa de financiación de 11.500 millones de libras, unos 15.000 millones de dólares. Esto proporciona subvenciones a las autoridades locales, los municipios y las asociaciones de vivienda, los organismos privados a menudo de caridad, que gestionan gran parte de la vivienda pública del país. La subvención financia la diferencia de valor entre los costes de construcción y el valor de mercado subvencionado. Homes England es el organismo de ejecución de este programa. Cuando el Gobierno puso en marcha el programa en 2021, incluyó un mandato del 25% para la construcción fuera del emplazamiento, con el fin de cambiar realmente el enfoque del sector de la vivienda asequible hacia las rutas de entrega fuera del emplazamiento, MMC y modular. El resultado será la entrega de entre 20.000 y 30.000 viviendas asequibles en un formato modular panelizado, lo que contribuirá al crecimiento del sector de la construcción externa y a una entrega más rápida de viviendas asequibles de mayor calidad.

 

John McMullen

Sé que ha estado muy ocupado últimamente. Viajando por todo el mundo y aprendiendo de los distintos fabricantes y métodos de construcción de viviendas modulares. ¿Por dónde empezó? ¿Cómo surgió esa especie de gira internacional?

 

Edward Jezeph

Surgió en realidad gracias a una colaboración con Estados Unidos y el Gobierno estadounidense, en particular el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. Han lanzado un programa de investigación y una hoja de ruta sobre la construcción fuera de obra. Se trata de una gira internacional en tres etapas, seguida de una conferencia en Estados Unidos. La primera etapa de esa gira fue el Reino Unido, donde me puse en contacto con el equipo de investigación de EE.UU. y con funcionarios del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. Les organicé una visita a muchos de los fabricantes de módulos que tenemos en el Reino Unido, tanto de construcción con paneles como modular, y también a Escocia, que contó con el apoyo de algunos colegas escoceses.

 

John McMullen

Me interesa saber a dónde fuiste originalmente. Sé que tuvimos un par de conversaciones antes de esta llamada comenzó, creo que Japón.

 

Edward Jezeph

Sí, después del viaje al Reino Unido, en el que Homes England y yo acogimos a la delegación estadounidense, la siguiente etapa de su viaje de investigación fue a Japón, en marzo del año pasado. Me invitaron muy amablemente a participar en él para continuar la colaboración, la experiencia internacional y el entendimiento. Así que me uní a ese viaje, que duró una semana en Japón, principalmente en la región de Tokio, donde nos reunimos con una impresionante variedad de fabricantes modulares y de paneles. Sekisui House y Sekisui Hein, que forma parte de Sekisui Chemical, además de visitar proyectos y ver una amplia gama de metodologías de construcción tradicionales.

 

John McMullen

Me interesan sus impresiones sobre la Casa Sekisui. Nuestro director ejecutivo estuvo allí hace unas semanas y quedó muy impresionado por lo que vio. Tengo curiosidad por saber cómo fue su experiencia allí.

 

Edward Jezeph

Sekisui es una empresa extraordinaria. Es uno de los mayores constructores de viviendas del mundo, si no el mayor, con unas 50.000 viviendas al año. Tiene siete u ocho plantas de fabricación en el país, alrededor de 4,4 millones de pies cuadrados de capacidad de fabricación dentro de su propio negocio. Se trata de una empresa de dimensiones extraordinarias, que suministra sistemas de acero y madera. Desde mi punto de vista, Sekisui House es un auténtico líder internacional que demuestra lo que es posible hacer con la construcción modular y a pie de obra. No ha ocurrido de la noche a la mañana. Es una empresa muy madura, una empresa que ha alcanzado esa capacidad técnica a lo largo de décadas. Pero impresiona por su grado de automatización y el nivel de personalización que ofrece a sus clientes.

 

John McMullen

¿Cree que hay potencial para los sistemas de construcción como el que tienen ustedes en el Reino Unido?

 

Edward Jezeph

Por supuesto. Homes England se asoció con Sekisui House para invertir en el Reino Unido. Se asociaron con una empresa llamada Urban Splash, que es una empresa de regeneración con sede en Manchester en el Reino Unido, 25 años de historia de la regeneración como esa empresa. Crearon una asociación llamada Urban Splash House, que era un fabricante modular, y Sekisui co invirtió buscaba traer sus habilidades y tecnología al Reino Unido. El reto consistía en adaptarse al mercado de una geografía y una economía de la vivienda diferentes, lo que supuso un desafío especial para Urban Smash House.

