La situación del sector modular en 2025: Afrontar la realidad
Jennifer Castenson es Vicepresidenta de Relaciones Públicas de BUILDXACT.
Es hora de que la industria modular estadounidense afronte algunas duras realidades y adopte un impulso positivo.
Los defensores de la modularidad hablan de ahorro de costes, ahorro de tiempo, mayor calidad y sostenibilidad. Aunque todo eso es cierto en distintos proyectos y a distintas escalas, no es lo bastante coherente como para ser real.
Realidad uno: Trabajar sobre el trabajo
Muchos proyectos modulares han documentado un ahorro de tiempo desde el punto de vista de la mano de obra, ya sea por la reducción del número de trabajadores necesarios o del tiempo de mano de obra, o ambas cosas, lo que podría traducirse en un ahorro de costes. Sin embargo, la realidad es que la construcción in situ depende de una mano de obra diferente y única que tiene menos requisitos y normativas que una mano de obra externa.
Sean Dobson, Consejero Delegado de Amherst, presentó recientemente en la Cumbre de la Vivienda Industrializada su punto de vista desde una empresa que tiene tanto viviendas construidas in situ como viviendas construidas fuera del emplazamiento. La rama modular volumétrica de su empresa, StudioBuilt by Amherst, opera en unas instalaciones de 360.000 pies cuadrados en Texas. Habló humildemente del proceso de descubrimiento comparando las operaciones de ambas, los fracasos y las victorias.
"Es pura ficción que se pueda construir más barato en una fábrica que in situ", afirma. "Todas las personas que trabajan en la fábrica reciben prestaciones, pero la competencia no tiene por qué ofrecer nada de eso. Los modulares tienen una enorme desventaja de costes en mano de obra. No puedes dirigir una fábrica con OSHA y todas las cosas que requiere una empresa y competir con la mano de obra de la construcción tradicional que no cobra prestaciones."
A pesar del mayor coste de la mano de obra, Dobson admite que preferiría una construcción fuera de la obra a una in situ, debido a la falta de control de calidad en un proyecto in situ. Con una mayor calidad, los costes del seguro y el riesgo de problemas se reducen con la construcción externa.
"Las casas construidas in situ muestran ostentación y glamour, pero muchas malas elecciones de diseño", dijo.
Dado que la subcontratación aumenta la calidad y el diseño, Rommel Sulit, director y fundador de Forge Craft, ha encontrado una gran aplicación en los proyectos de vivienda asequible subvencionada, muy orientados al proceso.
"Ya existen sinergias, porque tanto la vivienda asequible como la no residencial están muy orientadas al proceso", afirma. "Hay que cumplir los requisitos para obtener toda la financiación, construir para la resiliencia, y luego se puede agregar ese valor a las cajas modulares. Desde el punto de vista de la mano de obra, desaparece la obligación de imponer salarios".
Segunda realidad: la localización es clave
Otra cruda realidad para el sector es que la financiación federal para soluciones innovadoras en materia de vivienda está desapareciendo. Bobby Vance, profesor adjunto de la Escuela de Arquitectura de Virginia Tech y codirector del Desafío para la Innovación en la Vivienda, afirma que esta tendencia está impulsando más asociaciones entre el sector y las instituciones de investigación.
"Desde el punto de vista de las tendencias, nos fijamos en las viviendas más pequeñas y trabajamos para entender cómo utilizar la construcción fuera de las instalaciones como una ventaja de velocidad para crear lo que parece una vivienda inicial", afirma Vance. "No tiene por qué ser una propiedad de alquiler o un apartamento, pero ¿cómo podemos reducir la escala para que alguien compre en sus 20 años."
Otro aspecto de la fuerza de la localización es la tendencia hacia microfábricas que acercan la producción de viviendas a los núcleos de población. Brian Gaudio es el CEO de Module, con sede en Pittsburgh, y está desarrollando activos de diseño, construcción y fabricación para hacer crecer un ecosistema de instalaciones de última milla con un bajo capex inicial que creen empleo local y que puedan producir 50 viviendas al año.
Module ofrece servicios llave en mano para que los promotores aumenten sus ingresos por unidad de vivienda, otro aspecto que hace que la localización resulte atractiva para los promotores: quieren que el impulso económico siga siendo local.
Alex Horowitz es director de la Iniciativa de Política de Vivienda de The Pew Charitable Trusts y ve mejoras en los códigos locales que están marcando una gran distancia. Por ejemplo, Colorado desarrolló un programa para atraer a fabricantes de módulos al estado porque los costes de transporte desde fuera del estado eran demasiado elevados teniendo en cuenta el desplazamiento a través de las Montañas Rocosas.
En general, los códigos de Colorado y de otras localidades han contribuido a que la modularidad avance un par de pasos. Horowitz señala que hay otros estados y localidades que han creado paquetes legislativos para cambiar la zonificación y las leyes de uso del suelo para hacer desarrollos de vivienda más rápido y más fácil, mientras que la eliminación de las normas que desalientan la densidad y el desarrollo residencial.
