Las viviendas sociales pueden abrir el camino a la industria modular
Jim McGeever, antiguo y conocido ejecutivo tecnológico de Oracle NetSuite durante 21 años, se dedica a la construcción como nuevo director ejecutivo de Silver Creek Industries, fabricante de construcciones modulares del sur de California. Tras haber vivido y trabajado en la bahía de San Francisco, Jim está familiarizado con la crisis de vivienda asequible que azota a grandes y pequeñas ciudades de todo el mundo y se ha inspirado para marcar la diferencia utilizando la construcción modular.
Jim McGeever, actual Director General de Silver Creek Industries, con sede en California, pasó casi dos décadas trabajando en Oracle NetSuite. Después de tanto tiempo en el sector del software, cabe preguntarse por qué McGeever se interesó por la construcción. Pero en realidad los dos intereses eran a la inversa. "Mi padre trabajaba en la construcción y el primer trabajo que tuve fue en la construcción, con una pala en las manos, excavando cimientos en Birmingham, Inglaterra. Llevo la construcción en la sangre", dice McGeever.
Su experiencia con la construcción convencional continuó a este lado del Atlántico. Mientras trabajaba en tecnología en la zona de la bahía, construyó su primera casa. "El contratista general resultó ser muy malo. Tardamos dos años y medio en construir una casa de 2.500 metros cuadrados, y todo lo que podía salir mal, salió mal", recuerda McGeever. "En los tres primeros meses del proyecto, recibí una carta de Hacienda diciendo que el contratista les debía dinero y que, en lugar de pagarle, tenía que hacerles el cheque. Fue una experiencia muy mala como consumidor".
Silver Creek tiene una larga historia de proyectos modulares, en particular las escuelas, incluyendo este 2021 MBI Premio de Distinción ganador de preescolar en California, pero McGeever cree que la industria modular tiene la oportunidad de expandirse rápidamente a través de viviendas asequibles.
Durante sus años en el mundo de la tecnología, McGeever empezó a investigar métodos alternativos de construcción y se topó con la construcción modular, que le intrigó. Unos 10 años más tarde, "seguía sintiendo el gusanillo de la construcción y probamos a construir una casa modular". Dice que la experiencia no fue perfecta, y que hubo muchos retos, pero "fue la noche y el día comparado con mi experiencia anterior, utilizando construcción convencional". La experiencia fue lo suficientemente positiva como para que "cogiera el hábito de construir casas modulares y experimentar con distintos medios y métodos". Para cuando dejó la industria tecnológica en 2019, McGeever sentía que a la construcción modular "todavía le faltaban algunas piezas cruciales para que realmente despegara." Así que decidió sumergirse él mismo y tratar de resolver algunos de sus problemas.
Aumentar la escala
McGeever se incorporó a NetSuite como su decimoquinto empleado, y cuando se marchó la empresa contaba ya con 8.000 empleados. Afirma que muchas de las lecciones aprendidas a medida que la empresa crecía son transferibles a otros sectores. Una de ellas es que, aunque ser "supercreativo" puede funcionar bien en una start-up, puede no ser lo que se necesita cuando una empresa ha madurado y su producto se ha vuelto más complejo. "A medida que crecíamos, la mayor transición fue cuando dejamos de intentar ser los más listos de la sala. Dejamos de intentar reinventar la rueda", afirma McGeever. "La clave era cómo hacer que un producto complejo fuera fácil de consumir para el cliente".
Cree que la industria modular debe responder a la misma pregunta: ¿Cómo hacemos que la construcción modular sea más fácil de consumir para promotores y propietarios?
Cuando los propietarios y promotores han probado una vez la construcción modular, "ven lo bien que funciona y tiende a florecer un gran volumen de proyectos", afirma McGeever. Cuando lo han visto en acción, los propietarios se quedan impresionados por la rapidez con que se termina la construcción modular y por el menor tiempo que se tarda en obtener ingresos. "Disponer de 6 meses más de alquiler es mucho más importante incluso que el ahorro real que supone la construcción modular", explica McGeever. "Alrededor del 30% del ahorro corresponde a costes reales. El valor del plazo más corto hasta la obtención de ingresos es de alrededor del 70%".