 

Así pues, el fabricante modular lanzó su producción a principios de 2020, lo que fue bastante inoportuno con la pandemia mundial. Por lo tanto, tuvieron muchos problemas para conseguir que la industria aceptara innovar y hacer las cosas de forma diferente en un momento de crisis mundial. Lo que sí vimos fue lo difícil que es hacer algo nuevo dentro de un sistema de vivienda existente y cómo hay que adaptar tanta regulación, garantías, prácticas de mercado y comportamientos existentes para adoptar esa metodología. Así que no se trata sólo de transferencia de conocimientos y tecnología. No se trata de llevar una de esas instalaciones de fabricación avanzada a una geografía diferente. Se trata de cómo integrarlo en los modelos de negocio.

 

El modelo de negocio japonés que vende tu casa y el mercado en el que operan es muy diferente a lo que he visto en el Reino Unido y en los EE.UU. en términos de su solución predominantemente directa al consumidor. Propietarios que compran un terreno o se lo aseguran y luego acuden a un benefactor y le dicen: "Will, sustituye esta casa, derriba lo que hay y constrúyeme una casa totalmente personalizada en ese lugar". Secondary House tiene 1700 arquitectos en plantilla, que pueden ofrecer ese proceso de consumo tan diferente a lo que tenemos aquí en el Reino Unido.

 

John McMullen

Después de Japón, ¿adónde se dirigía?

 

Edward Jezeph

Así que, después de Japón, el viaje de investigación, dirigido por el equipo estadounidense, se dirigió a Suecia. Allí probablemente se prestó más atención a la madera y a los sistemas de construcción en madera. Suecia tiene una cubierta forestal del 70%. Tiene una industria forestal y unos productos forestales muy maduros y estables. Por lo tanto, con esos recursos y habilidades naturales, construyen mucho con madera. Empezamos el viaje de investigación en el Wood Hotel de Skileffler, justo debajo del Círculo Polar Ártico, que es un hotel de madera CLT de 20 plantas sobre un podio de hormigón en la planta baja. Sin duda, el edificio de madera más grande en el que he estado, lo que es increíblemente impresionante. Nos reunimos con varios madereros, aserraderos, fabricantes de CLT y el fabricante modular linkbacks en putea. En el Círculo Polar Ártico, que tiene una instalación de fabricación de 452.000 pies cuadrados que entrega multifamiliares de madera, entre tres y nueve pisos.

 

John McMullen

Fuera de Suecia, donde sé que tienen un gran acceso a los productos forestales y que fabrican muchos productos de CLT, ¿ve alguna ventaja en el uso de CLT en la construcción a gran escala de viviendas modulares fuera del emplazamiento? ¿Cree que es mejor hacerlo en zonas que tengan más acceso a él? ¿Hay alguna ventaja en llevarlo a otro sitio?

 

Edward Jezeph

Es una pregunta fascinante. Creo que todo depende de lo que se quiera conseguir. Está claro que si se quiere conseguir un edificio con muy bajas emisiones de carbono en su totalidad y se está dispuesto a hacer la superestructura con esa solución de CLT, entonces se puede hacer a ciertas alturas y en ciertas ubicaciones. También hay que tener en cuenta algunos aspectos de la seguridad, que sin duda son importantes, pero lo que se consigue es impresionante. En el Reino Unido, la normativa prohíbe el uso de materiales combustibles en edificios de cierta altura, lo que está limitando el crecimiento de la madera en el sector residencial. El Gobierno ha puesto en marcha una estrategia de construcción con madera para estudiar cómo podemos cambiar esta situación en el Reino Unido y empezar a utilizarla de forma más generalizada. De momento, vemos estructuras híbridas para edificios de oficinas. Así, los edificios de estructura de acero con suelos de CLT y sistemas de casetones de techo son una especie de solución híbrida, en la que se aprovecha lo mejor que puede ofrecer el acero y se ofrecen algunas de las ventajas de carbono que puede ofrecer el CLT. Creo que se puede conseguir lo que se quiera. Depende de los resultados que quieras obtener.

