Afrontar los retos de los seguros en el sector de la construcción modular
Daniel Seltzer, CPCU, es Asesor Senior de Riesgos en RCM&D.
A pesar de tres informes recientes de McKinsey & Company (mayo de 2023), Fortune Business Insights (julio de 2023) y Gitnux (abril de 2024) en los que se destacan los beneficios sustanciales de la construcción modular permanente -como un 20-50% menos de tiempo y un 15-25% menos de coste-, la demanda norteamericana de construcción modular permanente se queda sorprendentemente rezagada. Con sólo el 4% del total de viviendas iniciadas en Estados Unidos, frente al 15% en Japón y el 45% en los países escandinavos, uno no puede dejar de preguntarse: ¿por qué esta marcada diferencia? ¿Es la cultura un factor determinante?
Mi carrera profesional empezó con un programa de formación único en 1981 en una aseguradora global que trabajaba en Wall Street y Boston, seguido de un año de "resbalones" en el parqué de Lloyd's de Londres. Desde 1985, he sido un asesor/corredor de seguros ferozmente independiente en el sector. Después de 43 años en este negocio, me divierto con el riesgo "modular", ya que la mayoría de los corredores no identifican los riesgos únicos inherentes a la industria, y las compañías de seguros aún tienen que promulgar estadísticas fiables de pérdidas para este mercado en evolución. La mayoría de los corredores fijan el precio de los seguros en función del riesgo de "fabricación" o "construcción de viviendas", lo que puede dar lugar a graves lagunas en la cobertura, a exclusiones de letra pequeña y a pólizas de seguros que no se ajustan a los riesgos reales de la planta, el tránsito y el emplazamiento.
Desde el punto de vista de la gestión de riesgos y los seguros, he revisado las pólizas de seguros de bienes y accidentes de los miembros del Modular Building Institute (MBI). Casi sin excepción, se detectaron problemas de cobertura y, en la mayoría de los casos, lagunas en la cobertura, incluida la redacción excluyente que se encuentra en la letra pequeña de las pólizas de casi 100 páginas.
Por lo general, la culpa es del corredor de seguros, o quizá la compañía de seguros añadió un formulario incorrecto a la póliza, y a veces, el profesional "modular" no invierte el tiempo adecuado en el diseño y la aplicación de su programa de seguros. En este artículo, sólo ofrezco algunas observaciones con el propósito de ayudar al empresario de la construcción modular a convertirse en un comprador más completo de seguros comerciales, con el objetivo de proteger el negocio y el estilo de vida familiar.
1. Cobertura de "Uso y Ocupación" (también conocida como "Interrupción del Negocio")
Para asegurarse de que considera el tipo de seguro de empresa y la cantidad de protección correctos, deben darse algunas cosas. Su corredor de seguros debe ser un experto en la materia, y el operador modular debe sentirse cómodo respondiendo a sus preguntas.
Las siguientes preguntas dan en el clavo, por ejemplo:
- Si su planta quedara destruida, ¿la reconstruiría y, en su caso, querría que continuaran los pagos del alquiler para su familia? O si alquila, ¿se extinguen sus obligaciones de alquiler?
- ¿Cuánto tardarías en volver al negocio? ¿Por qué?
- Si en nueve meses su planta estuviera en las condiciones anteriores a la pérdida, ¿volverían sus clientes?
- Mientras esté a la baja, ¿cuánto dinero necesitaría para mantener los ingresos y cómo emplearía esos fondos si estuvieran disponibles?
- ¿Podemos invertir tiempo juntos para trazar un plan?
- Sean cuales sean las funciones interrumpidas, ¿podría encargar estas gestiones a otra empresa o a un competidor? ¿Con qué costes adicionales?
- ¿Deberíamos considerar la posibilidad de formular un acuerdo de reciprocidad con otro operador?
Si su corredor no le ha hecho estas preguntas, busque otro.
2. Errores y omisiones (también conocido como seguro de responsabilidad profesional)
En la Convención de WOM y en casi todas las sesiones de las Cumbres de Construcción Offsite, oigo hablar de ingeniería, aprobaciones, códigos y de lo esencial que es el proceso de planificación para el éxito de un proyecto. Esto apunta directamente a la importancia de unos contratos bien redactados, de trabajar con profesionales experimentados, de tener en cuenta el seguro de Errores y Omisiones (E&O) y de comprender sus posibles ventajas y limitaciones. Antiguamente, el seguro "por proyecto" era asequible y fácil de conseguir, pero en los últimos años, las pólizas "prácticas" son la norma. Hay dos hechos con los que debe estar familiarizado; en primer lugar, los límites de la póliza del ingeniero, arquitecto u otros consultores de diseño-construcción se aplican a todos sus clientes y NO son sólo para su contrato, y en segundo lugar, en el 90% de los casos, estos mismos límites se extienden en el tiempo hasta la fecha de la primera vez que compraron un seguro E&O. Esto se conoce como "retroactivo". Esto se conoce como "fecha retroactiva".
A título ilustrativo, su acuerdo con Y3TmX Engineering, Inc. requiere mantener 1.000.000 $ de Responsabilidad Profesional, y presentan un certificado de seguro (COI). El límite de 1.000.000 $ por accidente o acto ilícito está disponible para todos los clientes actuales y todos los proyectos anteriores, finalizados o en curso. Si muestran una fecha retroactiva del 15 de junio de 2007, este mismo $1,000,000 está disponible para todos los proyectos en los que Y3TmX Engineering estuvo/está involucrada desde hace más de 15 años.
