Cómo gestionar los riesgos en el sector inmobiliario comercial y la construcción modular: perspectivas de un veterano con 44 años de experiencia en el sector.
Un legado en gestión de riesgos
El abuelo y el padre de Daniel Seltzer fundaron una correduría de seguros y gestión de riesgos en Filadelfia en la década de 1920, sentando las bases de lo que se convertiría en la carrera profesional de toda su vida. A lo largo de 44 años, ha labrado una distinguida trayectoria en el ámbito de los seguros y el asesoramiento en materia de riesgos, y es titular del título CPCU.
Al principio de su carrera, Seltzer adquirió experiencia en suscripción durante dieciocho meses «gestionando pólizas» en Lloyd's of London. Más tarde regresó a la empresa familiar, donde ascendió a presidente y director ejecutivo antes de su venta en 2013, y continuó su carrera en una empresa respetada en el sector. Hace dieciocho meses, se incorporó a RCM&D, una empresa que admiraba desde su infancia. Para Seltzer, fue como volver a casa.
Fundada en 1885, RCM&D (empresa plataforma de Unison Risk Advisors) cuenta con aproximadamente 1600 empleados, todos los cuales comparten la propiedad de la empresa, que es de carácter privado.
Definición de la gestión del riesgo en la promoción inmobiliaria
Seltzer clasifica el riesgo del desarrollo inmobiliario en tres tipos principales:
- Activos estabilizados: edificios terminados en los que la gestión del riesgo operativo es fundamental, como garantizar que los sistemas de protección (rociadores, vigilancia y componentes de seguridad) funcionen correctamente.
- Proyectos de desarrollo: edificios en construcción, en los que son esenciales programas de seguros bien diseñados y requisitos de indemnización estrictos para los contratistas generales y subcontratistas, incluyendo cláusulas adicionales óptimas para los asegurados adicionales y un lenguaje contractual preciso.
- Riesgo corporativo: responsabilidad civil de directores y ejecutivos o responsabilidad civil general de la sociedad, lo que requiere una evaluación cuidadosa de las exposiciones y la selección de límites y retenciones adecuados para proteger el balance general.
Construcción modular frente a construcción tradicional: una perspectiva de riesgo
Seltzer explica que, aunque la construcción modular difiere bastante de los proyectos tradicionales, el proceso de gestión de riesgos en sí mismo no cambia. «El primer paso es identificar los riesgos, seguido de cuantificar el alcance del impacto financiero de dichos riesgos. A continuación, el asesor debe recomendar el método o métodos para gestionar los riesgos», afirma.
Las cinco estrategias fundamentales siguen siendo: evitación, reducción, control, transferencia y asunción. La diferencia entre la construcción modular y la tradicional radica en el tipo y la intensidad de ciertos riesgos.
Riesgos que reduce la construcción modular
La construcción modular acorta el período de trabajo al aire libre, lo que reduce significativamente:
- Riesgo de lesiones para el público y los trabajadores
- Daños relacionados con el clima
- Probabilidad de defectos de construcción, debido en parte a una ingeniería inicial más sólida.
Los riesgos de la construcción modular se amplifican
Al mismo tiempo, la modularidad introduce riesgos únicos y amplificados:
- Riesgo de transporte:por lo general, hay más partes involucradas en el desarrollo, la logística del tránsito es más compleja y aumentan los puntos de almacenamiento y/o consolidación. El asesor de riesgos debe evaluar los valores y las distintas partes involucradas, estudiar el diagrama de Gantt/CPM y hacer recomendaciones al desarrollador.
- Riesgo de «unión»:la unión in situ de las unidades modulares crea un riesgo de secuenciación exclusivo de las construcciones modulares.
Por qué la modularidad supone un reto para las aseguradoras
Seltzer califica la construcción modular como «relativamente nueva» para las aseguradoras, ya que el sector carece del historial actuarial necesario para establecer precios precisos. Hasta que la construcción modular genere suficientes datos fiables sobre pérdidas, las aseguradoras suelen combinar sus resultados con los de la construcción tradicional.
Para ilustrar el reto que supone el sector de los seguros, Seltzer plantea una comparación que invita a la reflexión: «¿En qué otro sector el proveedor del producto o servicio no conoce sus costes definitivos hasta años después de realizar la venta? Las compañías de seguros no conocen sus costes hasta años después de cobrar la prima».
