Guerdon: en busca del "Santo Grial" de la construcción modular
Fairview Terrace, el primero de cinco desarrollos planeados bajo un acuerdo maestro entre Guerdon y Mutual Housing California, mostrando fábrica escalable construyó vivienda económica.
Guerdon, un fabricante modular en Boise, Idaho, recientemente ganó lo que Laurence (Lad) Dawson, CEO y Socio Gerente, describe como el 'santo grial' para un fabricante modular. Se trata de un contrato con Mutual Housing California para construir unas 570 viviendas asequibles de consumo energético cero. "Se dan cuenta de lo que hemos intentado predicar a muchos de nuestros clientes: que si formas un equipo y realizas una serie de proyectos, y aprovechas lo aprendido en cada proyecto para aplicarlo al siguiente, sigues mejorando cada vez más, encontrando la manera de ser más rentable, de mejorar tu velocidad de comercialización."
La RFP prevé la realización de seis proyectos, con un total aproximado de 570 unidades. El proceso de preconstrucción consta de tres fases: (1) desarrollo de un conjunto coherente de especificaciones de diseño centradas en la eficiencia, no sólo para la fabricación, sino también para la instalación y la finalización in situ; (2) especificación de productos con la mejor calidad, plazo de entrega, rendimiento y coste globales; y (3) identificación de socios arquitectónicos y contratistas generales únicos, de modo que todo el equipo pueda trabajar conjuntamente durante los próximos dos o tres años en una serie de proyectos, intentando ser más eficaces en cuanto a costes y tiempo en cada uno de los sucesivos.
Dawson dijo al dueño, Mutual Housing California, " está muy comprometido a la visión, y es divertido trabajar con un grupo que comparte nuestra filosofía para cómo cosechar los beneficios de construcción modular mejor. Pienso que eso es el Santo Grial: usted tiene esa colaboración y la pericia, que en este caso, Guerdon es capaz de traer, para trabajar con el cliente con su pericia en la vivienda asequible. La pieza siguiente está consiguiendo un GC que está dispuesto a aprender cómo utilizar la construcción modular tan eficientemente como sea posible."
Guerdon ha ganado una reputación en el sector multifamiliar. Sólo este año, ellos han tomado en varios proyectos únicos.
- Les contrataron para otro proyecto de viviendas en Los Ángeles, Sherman Way, que había tenido dificultades con otro fabricante. Apalancando su diseño interno y personal de ingeniería, ellos fueron capaces de vía rápida el diseño y dibujos de producción, ganando aprobación en cuatro a cinco meses, comparado a los seis a ocho meses usuales. El proyecto ahora está en sus etapas finales y es el primero para utilizar los servicios de acabado de Propiedad de Suite de Guerdon, que involucran terminando todo dentro de la caja, excluyendo conexiones MEP. Los acabados, los ajustes de puerta, y los artículos de punchlist son incluidos, y Dawson dijo que proporcionar estos servicios ha ayudado a acelerar la instalación.
Los equipos internos y externos de Control de Calidad y Garantía de Calidad inspeccionan una de las primeras unidades modulares de vivienda estudiantil aprobadas por la DSA de California para Compton College durante la construcción en fábrica. Crédito: Guerdon.
- Un proyecto de apartamentos llamado Buckskin Charlie Apartments se está construyendo en una reserva de nativos americanos en el sur de Colorado. La solicitud de propuestas para dos edificios de tres plantas con 90 viviendas se publicó en agosto de 2024. La producción comenzó en el primer trimestre de 2025, la instalación en el segundo trimestre y la ocupación está prevista para la primavera.
- Además, Guerdon está tomando en el primer proyecto modular California DSA-aprobado, un proyecto de vivienda estudiantil para Compton College. Los proyectos construidos para el Departamento de Educación de California caen bajo la jurisdicción de una organización estatal separada, la División del Arquitecto Estatal (DSA), que tiene su propio conjunto de reglas y regulaciones. Guerdon no sólo completará el proyecto piloto para vivienda estudiantil modular pero también un proyecto mucho más grande de vivienda estudiantil que seguirá en 2026. Dawson dijo: "Estamos entusiasmados con este nuevo sector. Hay muchas cosas nuevas que aprender y nuevos procedimientos, pero hay una necesidad importante. El Estado ha destinado varios miles de millones de dólares al desarrollo de más viviendas para estudiantes para su sistema de colegios comunitarios, y estamos deseando ser líderes en el desarrollo de este nuevo mercado."
El CEO de Guerdon Tommy Rakes conduce al presidente de Compton College Dr. Keith Curry y el equipo de construcción a través de la fábrica para ver los primeros módulos de vivienda estudiantil aprobados por DSA bajo construcción. Crédito: Guerdon.
Crear el máximo valor
La fábrica de Guerdon en Boise, Idaho, se extiende aproximadamente 130,000 pies cuadrados y presenta alrededor de 20 estaciones de línea que operan cinco días a la semana para un turno. Dawson dice que su punto dulce de producción es 15 a 20 unidades modulares por semana. Sus módulos suelen ser más grandes que los de la mayoría. "Si estamos construyendo un proyecto de apartamentos, cada módulo será como un corte a través del edificio que tiene una unidad o parte de una unidad en un lado, luego un pasillo de seis pies, luego otra unidad en el otro lado. Las cajas que construimos suelen tener entre 3 y 5 metros de ancho y entre 15 y 20 metros de largo. Intentamos construir el mayor volumen de metros cuadrados posible con cada movimiento de línea".