 

John McMullen

Ha estado en Japón y en Suecia recientemente, y tengo entendido que también ha atravesado algunos husos horarios en Estados Unidos. Hábleme de ese viaje. ¿Cuál fue tu primer paso aquí en Estados Unidos?

 

Edward Jezeph

Efectivamente, ocho estados en dos semanas y media fue todo un viaje relámpago. Empecé mi viaje en la ciudad de Nueva York. Fue fantástico ver lo que está haciendo ese fabricante en cuanto a fabricación modular y entrega, utilizando una cadena de suministro más amplia. Después de Nueva York, fui a Boston, donde visitamos las instalaciones norteamericanas de Sanger Band, su centro de investigación, seguido de Benson Wood Unity Homes en New Hampshire. Posteriormente, volvimos a la oficina de diseño de Boston de la Volumetric Building Company. Después, volé a Washington, DC, que era el punto central de mi viaje para reunirme con el gobierno de Estados Unidos. Además, fuimos a Baltimore, a Blueprint Robotics, y luego nos reunimos también con Van Meter en Virginia.

 

John McMullen

¿Cómo fue su experiencia en el taller de DC? ¿Con quién se reunió y cuál era el objetivo?

 

Edward Jezeph

El objetivo era muy sencillo. Comprender mejor la construcción de viviendas fuera de las instalaciones, identificando los obstáculos para su uso generalizado en Estados Unidos, y explorar si este método de construcción podría resolver el problema de proporcionar viviendas de alquiler y propiedad más resistentes y eficientes energéticamente a un coste asequible para más personas. Este taller reunió a un grupo de unas 40-50 personas procedentes del Reino Unido, Escocia, Japón y Suecia, así como a representantes del gobierno y la industria de Irlanda. Junto con representantes de la industria y el gobierno de los EE.UU., en un foro se puso de manifiesto lo que hemos visto en esos viajes, cómo podríamos aplicarlo a los contextos de los EE.UU. y cómo HARD podría utilizarlo para informar sobre cómo pueden apoyar al sector aquí en los EE.UU..

 

John McMullen

Realmente la culminación de todos sus viajes.

 

Edward Jezeph

Absolutamente.

 

John McMullen

¿Qué es lo que más le interesaba aprender durante su viaje a los distintos fabricantes de EE.UU.? ¿Quería aprender algo en particular?

 

Edward Jezeph

Sí, de los trece o catorce fabricantes de módulos que he visto en EE.UU. en ese viaje, me interesaban sobre todo los modelos de negocio en los que estaban teniendo éxito comercial, la mezcla de clientes a los que estaban suministrando, ¿en qué medida era un gobierno o un cliente de vivienda pública el que lideraba su crecimiento? ¿Hasta qué punto eran clientes del sector privado? ¿Y de qué segmento se trataba? ¿Fue multifamiliar o unifamiliar? ¿Fueron los hoteles? ¿Qué impulsaba sus negocios? La conclusión de lo que aprendí fue que la vivienda pública desempeñaba un papel importante, pero no era mayoritaria ni mucho menos. Y se trataba de una diversidad de clientes que compraban en esos comercios. Esto me resulta interesante en mis contextos británicos. Intentamos apoyar el crecimiento aquí en el Reino Unido, comprendiendo el papel de esos clientes públicos y privados, y viendo qué empresas están logrando el éxito comercial, comprendiendo la escala de la industrialización y la automatización frente a los conjuntos de habilidades más tradicionales. Así pues, hay una amplia gama de cosas que se pueden ver. Desde la tecnología hasta el grado de personalización y variación que ofrecen a sus productos y soluciones. Así que, a medida que se ven más fábricas, se tiene una comprensión más profunda de lo que es posible a través de la construcción fuera de obra. Pero en los mercados más jóvenes como el del Reino Unido, en particular, acabamos de iniciar ese viaje sobre lo que es realmente posible a través de esta revolución tecnológica.

 

John McMullen

Ahora que ha pasado un poco de tiempo aquí, ha visto varios fabricantes y varios estados y ha hablado con mucha gente en Washington, ¿cómo compararía el sector de la vivienda modular en el Reino Unido con lo que ha visto aquí en Estados Unidos?