Aun así, destaca que los seguros para la construcción modular están fácilmente disponibles. El problema no es la accesibilidad, sino la precisión de los modelos a largo plazo.
Mapeo de riesgos en las fases modulares del proyecto
Los proyectos modulares implican la fabricación, el transporte y el montaje in situ. Los promotores deben comprender exactamente cuáles son sus responsabilidades y cuáles son las tareas que subcontratan. Los asesores de riesgos deben investigar a los contratistas, subcontratistas y consultores de diseño y construcción del promotor, especialmente al fabricante modular.
«Si mi cliente es un promotor inmobiliario y va a contratar al fabricante A-B-C, es muy importante investigar esa empresa para ayudar a evaluar cuál es el riesgo», explica Seltzer.
Los tres principales riesgos para los desarrolladores modulares
- Invertir poco tiempo en la planificación de riesgos: los desarrolladores suelen dedicar poco tiempo al proceso de gestión de riesgos.
- Riesgo de errores y omisiones (responsabilidad profesional): los proyectos modulares implican a muchos consultores. Los promotores suelen exigir a estos socios que contraten un seguro de responsabilidad profesional, pero Seltzer recomienda considerar una cobertura adicional: la cobertura OPPI (indemnización profesional protectora del propietario).
- Seguro de propiedad desarticulado: los proyectos modulares incluyen múltiples ubicaciones de riesgo: instalaciones de fabricación, rutas de tránsito, almacenamiento temporal, áreas de preparación del sitio del proyecto y zonas de instalación. Seltzer recomienda encarecidamente una única póliza de transporte terrestre, que cubra el tránsito, el almacenamiento fuera del sitio, el alojamiento temporal y los riesgos de la construcción en un solo programa.
Elegir el corredor adecuado
Con más de 35 000 corredores de seguros en los Estados Unidos, Seltzer sugiere seguir un proceso deliberado y minucioso antes de contratar a su asesor de riesgos, similar al que se sigue para contratar a un médico o un asesor fiscal. Destaca que el corredor adecuado debe:
- Llegue preparado y haga preguntas perspicaces.
- Revisar todos los contratos.
- Visita el sitio web del proyecto
- Elabora presentaciones con calidad profesional.
- Comprender en profundidad la construcción modular
«Un agente inmobiliario que no cumpla estos criterios puede dejar al promotor con lagunas que solo se revelarán cuando ya sea demasiado tarde», advierte.
Para Seltzer, la transparencia no es una cortesía, sino una garantía. «Los desarrolladores siempre deben ver exactamente lo que el corredor presenta al mercado y las respuestas escritas de los suscriptores», afirma. Este nivel de visibilidad es poco habitual, pero esencial, ya que un solo detalle omitido puede provocar costosas exposiciones.
Interrupción del negocio y escenarios de pérdidas reales
Seltzer distingue entre «pérdida de ingresos», que cubre la pérdida de ingresos netos y los gastos continuos, y «gastos adicionales», que cubre el incremento incremental de los costes posteriores a la pérdida necesarios para minimizarla. «La cobertura debe reflejar la arquitectura real del proyecto, la cadena de suministro y los requisitos del prestamista, no una plantilla genérica», afirma, y ofrece ejemplos reales que ve a menudo para ilustrar lo que está en juego, entre ellos:
- Una inundación en la planta de fabricación destruye los módulos, lo que provoca un retraso de dos meses.
- Un incendio dos semanas antes de la emisión del Certificado de Ocupación detiene el progreso y aumenta los gastos por intereses.
La consolidación del transporte por camión convierte una exposición de 50 000 dólares por camión en 400 000 dólares en una sola ubicación.
Responsabilidad profesional: fechas retroactivas y políticas de proyectos frente a prácticas
Seltzer desmitifica el seguro de responsabilidad civil profesional por reclamaciones presentadas: una fecha retroactiva define hasta cuándo se aplica la cobertura por reclamaciones presentadas. «Por ejemplo, el 1 de mayo de 2018: se aplica un límite de 1 millón de dólares a todos los proyectos desde esa fecha, no a un solo cliente ni a un solo año. La mayoría de las pólizas se basan en la práctica y cubren toda la actividad del consultor, mientras que las pólizas por proyecto no son tan frecuentes y son más caras, aunque mucho más claras», señala.
