Forja Artesanal Arquitectura + Diseño: Códigos, contratos y propiedad intelectual
Rommel Sulit, Director Fundador y Director de Prácticas Modulares de Forge Craft Architecture + Design, analiza las implicaciones de los códigos, los contratos y la propiedad intelectual en la construcción modular.
Rommel Sulit amaba tanto el arte como la ciencia. Se licenció en arte en la Universidad de Chicago tras empezar la carrera de medicina. Tras graduarse, trabajó en un semanario de noticias alternativas para determinar qué camino seguir como carrera profesional.
La arquitectura parecía un buen equilibrio entre ciencia y arte, así que asistió a la Universidad de Texas en Austin. Se graduó con un máster en arquitectura y el deseo de llamar a Austin su hogar.
Él y su socio Scott Ginder fundaron Forge Craft Architecture + Design en 2013 en el salón de Sulit con dos empleados.
Enseguida consiguieron dos proyectos convencionales de tamaño medio: un proyecto multifamiliar de 100 unidades y un proyecto multifamiliar de 135 unidades de vivienda asequible, ambos con microunidades.
En un par de años, un cliente quiso explorar la construcción modular volumétrica para un proyecto de residencias de estudiantes.
"Nos ofrecieron una oportunidad muy interesante y fuimos aprendiendo sobre la marcha", afirma Sulit.
De 2015 a 2020, Forge Craft estuvo inmersa en proyectos de construcción modular de viviendas para estudiantes, un restaurante de comida rápida, oficinas comerciales y casas de vacaciones prefabricadas asequibles. Forge Craft construyó su plataforma basándose en esos primeros proyectos.
"Nuestro objetivo era desarrollar una empresa que fuera relevante en el siglo XXI en términos de cómo diseñábamos y desplegábamos proyectos para la comunidad", dijo Sulit.
Su interés por el diseño se concentra en lo que denominan Craft Studios: viviendas asequibles, diseño de edificios pasivos y construcción modular.
Sulit cree que la construcción modular es un producto de mejor calidad que la construcción fija, porque se realiza en un entorno controlado por trabajadores más cualificados que los jornaleros de las obras.
Esa podría ser la razón por la que el método de entrega, como Sulit denomina a la construcción modular, está empezando a escalar en el mundo de la construcción. "La práctica modular sigue evolucionando", afirma Sulit. "Evoluciona con el código, los nuevos materiales y las nuevas estrategias".
Diseñado por Forge Craft Architecture + Design, construido por Z Modular.
La importancia de los códigos y normas de construcción modular
Actualmente no existen códigos de construcción específicos para edificios modulares más allá del código de construcción estándar. El diseño y la construcción modular suelen regirse por el estado en el que se implanta el edificio modular.
Pero todos los códigos están sujetos a modificaciones locales. Y un municipio y un estado pueden no utilizar necesariamente la misma versión del Código Internacional de la Edificación (IBC). Por ejemplo, el estado de Indiana utiliza el código IBC de 2014, mientras que la ciudad de Austin (Texas) está adoptando ahora el código de 2024.
Queda en manos del arquitecto conciliar los códigos, lo que lleva tiempo, sobre todo si los responsables de la normativa no están familiarizados con la construcción modular. Es un tema preocupante, porque una de las grandes ventajas de la construcción modular es que acelera el proceso de construcción hasta un 40% más que la construcción convencional.
Los códigos se elaboran para normalizar el proceso de construcción, de modo que el producto acabado cumpla una determinada norma de rendimiento. Pero los códigos también deben ajustarse a la atmósfera socioeconómica actual de los lugares donde se ubicarán esos edificios. En diferentes climas y contextos geográficos e incluso geopolíticos, un mismo código suele interpretarse de distintas maneras.