Facilitar el consumo inicial a propietarios y desarrolladores es un reto que el sector debe afrontar. McGeever explorará cómo lograrlo en su presentación de World of Modular.
McFadden Elementary School, De un solo piso
Escuela Primaria Fundamental John Muir, Dos Pisos
La vivienda social como vanguardia
En opinión de McGeever, las viviendas sociales son un sector clave para la construcción modular. No solo hay una gran demanda en Estados Unidos, sino que "para construir a escala, y rápido, realmente no queda más remedio que utilizar métodos de producción de gran volumen, para los que la construcción modular es ideal."
Sin embargo, para ganar una mayor cuota de mercado, el sector necesita algunos avances, como una mejor financiación, una mejor percepción y una mayor normalización.
Financiación
McGeever está atento a la evolución del sector financiero y a su respuesta a la construcción modular. Algunos bancos están empezando a entender el sistema modular, pero sigue habiendo problemas válidos, afirma. "Estamos perdiendo oportunidades de ayudar a resolver algunos problemas graves, sólo por los mecanismos de financiación. Aún nos queda trabajo por hacer para resolver este problema".
Con la construcción convencional, "si un edificio está parcialmente terminado in situ, puedes tocarlo y sentirlo. Tiene valor para el banco. Si algo va mal con el contratista, se puede traer a otra persona para terminar el proyecto". En cambio, si un proyecto modular sale mal, es más arriesgado desde el punto de vista del banco. Es más difícil para ellos salvar un proyecto cuando "se trata de módulos a medio construir en una fábrica que quiebra".
Percepciones
"Lo modular sigue asociándose con aulas portátiles y casas rodantes de baja calidad", afirma McGeever. "La única forma de superar las percepciones erróneas es con pruebas. Tenemos que seguir construyendo ejemplos de construcción modular de los que nos sintamos orgullosos."
Quiere construir edificios que nadie pueda decir al mirarlos que son modulares. Aunque se trate de viviendas sociales o de un albergue para personas sin hogar, "quiero que la gente piense que es el edificio más bonito en un radio de 10 manzanas. Unas viviendas de renta baja que parecen un campamento hecho de cajas diminutas no van a cambiar la percepción de lo modular".
Escuela Comunitaria Camille Creek, dos plantas
Normalización
El sector modular debe seguir apostando por la estandarización, y el mercado de viviendas sociales es perfecto para ello. Según McGeever, a la mayoría de los promotores de viviendas sociales no les preocupa especialmente la distribución de los espacios habitables. "Les preocupa más la distribución del edificio en su conjunto y el exterior". Así que para lograr una mayor estandarización, al tiempo que se permite cierta flexibilidad, "hemos desarrollado lo que llamamos un conjunto de herramientas para arquitectos", explica McGeever. "Entregamos a los arquitectos dibujos CAD o archivos Revit de los componentes y ellos pueden disponerlos como quieran e incorporarlos al edificio. Y les asesoramos sobre cómo pueden hacer que el exterior sea único".
Ilustra la utilidad de la normalización para promotores y propietarios con baños que cumplen los requisitos de la ADA. "Muchas viviendas de renta baja tienen requisitos para discapacitados que pueden ser difíciles de cumplir. Nosotros tenemos un diseño de baño que ha superado las inspecciones y que cumple con la ADA, que podemos utilizar una y otra vez", explica McGeever. McGeever dice a los promotores que pueden utilizar su propio diseño de cuarto de baño, pero que tendrán que responsabilizarse de que pase las inspecciones. Los promotores ven enseguida las ventajas de ceñirse a un diseño estandarizado. "En ese momento, la conversación suele acabar muy rápido".
McGeever es optimista. "Si lo hacemos bien, una vez que la gente vea las ventajas del enfoque modular a través del mercado de la vivienda de renta baja, otros sectores también estarán más abiertos a la construcción modular".
Sobre la autora: Zena Ryder es escritora freelance, especializada en escribir sobre construcción y para empresas de construcción. Puedes encontrarla en Zena, Freelance Writer o en LinkedIn.
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