Construcción modular para la viabilidad financiera: Estudio de caso del proyecto Norwalk
por Konstatin Daskalov, Vicepresidente de Operaciones en EE.UU., Stack Modular
En abril de 2023, Primestor, un propietario de bienes raíces, y desarrollador, junto con su contratista general, se acercó a Stack Modular para evaluar su proyecto, llamado "the Walk". Este complejo residencial multifamiliar está situado en Norwalk, California, y comprende dos edificios con una huella combinada de 139.150 pies cuadrados. El desarrollo incluye 58 unidades de vivienda asequible dedicadas y está programado para ser el mayor proyecto de construcción modular residencial en América del Norte hasta la fecha.
El precio inicial de la construcción in situ proporcionado a Primestor superaba su presupuesto en un 25%, lo que hacía que el proyecto fuera inviable desde el punto de vista financiero. Primestor recurrió a Stack para evaluar el diseño original del proyecto y explorar las ventajas del enfoque de construcción modular de Stack.
El equipo de diseño de Stack llevó a cabo una revisión exhaustiva y un análisis de diseño modular (MDA) del proyecto. Determinaron que era necesario un rediseño completo para la construcción modular y recomendaron contratar a Assemblage-Works Inc (AWI), concretamente a Michael Mathews, para el rediseño modular.
Stack Modular proporcionó precios modulares preliminares, demostrando ser significativamente más rentables que la estimación inicial de construcción in situ. Además, presentaron una matriz detallada de delimitación del alcance para el contratista general original. A pesar de ello, el presupuesto actualizado del contratista general del proyecto original seguía siendo superior al presupuesto objetivo de Primestor. Primestor buscó entonces nuevas ofertas competitivas para un contratista general y seleccionó a Bernards Construction por su experiencia modular y su enfoque de colaboración.
Reconociendo la necesidad de un enfoque de Entrega Integrada de Proyectos (IPD), Stack Modular organizó una Charette de Diseño de 3 días en agosto de 2023, fomentando la colaboración entre AWI Architects, Primestor y Bernards. El equipo combinado de consultores e ingenieros colaboró en un foro de debate abierto, preservando la intención original del diseño y abordando factores como la mezcla de unidades, los espacios comerciales, el espacio abierto y las restricciones de derechos. Tras múltiples iteraciones, en junio de 2023 se finalizó un nuevo concepto de diseño.
Resumen del proyecto
Propietario: Primestor
Tipología: Residencial multifamiliar
Módulos: 516
Edificios: 2
Nuevas unidades de vivienda: 373
Pisos: 7 / 5
Superficie bruta total: 681.129 sq.ft.
Superficie bruta modular: 356.129 pies cuadrados
El enfoque de colaboración de IPD se tradujo en una reducción adicional del 20% en los precios de los componentes in situ y modulares, lo que hizo que el proyecto de Norwalk fuera viable desde el punto de vista financiero. Desde entonces, todos los miembros del equipo han participado activamente en los trabajos previos a la construcción.
Stack Modular tiene previsto construir una unidad completa de 1BR / 2 módulos para su revisión a finales de mayo de 2024. Esto permitirá a Primestor y al equipo de desarrollo evaluar la estructura modular, los sistemas MEP y los acabados, proporcionando una valiosa herramienta para identificar cualquier problema antes de que Stack proceda a la fabricación completa en octubre de 2024.
El proyecto de Norwalk es un excelente ejemplo de cómo la construcción modular fuera de las instalaciones, en colaboración con arquitectos, consultores/ingenieros, contratistas generales y subcontratistas mecánicos, eléctricos, de fontanería y de protección contra incendios, puede hacer que los proyectos sean económicamente viables trabajando estrechamente con el propietario/ promotor con un enfoque de entrega integrada de proyectos.
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