También destaca la importancia de que los estados abran las inspecciones a terceros para agilizar el proceso. Algunos estados están creando planes preaprobados que permiten la coherencia y la previsibilidad en lugar de que todos los nuevos sean personalizados, lo que supone otro generoso paso adelante.
Aunque se han producido avances a nivel local, Dobson, de Amherst, no deja de sorprenderse de la resistencia que suscita la volumetría en los mercados locales, donde las ciudades y los condados deniegan los permisos.
Realidad Tres: Más intangibles
Según la Oficina del Censo de EE.UU., gastamos unos 901.000 millones de dólares al año en construcción residencial privada en este país, y la plataforma de gestión de mano de obra Rhumbix calcula que añadimos entre un 10 y un 25% al valor total de los contratos con las órdenes de cambio.
Sean Shields es director de marketing de la Structural Building Components Association y afirma que reducir las órdenes de cambio es sólo una de las muchas ventajas ocultas de la construcción modular.
Al trabajar con el constructor nacional de viviendas Taylor Morrison, pudo demostrar cómo los costes de oportunidad y los costes asociados a la precisión y la calidad podían repercutir en el constructor.
Durante la Cumbre de la Vivienda Industrializada, compartió que Taylor Morrison empezó a producir fuera de la obra un plano que había pegado 500 veces y pudo ahorrar tiempo en la estructura y la instalación MEP. Los retrasos que solían producirse in situ no se produjeron en la fábrica porque la casa se construyó conforme a las especificaciones y, al hacerlo, pudo pasar la inspección a la primera.
"A primera vista, consiguieron un aumento del 16% al pasarse a la externalización", afirma Shields. "Si miramos el back end, era una solución más rentable: los beneficios downstream les hablaron para cambiar los procesos".
La realidad es que hay que hacer un seguimiento de todo, porque a veces las mejoras y el ahorro no son obvios.
"Ha llegado el momento de que el sector diga que podemos hacerlo sin depender del gobierno y tomar mejores decisiones por nuestra cuenta", afirmó.
"Estamos intentando decir que podemos asumir esto y darlo como modelo a los constructores de producción, y que no tiene que ser el gobierno federal el que intervenga para que la vivienda siga siendo segura y operativa. Es el momento de que la industria brille, e independientemente de quién esté en el poder, el gobierno no está siendo de ayuda, así que podemos tomar cartas en el asunto".
Un paso más allá del apoyo federal, su trabajo en el Desafío de Innovación en la Vivienda se centra en crear diseños de viviendas completamente independientes de la red eléctrica, que puedan separarse de una red inestable para que la vivienda siga siendo funcional incluso con el actual aumento de la actividad tormentosa.
Realidad Cuatro: El sitio está amenazado
Las constructoras japonesas se han trasladado a Estados Unidos para adquirir constructoras y convertirlas a un proceso de construcción offsite más eficiente. Ken Pinto, consultor de la cadena de suministro de Kenzai USA, afirma que la realidad actual para los constructores in situ es que deben sentirse amenazados por la construcción fuera de obra.
"Los japoneses siguen con las adquisiciones, tienen el dinero y la experiencia y ya están entre los cinco principales constructores de EE.UU.", afirmó. "Los japoneses tienen éxito porque utilizan la integración vertical y poseen la cadena de suministro de madera. Además, llevan más de 40 años trabajando fuera de la obra. Cambiaron los incrementos de programación de días a horas y aportaron precisión y técnica".
Estas fórmulas son clave para el futuro de la construcción de viviendas en Estados Unidos, ya que persisten los problemas de mano de obra y suministro, y serán la única forma de sobrevivir económicamente.
Robin Bartram Brown trajo su empresa modular, MMY US, a Louisville (Kentucky) desde el Reino Unido. Se fijó en la zona como centro intermodal para diseñar, fabricar y suministrar viviendas más inteligentes y asequibles con estructuras de acero conformado en frío.
También supone una amenaza para los constructores locales in situ, ya que ofrece un sistema de construcción más rápido y sólido que puede satisfacer las necesidades de vivienda asequible y de relleno a un precio mucho más competitivo, y ayuda a los dirigentes locales a navegar por los códigos y la normativa para seguir mejorando el proceso.
Recapitulación y avance modular
La realidad crítica y urgente es que la industria modular necesita abrir las puertas a la colaboración entre todos los sectores, en todas las dinámicas, y adoptar nuevas ideas para tener éxito en el sector offsite en Estados Unidos.
"Nadie quiere compartir secretos, pero se quejan de que no hay forma de normalizar el proceso", afirma Sulit, de Forge Craft. "Hay dolores de crecimiento, y algunos se dan cuenta de que no están siendo coherentes en su forma de pensar. Todo el mundo merece una oportunidad justa de triunfar en este negocio. No des por sentado que no puedes seguir un camino porque nadie ha tenido éxito aquí en el pasado, porque quizá seas tú el elegido".
Cuanto antes nos enfrentemos a estos retos, antes podremos dar la bienvenida a una nueva realidad en la que el sistema modular sea la forma dominante de suministrar viviendas de mayor rendimiento y calidad, y todo ello a un coste menor.
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