"No creo que lleguemos nunca a tener un código universal porque los lugares donde construimos y las personas que utilizan construcciones modulares son muy variados", afirma Sulit. "El reto es cómo tomar este concepto universal y aplicarlo a múltiples lugares donde los códigos difieren. Lo que crea la ilusión de que los códigos no están al día con modular es que esos códigos existen por otras razones que servir a la industria modular."
Casi todos los proyectos requieren una solución de diseño creativa o innovadora para garantizar que cumplen la normativa.
Un ejemplo son las clasificaciones UL contra incendios, que actualmente suponen que todo es de obra. El arquitecto debe demostrar que la metodología del proyecto modular es equivalente a la metodología estándar.
Normalmente, esto significa reunir a ingenieros, consultores y responsables del cumplimiento de la normativa. Todos estudian
estudian la cuestión y, una vez que están de acuerdo en que funciona, el proyecto puede seguir adelante. No es la situación ideal, ya que puede retrasar el proyecto, pero de momento es necesaria.
"Nadie está tratando de eludir el código y nadie debería hacerlo", dijo Sulit. "Sólo intentamos interpretarlo de forma que se ajuste a los procesos modulares".
Los contratos específicos modulares pueden ayudar
Mientras tanto, los nuevos contratos de proyecto pueden ayudar a normalizar los procesos de construcción modular y facilitar la comunicación entre las partes interesadas.
"Ahora hay un clamor para encontrar formas de normalizar nuestros procesos por múltiples razones", dijo Sulit. "Una es que podemos desarrollar procesos coherentes de un proyecto a otro. Los contratos de proyecto también nos permiten establecer cierta paridad en la forma en que fijamos los precios y entregamos los edificios."
Hoy en día no existe un proceso modular establecido y registrado con el que todo el mundo esté de acuerdo. Pero tener un contrato ayuda a definir los instrumentos del servicio, el alcance del proyecto y las estructuras de honorarios.
En el pasado, los arquitectos diseñadores han modificado estos cuatro contratos para adaptarlos al método de entrega modular.
- El B101, un acuerdo estándar de formulario largo del Instituto Americano de Arquitectos (AIA) entre el propietario y el arquitecto.
- La B105, un documento corto para trabajos más pequeños.
- El B143, el contrato entre el arquitecto y el diseñador-constructor.
- El Contrato Marco, un contrato flexible y completo entre el contratista y el cliente.
Desde el punto de vista del arquitecto, el contrato B143 es especialmente beneficioso.
"Como arquitecto, podría actuar como arquitecto de registro y también como arquitecto modular", dijo Sulit. "Eso es ideal desde mi punto de vista, porque así puedo gestionar todo el proceso".
Este mes de abril, la AIA publicó cuatro nuevos contratos centrados en la construcción modular volumétrica en la conferencia 2025 World of Modular de MBI.
Sulit está deseando trabajar con el nuevo contrato B181 de la AIA, un acuerdo estándar entre el propietario y el arquitecto. Es el equivalente al B101, pero diseñado específicamente para la industria modular.
"Ahora tenemos algo que podemos utilizar para seguir mejorando nuestras prestaciones y que nos ayuda a gestionar mejor nuestra estructura organizativa de cara al futuro", afirmó.
Recientemente, el MBI con ConsensusDocs también ha desarrollado dos nuevos contratos de construcción modular para el propietario del proyecto y el fabricante.
Reliance Metalcenter fue galardonado con el 1er puesto en la categoría de Oficina Modular Permanente (menos de 10.000 pies cuadrados) en los Premios a la Distinción 2022 de MBI. Construido por Z-Modular.
Escucha relacionada:
Claridad contractual: Plantillas adaptadas al éxito de la construcción modular con AIA Contract Documents
Escuche cómo Sara Betancorth, de AIA Contract Documents, y Sal Verrastro, de Spillman Farmer Architects, detallan cómo se crearon estos nuevos contratos tras años de colaboración entre arquitectos, abogados y expertos del sector. Ahora disponibles al público, estos contratos representan un enfoque equilibrado que reconoce las realidades de la construcción modular moderna. ¿Cuál es el resultado? Contratos que reducen el riesgo, clarifican las responsabilidades y, en última instancia, facilitan la ejecución de los proyectos para todas las partes interesadas.