Gestión de riesgos durante el transporte y el almacenamiento
Los promotores suelen depender de coberturas fragmentadas proporcionadas por varias partes diferentes, entre las que se incluyen el fabricante, el transportista, el transitario, el proveedor y el propietario del almacén. La solución de Seltzer: un programa de propiedad consolidado (póliza de transporte terrestre), que garantiza la cobertura de los intereses de todas las partes desde el momento en que el material sale del proveedor hasta el momento en que se entrega en el lugar del proyecto, ya que el promotor/propietario paga el 100 % de todos los costes.
«Los programas fragmentados dan lugar a acusaciones, largos procesos de subrogación y costosas disputas», afirma.
Riesgos cibernéticos: la amenaza silenciosa
Además, Seltzer señala dos amenazas cibernéticas:
- Ingeniería social: solicitudes de pago fraudulentas y correos electrónicos falsos. Los procedimientos operativos estándar que exigen una confirmación verbal antes de transferir fondos mitigan el riesgo.
- Ransomware: los actores maliciosos bloquean los sistemas hasta que se paga un rescate, lo que puede paralizar las operaciones.
«Los seguros cibernéticos existen, pero deben estructurarse cuidadosamente, ya que la cobertura varía de una aseguradora a otra y, dada la naturaleza de este riesgo, a menudo el contrato de seguro no se adapta a los nuevos tiempos», explica Seltzer.
Por qué la responsabilidad profesional (también conocida como E&O) es el «Salvaje Oeste»
A diferencia de la indemnización por accidente laboral establecida por ley en cada estado, la responsabilidad profesional es muy personalizada. «El hecho de que alguien contrate un seguro de responsabilidad profesional no significa que lo haya hecho correctamente», advierte Seltzer. La personalización requiere asesoramiento experto; de lo contrario, los desarrolladores asumen riesgos sin saberlo.
Planificación inicial y estructura del contrato
Seltzer afirma que la planificación inicial es donde residen los riesgos y las oportunidades. «Los desarrolladores que se involucran profundamente en el proceso pueden reducir considerablemente el «coste total del riesgo» o TCOR».
Los contratos deben responsabilizar financieramente a la parte que realiza el trabajo, con indemnización para terceros, y nombrar al promotor como asegurado adicional (excluyendo la indemnización por accidentes laborales y la responsabilidad profesional). Pero la cobertura de asegurado adicional tiene matices. «Existen más de 100 cláusulas adicionales, y muchas solo cubren el trabajo durante las operaciones activas, no durante el plazo de prescripción», señala Seltzer.
Evaluación de proveedores modulares y cierre de brechas de cobertura
Los desarrolladores deben examinar los calendarios, la estabilidad financiera y los planes de respaldo de los proveedores. Seltzer recomienda:
- Revisión de los diagramas de Gantt o los calendarios CPM propuestos.
- Considerando las garantías de cumplimiento, suministro o finalización
- Negociación de acuerdos de reciprocidad para la fabricación alternativa.
Las lagunas en la cobertura suelen aparecer en el transporte, las cláusulas adicionales de asegurados, la responsabilidad profesional y los riesgos de la construcción. Es fundamental elegir al asesor adecuado. El riesgo rara vez se gestiona mal porque a los promotores no les importe, sino porque pueden confiar en un corredor de seguros con poca o ninguna experiencia en módulos.
Rodéate de expertos
Por último, Seltzer hace hincapié en que el riesgo evoluciona. «Rodéate de expertos con buenas intenciones, es la mejor manera. Y gestiona el riesgo como un negocio. Las decisiones sobre seguros deben ser intencionadas, dinámicas y reevaluarse continuamente. No compres seguros siempre a la misma persona. El riesgo es dinámico y eso puede generar riesgo. Cuenta con un asesor que se mantenga involucrado y haga buenas preguntas».
Si busca un asesor de riesgos con un profundo conocimiento del sector y un enfoque práctico y analítico, póngase en contacto con Daniel Seltzer en RCM&D en dseltzer@rcmd.com o en el 800-346-4075.
Sobre el autor: John McMullen, PCM, es el director de marketing del Modular Building Institute. Puede ponerse en contacto con él directamente en mcmullen@modular.org o en LinkedIn.
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