Si su corredor no ha hablado de ello con usted, o si aún no le ha propuesto técnicas viables de gestión del riesgo para proteger su balance, elija cuidadosamente otro corredor.
3. Clasificación incorrecta de la responsabilidad civil general
Con más de 325 tipos de empresas entre las que elegir, las aseguradoras fijan el precio de la Responsabilidad Civil General, incluida la Responsabilidad Civil por Productos Defectuosos, utilizando tarifas (tasa de siniestralidad pura + otros gastos) promulgadas por sus actuarios y servicios de asesoramiento de terceros (sobre todo ISO) dados los niveles históricos de siniestralidad como porcentaje de ventas, nóminas o superficie.
Dado que el sector de la construcción modular permanente es relativamente nuevo en este país, y que la multitud de industrias que se están construyendo para apoyar al sector son tan variadas, las pólizas de seguro de Responsabilidad Civil General y Excesiva elaboradas por más de 750 aseguradoras, sugiero encarecidamente que su póliza sea evaluada por un experto. Lo que usted no quiere es un contrato a un argumento. Después de la pérdida o después de que comience el litigio, no es el momento de aprender acerca de las deficiencias de cobertura. Aunque no es un adversario, la compañía de seguros escribió la póliza de seguros (contrato) el lenguaje, y lo hicieron con sus intereses como número uno. El campo de juego debe inclinarse a su favor tanto como sea posible antes de la pérdida.
Antes de convertirse en cliente, uno de estos operadores modulares estaba asegurado por una compañía que sólo conocía sus operaciones de fabricación, pero no las de contratación. La cobertura se limitaba a la ubicación de su única planta, y las pérdidas derivadas de las actividades de tránsito o de contratación estaban específicamente excluidas.
¿Está seguro de que su cobertura no contiene garantías, restricciones o limitaciones con las que no esté familiarizado?
4. Posesión o conocimiento de embarque
La "solución sencilla" a la que me refiero no es compleja como la química orgánica del instituto o el cálculo universitario, pero requiere reflexión, experiencia y un profundo conocimiento. Conocimientos sobre frecuencia, valores, tipos de transporte, órdenes de compra y precedencia. Las aseguradoras están acostumbradas a asegurar materias primas, existencias acabadas y mercancías en tránsito, o materiales situados en un almacén temporal o en una planta de fabricación. A la compañía de seguros le conviene cobrar la prima y luego excluir o limitar su exposición cuando sea posible.
El hecho de que su conocimiento de embarque de entrada indique FOB destino (su planta) y el de salida FOB punto de embarque (su planta) no significa que esté protegido. Por ejemplo, el contratista general de la obra llama preguntando por el estado de su envío de 173.000 dólares. Usted se sorprende, ya que se despachó el lunes pasado. El transportista indica que ha surgido un problema y que el envío ha desaparecido o está dañado. Tu BOL te exime de responsabilidad, pero tu cliente (el propietario del proyecto) no está contento y el contratista general va a hacer la entrega con tres semanas de retraso.
¿Negociar una cobertura de bienes que se extienda a sus intereses, y a los de sus clientes, si no existe otro seguro válido y cobrable? Si su empresa no dispone actualmente de este seguro, podemos ayudarle.
5. Transferencia de riesgos
un término utilizado con frecuencia por los corredores de seguros autorizados, muchos de los cuales no respaldan las necesidades de sus clientes de la A a la Z. ¿Qué quiero decir con "transferencia del riesgo"? La parte que se presenta como profesional y a la que se paga por realizar tareas específicas debe ser responsable de asumir el riesgo y prefinanciar la exposición a pérdidas creadas por o derivadas de sus acciones, omisiones o servicios. Para que se produzca una verdadera transferencia del riesgo, deben estudiarse los contratos aplicables y coordinarse con un abogado. A menos que esté autorizado para proporcionar asesoramiento jurídico, el corredor de seguros no debe proporcionar el lenguaje final de indemnización sin tener clara la necesidad de contar con la aprobación de un asesor jurídico.
El 95% de los corredores de seguros con los que hablo no están al día sobre el tema de los asegurados adicionales. En 1985 y de nuevo en 2013, el sector de los seguros introdujo cambios sustanciales. Utilizar un lenguaje contractual anticuado (órdenes de compra, contratos de arrendamiento, acuerdos de asociación, cláusulas de préstamos, etc.) no logrará la transferencia del riesgo. Tenga en cuenta que las ventajas de ser un Asegurado Adicional no se obtienen simplemente recibiendo un certificado de seguro que indique que usted es un Asegurado Adicional.
La solución: la utilización de requisitos mínimos prácticos de seguro e indemnización por escrito, junto con la supervisión de los certificados de seguro por parte de alguien con formación en COI, no dará lugar a una estrategia perfecta de transferencia de riesgos, pero la exposición se gestionará mucho mejor que en la actualidad.
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en una isla para ricos? La respuesta es, por supuesto, sí.
el equipo de Signature Building Systems y KOH Architecture.
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