 

Edward Jezeph

Creo que es muy similar en muchos aspectos. En términos claros, por número de fabricantes, Estados Unidos es más grande, pero eso representa también su economía. Creo que el Reino Unido se está esforzando mucho para que sea su éxito. El capital privado y las empresas privadas, tanto los inversores institucionales, constructores de viviendas, organizaciones benéficas de vivienda, tantas empresas diferentes con diferentes orígenes están mirando a los mismos desafíos que tenemos con nuestra construcción, la escasez de mano de obra, nuestra mano de obra de envejecimiento, la calidad que tenemos que ofrecer, para lograr nuevos estándares de sostenibilidad.

 

Muchos segmentos diferentes de la industria están viendo los desafíos, y viendo la oportunidad que ofrece el offsite, es de nuevo, tratando de encontrar ese contexto dentro de la economía de la vivienda aquí en el Reino Unido, que en este momento es muy cíclico. Actualmente estamos en una recesión de la vivienda, no es que la necesidad de vivienda haya cambiado, pero la economía ha caído. Y eso ha hecho un momento muy difícil aquí en el Reino Unido, para la mayoría de los constructores de viviendas, en general, y en particular el sector offsite, que está tratando de entregar a través de ese ciclo, y ajustar sus modelos de negocio. Por lo tanto, es sin duda un reto, pero estoy muy entusiasmado con lo que hemos visto aquí en el Reino Unido. Varias empresas han entrado en el mercado y luego lo han abandonado. Supongo que, desde una perspectiva de gobierno, desde una perspectiva de Homes England, lo que estoy viendo es, ¿esas casas ofrecen un mejor resultado de la vivienda? ¿Fueron más rápidos? ¿Eran de mayor calidad? ¿Eran más sostenibles? ¿Obtuvieron una mayor eficiencia energética y mejores niveles de confort para los consumidores? En general, se aprendieron algunas lecciones. Pero, en general, sí lo vimos y lo vimos en general. Así que Homes England está apoyando el crecimiento de ese sector. Estamos utilizando nuestros programas de vivienda para impulsar la entrega fuera del sitio, animando a nuestros socios a elegir esa metodología, y vamos a ver los resultados que logramos a través de esos programas.

 

John McMullen

Esas son algunas de las principales conclusiones. Me alegro de que haya podido comprobarlo durante sus viajes por Estados Unidos. ¿Le ha llamado la atención algo en particular? Aparte de estas conclusiones generales, ¿hay algo en concreto que crea que puede aplicarse a su trabajo en el Reino Unido?

 

Edward Jezeph

Creo que lo interesante es que muchos de los retos a los que nos enfrentamos en términos de tecnología, automatización y digitalización, el vínculo entre el BIM y la tecnología CAD CAM es un problema global. La tecnología que utilizamos en EE.UU. y el Reino Unido, la robotización, que está entrando de forma selectiva en algunos de estos mercados, requiere mucha innovación en este ámbito. Creo que tiene aplicabilidad mundial y, desde luego, la crisis de la vivienda es una crisis mundial. Si bien es relevante para nosotros en nuestros mercados pertinentes, la aplicabilidad de las soluciones tienen una opción de solución masiva, que creo que es la razón por la que tanto capital ha entrado en este sector. Ven esa oportunidad comercial. El hecho de que tanto Estados Unidos como el Reino Unido estén intentando innovar en este ámbito me anima a pensar que encontraremos la manera de salir adelante. Después de haber estado en Japón, sé lo que es posible, cómo navegar por el laberinto de normativas y comportamientos del mercado para llegar a ese resultado.

 

John McMullen

Desde fuera, ¿ve usted oportunidades de crecimiento para el sector de la vivienda modular en Estados Unidos?

 

Edward Jezeph

Absolutamente. Creo que hay grandes problemas de vivienda. Eso fue algo que vi claramente al interactuar con la gente de EE.UU. mientras viajaba por todo el país, era muy visible con algunos de los problemas de las personas sin hogar, pero también para otras personas que simplemente están luchando para encontrar lugares para vivir y lugares para alquilar. La gente con la que me senté en mis cuatro vuelos internos por Estados Unidos, todas las conversaciones acabaron siendo sobre vivienda y el coste de la vivienda, y no fue porque yo iniciara esa conversación. La gente necesita viviendas y quiere viviendas de mejor calidad. Y eso se puede conseguir fuera de las instalaciones. Lo que importa es cómo introducirlas en el mercado.