El papel de la propiedad intelectual en la arquitectura modular
En los contratos de construcción convencionales, que se basan en el derecho anglosajón, los arquitectos elaboran diseños o documentos contractuales y poseen los derechos de autor de sus instrumentos de servicio. El propietario recibe una licencia limitada para utilizar esos diseños para ese proyecto una sola vez.
Con la construcción modular, la posibilidad de repetir los diseños es inherente al método de entrega.
"Lo más parecido que he visto al respecto es el concepto de derechos derivados, que se refiere a la creación de una obra nueva a partir de otra ya existente", explica Sulit.
El nuevo contrato B181 reconoce que los arquitectos diseñarán un edificio y utilizarán esos planos una sola vez para este proyecto. Sus instrumentos de servicio no se entregan al propietario del proyecto para que los repita más allá del contrato. Para ello sería necesaria una continuación, una negociación, una licencia o un canon.
El tema de la propiedad intelectual en la industria modular es una cuestión polarizante. Algunos creen que el diseño y todos los detalles deben ser de código abierto. Otros opinan que todo debe considerarse propiedad.
"Se trata de una conversación que va a continuar durante bastante tiempo en nuestro campo", dijo Sulit.
Considera que los sistemas de arriostramiento y los componentes que son exclusivos de una empresa, así como cualquier cosa que deba someterse a pruebas, podrían considerarse propiedad intelectual de esa empresa, ya que la empresa realizó toda la ingeniería y gastó dinero para que se sometiera a pruebas.
Una empresa puede tener una determinada filosofía de diseño que podría formar parte de su propiedad intelectual, pero los procesos de fabricación son más difíciles de determinar.
"Si una empresa quiere tener su propia propiedad intelectual, creo que la forma adecuada de hacerlo es tomar nuestros diseños e invertir la cantidad adecuada de investigación y dólares para producir su propia documentación de fabricación", dijo Sulit. "Así podrán fabricar el producto una y otra vez de forma coherente. Pero eso puede ser caro".
Diseñado por Forge Craft Architecture + Design. Construido por Z Modular.
¿Cómo distingue la propiedad intelectual entre los elementos diseñados a medida y los detalles estándar?
Los diseños convencionales suelen construirse siguiendo las mejores prácticas, por lo que el arquitecto no tiene que profundizar en los detalles. Estos documentos entran dentro del LOD (nivel de desarrollo) 300.
La mayoría de los arquitectos pueden llevar un diseño hasta el LOD 350, que es un nivel de detalle superior.
"En ese momento, tengo que decirles que consigan sus propios ingenieros y su propio equipo de diseño para grabar esto si quieren que sea un producto estándar que puedan garantizar", dijo Sulit. "Si vuelvo a trabajar con esa empresa más adelante, podrían darme esos detalles estándar y yo trabajaría con ellos. Así es como creo que debería funcionar el proceso".
Consejos para los nuevos arquitectos que se adentran en el sector modular
Sulit sugiere a los arquitectos que estudien primero los contratos convencionales para entender las protecciones que ofrecen. Así será más fácil comprender los nuevos contratos modulares.
En segundo lugar, deben familiarizarse todo lo que puedan con el campo de la construcción modular y hablar con las empresas implicadas para determinar dónde acaba su trabajo y empieza el de las demás entidades. A continuación, dediquen su equipo a la inmersión total.
"Mi mayor superpoder es que sé lo que hace falta para certificar una planta", afirma Sulit. "Entender el proceso de certificación es algo útil de aprender, pero es una inmersión mucho más profunda en el código y los sistemas de construcción. ¿Estás preparado para el compromiso?".
Sobre la autora: Shari Held es una escritora independiente afincada en Indianápolis que lleva más de 20 años cubriendo el sector de la construcción.
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