Calle Westford 102-108
En tan sólo unas horas, un incendio residencial de rápida propagación dejó un enorme agujero en el tejido de un céntrico barrio cercano al centro de Lowell, Massachusetts. Las casas victorianas del 102-108 de Westford Street quedaron en pie, pero se consideraron inhabitables. Estuvieron vacías hasta que las compró un dúo emprendedor con grandes sueños.
con grandes sueños.
La forma en que se reconstruyó el 102-108 de Westford fue como la del incendio, pero a la inversa. Una enorme grúa, en lugar de arrojar agua contra unas llamas incontrolables, recogió y colocó suavemente 12 cajas modulares, reconstruyendo las viviendas en tan solo siete horas, casi tan rápido como las llamas las habían dejado inhabitables.
Información del edificio:
- Ubicación: Lowell, Massachusetts
- Tipo de edificio: Multifamiliar
- # Número de unidades: 6
- # Número de módulos: 12
- Metros cuadrados: 10.838 pies cuadrados
- Tamaño del lote: 6.200 pies cuadrados
- Tipología: "Doble" de tres pisos
Equipo del proyecto:
- Promotores: Oaktree Development y Nine Zero Two Development
- Consultor modular: GreenStaxx
- Arquitecto: Bruce Ronayne, Arquitectos Hamilton
- Fabricante modular: RCM Modulaire
- Director de obra: Performance Building Company
- Consultor energético: A9 Green
Entre bastidores, el equipo promotor estaba cumpliendo otro tipo de promesa. Justin MacFarlane, de Nine Zero Two Development, estaba demostrando que la construcción modular podría ser una solución a la crisis de la vivienda en zonas urbanas densas donde las opciones para construir nuevas unidades son limitadas. En Lowell, los promotores se ven a menudo limitados a rehabilitar edificios antiguos, como molinos y edificios históricos de oficinas -una empresa noble pero costosa-, o a encontrar parcelas lo bastante grandes para construir edificios multifamiliares de mayor tamaño, lo que a veces supone romper el tejido urbano granular que hace tan encantadoras a las ciudades de Nueva Inglaterra. Con este "doble" Triple Decker modular, MacFarlane trazaba un nuevo territorio como promotor en Lowell, demostrando cómo una versión moderna e industrializada del emblemático Triple Decker de Nueva Inglaterra podía devolver la densidad y reforzar el sentido histórico del barrio de una forma rentable y reproducible en toda la ciudad.
Gwen Noyes, de GreenStaxx y Oaktree Development, tenía una misión adicional: mostrar cómo los diseños de unidades estandarizadas aportan un valor especial a los proyectos multifamiliares modulares. Defensora desde hace mucho tiempo de la construcción modular, Noyes está muy familiarizada con su promesa de acortar los plazos de construcción, mejorar la calidad del producto construido y aumentar la previsibilidad de los costes totales del proyecto. Pero Noyes cree que los promotores de viviendas multifamiliares están desaprovechando una importante palanca para hacer aún más atractivos los proyectos modulares: los planos unitarios estandarizados. 102-108 Westford fue una oportunidad para co-desarrollar la propiedad con MacFarlane para mostrar cómo los costos del proyecto podrían ser recortados mediante el uso de un diseño estandarizado, modular listo Triple Decker.
Desarrollo de un triple decker moderno normalizado
Con la necesidad de una solución de relleno urbano en mente, Noyes había diseñado previamente un prototipo de Triple Decker moderno y modular que pudiera construirse fácilmente en los numerosos solares pequeños y vacíos de la zona de Boston. Cuando un propietario de Cambridge, MA, se puso en contacto con ella en 2021 después de que un incendio consumiera la centenaria casa de tres pisos de la familia, Noyes tuvo la primera oportunidad de aplicar y probar el prototipo en el 159 de Allston Street.
El Triple Decker original de GreenStaxx contiene una unidad de 2 dormitorios con acceso ADA en la planta baja y unidades de 3 dormitorios en las plantas segunda y tercera. Cuenta con una cocina conectada, salón y comedor, techos altos, almacenamiento cuidadosamente colocado en el pasillo y dormitorios, y acabados simples pero de alta calidad y accesorios. La distribución de la planta es una versión moderna de la histórica distribución Triple Decker, con actualizaciones contemporáneas que incluyen menos espacio ocupado por los pasillos, la adición de un segundo cuarto de baño, más espacio de almacenamiento, una planta abierta y grandes ventanales.
Con el deseo del propietario de que el edificio fuera lo más respetuoso posible con el medio ambiente, el prototipo aplicado a Allston Street se construyó según los estándares de Passive House, con energía solar en el tejado y carga de vehículos eléctricos en la entrada. Para cumplir los requisitos de Passive House en este proyecto, los arquitectos de Bruce Ronayne Hamilton Architects introdujeron algunas modificaciones menores en la distribución prototípica de GreenStaxx, como reducir el tamaño original de las ventanas para aumentar la eficiencia energética. De este modo, el primer conjunto de planos y especificaciones de construcción completos para el Triple Decker original de GreenStaxx reflejaba los estrictos estándares de diseño de Passive House.