Realizan casi todos los trabajos de fábrica, incluidos los de mecánica, electricidad y fontanería, con personal cualificado. Los únicos subcontratistas que tienen son los de los sistemas de alarma y rociadores contra incendios. "Nuestro objetivo es intentar hacer todo el trabajo que podamos en la fábrica, de modo que generemos el máximo valor para nuestros clientes cuando las unidades se instalen in situ".
Para garantizar que todos los módulos cumplen sus rigurosas normas de calidad, deben pasar una serie de inspecciones múltiples antes de salir de la fábrica, incluida una revisión por parte de ICC NTA, el GC del proyecto y el propietario. "Queremos que el cliente esté cien por cien satisfecho de que la unidad es exactamente lo que espera". Cuando los módulos llegan a la obra, se vuelven a inspeccionar para garantizar que cualquier problema que haya surgido durante el transporte se soluciona rápidamente.
Instalación de grúa en el proyecto de LAFH Sherman Way en Los Ángeles, sólo 10 meses después de que el desarrollador pivotó a Guerdon. El edificio de 64 unidades abrirá 15 meses después del comienzo de fábrica. Crédito: Guerdon.
Hacerlo bien
Dawson advierte a quienes deseen introducirse en el sector de las viviendas multifamiliares modulares que sepan en qué se están metiendo. "Es un proceso riguroso, tanto si es modular como si se construye in situ. Hay muchos detalles. Los paquetes de planos y las especificaciones son muy sólidos y complejos. Hay muchos requisitos y muchos asesores implicados. Hay que contar con una organización que posea conocimientos, experiencia y personal que entienda de verdad el proceso y pueda ser rigurosa, minuciosa y detallista durante el periodo previo a la construcción."
Parte del éxito de Guerdon en este espacio, según Dawson, es que sobreconstruyen sus unidades. "Un error común en plantas nuevas es que ellos se concentran en tratar de quitar cada costo que ellos posiblemente pueden. No se trata de ahorrar hasta el último dólar. Se trata de asegurarse de que se cumplen todos los códigos, normas, requisitos estructurales y demás. También protegemos a fondo nuestras unidades de la intemperie y el agua. Pero eso tiene un coste".
Instalación de los apartamentos Buckskin Charlie, una comunidad modular de 90 unidades en tierras tribales del sur de Colorado. La terminación se espera dentro de 12 meses del comienzo de fábrica, gracias a diseños modulares internos eficientes. Crédito: Guerdon.
También subraya la importancia de que el diseño sea correcto antes de empezar la producción. "Hay que empezar con un proyecto bien diseñado. Y si no lo está, hay que decir 'tiempo muerto' y volver a revisar el diseño para que sea algo que pueda construirse adecuadamente en una fábrica y montarse fácilmente in situ sin crear un montón de trabajo y retos adicionales".
Mientras puede ser un adagio, Dawson también cree que el cliente siempre tiene razón, y Guerdon hace todo en su poder para asegurar a sus clientes son felices. "Nuestra visión fundadora fue asegurarse que cada proyecto es exitoso para nuestro cliente, si es exitoso para nosotros o no. Entonces, cuando nos concentramos en asegurar que el proyecto en sí vaya bien para nuestro GC y cliente, así es como ganamos. Si nos centramos en eso y cumplimos esa promesa, eso en sí mismo va a garantizar el éxito de nuestra empresa y la repetición del negocio que la impulsa."
No es una mercancía
"Siempre he pensado que uno de los argumentos de venta de los sistemas modulares es que, en manos del equipo adecuado, un productor de sistemas modulares cualificado puede ayudar a reducir los riesgos de la construcción. La construcción modular no es una mercancía. Sigue dependiendo de cada empresa, y es esencial alinearse con las que tienen la experiencia, los conocimientos y los procesos necesarios para garantizar una buena ejecución".
Aunque el mercado inmobiliario actual se ha ralentizado un poco debido a los altos tipos de interés, Dawson espera que se recupere con relativa rapidez. "Creo que la vivienda asequible en todas sus formas va a seguir siendo un motor importante. Los pisos a precio de mercado se recuperarán. Si miramos al sector en los próximos cinco años, vemos que tiene un futuro muy prometedor. Estamos viendo una mayor disposición a adoptar la tecnología modular".
"El modular es una buena solución para la vivienda asequible, no sólo por la reducción de costes, sino también por la rapidez de comercialización y por poder cumplir los ajustados plazos que suelen asociarse a estos proyectos."
Dawson considera que el sector está madurando. "Entre las partes interesadas, promotores, arquitectos y contratistas generales, hay más colaboración, y eso va a conducir a resultados más coherentes con los objetivos de presupuesto y calendario, así como a proyectos más exitosos."
Sobre la autora: Dawn Killough es una escritora independiente especializada en construcción con más de 25 años de experiencia trabajando con empresas constructoras, subcontratistas y contratistas generales. Su obra publicada se puede encontrar en dkilloughwriter.com.
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