 

John McMullen

Con todo lo que ha vivido en los últimos meses, con todo lo que ha visto en todo el mundo, ¿cuáles son sus principales conclusiones en cuanto a la creación de más viviendas en el Reino Unido? ¿Cuál es el siguiente paso para usted?

 

Edward Jezeph

El siguiente paso para mí es Homes England. Como ya he dicho, tiene un gran programa de entrega de viviendas. Quiero que ese programa sea un éxito. Quiero ver esas viviendas entregadas y me gustaría ver los resultados que hemos logrado. Luego me gustaría volver a centrarnos en eso en el futuro para ver cómo podemos lograr esos resultados con mayor certeza. ¿Cómo apoyamos la diversidad de un sector? Estamos viendo tantas tecnologías nuevas, tantos formatos de construcción diferentes, tanto soluciones de construcción modular como de paneles a través de diferentes tecnologías de acero, madera e híbridas. Lo que realmente me interesa es cómo nos centramos en esos resultados en materia de vivienda. Desde mi punto de vista, obviamente, cómo puedo trabajar con el departamento de vivienda del gobierno y con Homes England para impulsar esos resultados a través de los recursos que tenemos, pero también construyendo esa base de pruebas para la industria para decir, sí, a veces puede ser más difícil entregar algo fuera de la obra la primera vez. Pero a medida que se mejora, a medida que se adquiere esa experiencia, se obtienen esos resultados con mucha mayor certeza.

 

Por tanto, lo que quiero ver también es esa base empírica. Además, la estabilización de las empresas con modelos de negocio que funcionan en diferentes sectores de la economía. Por lo tanto, creo que en este momento, el mercado de la vivienda del Reino Unido es cíclico, y creo que va a seguir siendo cíclico, en un futuro previsible. Así que, a medida que creamos un nuevo sector manufacturero de la economía, ¿cómo apoyamos a esas empresas tanto en los malos tiempos como en los buenos? De lo contrario, volvemos a la fase uno, de nuevo, en cada ciclo económico, y eso no nos ayuda con nuestra crisis inmobiliaria. A medida que se recupera la economía, seguimos sin tener capacidad para construir viviendas. Los trabajadores de la construcción no son cada vez más jóvenes, y es muy difícil atraer a gente joven a este sector en estos momentos, lo que supone un verdadero reto para nosotros. Así que tenemos que cambiar el sistema, pero tenemos que trabajar con él.

 

John McMullen

MBI está viendo lo mismo. Estamos poniendo en marcha nuestras propias iniciativas. Sé que muchas otras organizaciones lo están haciendo para atraer a esa mano de obra. Es un problema que afecta a todo el mundo. Para quienes estén interesados en mantenerse al día sobre Homes England y las soluciones que ustedes proponen, ¿cuál es la mejor manera de hacerlo?

 

Edward Jezeph

Tenemos un sitio web, como se imaginarán, que es nuestra puerta de entrada al mercado británico, donde hablamos de lo que hacemos y celebramos algunos éxitos. Obviamente, las empresas británicas pueden solicitar algunas de nuestras ayudas y programas y entender qué hacemos y cómo lo hacemos. Por lo demás, estamos en todas las redes sociales, de nuevo, celebrando muchas de esas actividades y éxitos. Homes England tiene 1.400 empleados y unas diez oficinas en todo el país. Así que somos una gran organización, entregando esas casas y trabajando con esas comunidades y empresas.

 

John McMullen

Edward, muchas gracias por tu tiempo. Te lo agradezco mucho. Sé que ha pasado tiempo desde algunos de tus viajes, pero espero que hayas podido descansar y recuperarte un poco. Sé que ha sido un largo viaje para ti, pero gracias de nuevo por estar aquí y por ponernos al día a mí y a todos los demás sobre Homes England. Te lo agradezco.

 

Edward Jezeph

Un placer y gracias a MBI por facilitarme el viaje y ponerme en contacto con tantas empresas, y fueron increíblemente amables con ese tiempo. Así que gracias a ellos también.

 

John McMullen

Mi nombre es John McMullen, y este ha sido otro episodio de Inside Modular: El Podcast de la Construcción Modular Comercial. Hasta la próxima.