El edificio anterior en 102-108 Westford Street (crédito de la foto: Google Maps)
El original Passive House single Triple Decker en 159 Allston Street (crédito de la foto: Gwen Noyes)
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Personalización de unidades normalizadas para el próximo emplazamiento
Al adaptar el edificio Passive House Triple Decker original al emplazamiento de Westford Street, Noyes y MacFarlane se enfrentaron a una serie de limitaciones y requisitos de mercado diferentes. Aun así, pudieron reciclar los documentos de construcción de Allston Street en un grado sorprendente, a pesar de algunas adaptaciones.
Para aprovechar un solar más grande, el equipo duplicó el tamaño del edificio reflejando el Triple Decker original a lo largo de su borde longitudinal, creando un Triple Decker duplicado separado por un muro de unión. Esto supuso la eliminación de una ventana adicional del dormitorio, que originalmente se encontraba en la pared lateral larga, y la pérdida de una ventana en el cuarto de baño situado contra la pared de unión. Además, el equipo decidió renunciar a la certificación Passive House y optar por el código energético Stretch de Massachusetts, lo que afectó al diseño de la calefacción, ventilación y aire acondicionado. En Westford Street, el equipo también reorganizó el espacio de los armarios y la ubicación del fregadero de la cocina para aumentar la zona de estar/comedor. A grandes rasgos, los diseños de las unidades de Westford Street eran casi idénticos a los de Allston Street y el equipo de arquitectura de BRHA tardó muy poco tiempo en aplicar los pequeños cambios a nivel esquemático.
El trabajo de diseño más importante consistió en adaptar el resto del edificio a la topografía y el barrio de Westford. La mayoría de los edificios de tres plantas existentes, incluido el anterior de la calle Allston, tienen un sótano que puede albergar convenientemente los avanzados cuadros eléctricos y los sistemas de rociadores que se necesitan para rehacer un edificio de tres plantas eficiente desde el punto de vista energético y del espacio. Sin embargo, el 102-108 de Westford se asienta sobre un saliente y el edificio anterior carecía de sótano. Para evitar una excavación profunda, el equipo optó por un sótano como cimentación del edificio, lo que supuso modificar el diseño original del vestíbulo de entrada para instalar pequeños armarios para los paneles y el sistema de rociadores. Para el revestimiento del edificio, a petición de las autoridades municipales de Lowell, BRHA diseñó un aspecto que evocara la Nueva Inglaterra tradicional, alejándose de la fachada más moderna de la calle Allston.
En resumen, aproximadamente el 75% de los planos finales del edificio se repitieron entre Allston Street y Westford Street, lo que supuso un importante ahorro de tiempo para los arquitectos en comparación con el diseño de un edificio sin planos estandarizados de las unidades como punto de partida. Las unidades modulares eran casi idénticas a las versiones anteriores de Allston Street, y la mayor parte del trabajo arquitectónico y de ingeniería se realizó en los cimientos y el exterior del edificio.
Sin embargo, BRHA documentó un mayor ahorro de tiempo a la hora de gestionar las presentaciones y solicitudes de información del fabricante modular. Aunque Westford Street contrató a un fabricante de módulos diferente, RCM, que Allston Street, muchas de las mismas preguntas aclaratorias de RCM ya se habían abordado y los arquitectos pudieron responder rápidamente. Si ambos proyectos hubieran utilizado el mismo fabricante modular, además de diseños de edificios muy similares, esta parte del proceso habría sido aún más rápida. BRHA calcula que puede ahorrarse en torno al 40-50% de los honorarios de diseño de proyectos aplicando diseños unitarios estandarizados a los nuevos proyectos.
Panorama general del diseño modular estandarizado
Para MacFarlane, para quien Westford Street fue su primera incursión en la construcción modular como promotor independiente, experimentar la eficiencia de replicar un diseño estandarizado no hizo sino agravar las demás ventajas que esperaba de la construcción modular, como la reducción de los plazos del proyecto y unos costes de construcción más previsibles. La experiencia provocó un cambio de perspectiva en la forma de abordar los proyectos multifamiliares a pequeña escala en una ciudad histórica y densa como Lowell. MacFarlane se centra ahora exclusivamente en encontrar solares urbanos de relleno que se adapten bien a la réplica del doble Triple Decker de Westford Street, con aún menos modificaciones de diseño. Cree que este planteamiento permitirá comercializar más unidades con mayor rapidez y rentabilidad que elegir un solar y pensar qué construir después.
Este cambio de estrategia muestra cómo incluso un pequeño avance en el proceso de construcción industrializada puede ayudar a abordar los grandes retos de nuestro sector. En este caso, aprovechar los diseños estandarizados de unidades en distintos proyectos significa que los promotores locales más pequeños pueden aprovechar los principios de escala y repetición en proyectos pequeños para competir en igualdad de condiciones con las grandes empresas promotoras. También les permite ofrecer el tipo de vivienda densa y relativamente asequible que desean muchas ciudades y pueblos, pero que tienen dificultades para incentivar a los constructores privados.
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