AoRa Development aspira a construir el primer edificio con triple consumo neto cero de Nueva York utilizando métodos modulares.
Todo comenzó con unos pocos edificios de ladrillo rojo en Brooklyn para Aundre Oldacre, antes de convertirse rápidamente en un negocio inmobiliario floreciente y con visión de futuro.
Aundre Oldacre, ahora fundador y director ejecutivo de AoRa Development en la ciudad de Nueva York, estudió en Cornell y Columbia para ampliar sus conocimientos sobre «promoción inmobiliaria, profundizando en la gestión de propiedades, la gestión de activos, la suscripción y el cálculo de cantidades», entre otros temas.
Mientras asistía a estas clases, Aundre siguió ampliando su red de contactos para expandir su negocio fuera de la universidad, lo que le llevó a sus actuales esfuerzos al frente de AoRa Development.
Después de asistir a una serie de eventos inmobiliarios, entre ellos una serie de eventos organizados por MBI, conoció a su actual socio, Robert Allen, un ingeniero de Cornell de 65 años con 25 años de experiencia en el sector de la construcción. Robert estaba trabajando en renovaciones en toda la ciudad de Nueva York desde cero.
«Hizo todos esos centros comerciales, renovaciones, sinagogas», dijo Aundre. «Ha hecho de todo, desde viviendas unifamiliares hasta un hospital de mil millones de dólares».
Con su agudo ojo para aportar el punto de vista de los promotores inmobiliarios a la construcción, se le pidió a Aundre que se uniera al Off-Site Construction Council (Consejo de Construcción Fuera de la Obra). Finalmente, llegó a ser presidente y dirigió la organización desde 2021 hasta 2023.
Fue durante este tiempo cuando se convenció de la flexibilidad y el poder de la construcción modular.
«Vi que los módulos son una gran oportunidad, especialmente en mercados de precios elevados como la ciudad de Nueva York, para que se produzca un cambio en la construcción», afirmó.
Sepa cuándo utilizar la construcción modular
Aundre cita tres razones principales por las que AoRa Development ha adoptado el sistema modular: los costes laborales, las iniciativas de sostenibilidad y los costes de mantenimiento.
En la Gran Manzana, una de las principales consideraciones es la mano de obra, tanto en términos de coste como de tiempo.
«Los costes laborales se han disparado y hay escasez de mano de obra en todo el país, pero aquí se nota más que en otros lugares», afirma Aundre. «Lo bueno de los módulos es que están exentos del salario vigente si se construyen fuera de la obra, lo cual supone una gran ventaja, ya que el salario vigente añade un 20 % al coste de la mano de obra, que ya de por sí es altísimo».
Al tener en cuenta la fabricación fuera de la obra, los costes de mano de obra para los módulos son mucho más bajos debido al tiempo empleado, afirma Aundre. La construcción tradicional, por su naturaleza, no es 100 % productiva, lo que puede suponer una pérdida de tiempo y dinero en la obra.
«Si nos fijamos en las personas que han realizado estudios sobre los residuos y comparamos cuánto trabajan realmente con respecto a la construcción tradicional, la cifra es bastante baja», afirmó.
Y las cifras lo reflejan.
Según un estudio presentado en la Conferencia Anual del Grupo Internacional para la Construcción Lean en 2021, los trabajadores solo dedican alrededor del 43,6 % de su tiempo al trabajo directo. En dólares, esto equivale a una pérdida anual de entre 30 000 y 40 000 millones de dólares en el sector de la construcción de EE. UU., según un estudio sobre la productividad laboral realizado por FMI en 2023.
Por el contrario, Aundre afirma que «lo modular es muy eficiente. Es un producto de cadena de montaje, igual que la fabricación de automóviles».
Y si te alejas una hora de la ciudad de Nueva York, los costes laborales pueden reducirse a la mitad o a un tercio en Pensilvania, y en el extranjero pueden ser una quinta parte del coste.
Satisfacer las necesidades de sostenibilidad de una ciudad con módulos
En segundo lugar, cada vez más ciudades están financiando nuevos proyectos de infraestructura, siempre y cuando cumplan con los requisitos de sostenibilidad. Así es como los módulos pueden encajar en este panorama, gracias a su menor producción de residuos.
Con fábricas modulares que producen «menos del cinco por ciento de residuos, en realidad se gasta menos en materiales», afirma Aundre. Un estudio universitario británico afirma que la construcción modular puede emitir hasta un 45 % menos de carbono que la construcción tradicional, lo que puede reportar beneficios a largo plazo.
«Serás más respetuoso con los criterios ESG, tendrás un edificio más eficiente a largo plazo, menores gastos operativos y menores costes operativos porque [estás] construyendo con el objetivo de alcanzar las cero emisiones netas».
Y en términos prácticos, Aundre considera el objetivo de cero emisiones netas como una apuesta contra la inflación, especialmente en un momento en el que los costes energéticos están aumentando en toda la ciudad.
«La envolvente del edificio es más hermética, el aislamiento es mejor y los gastos de funcionamiento serán mucho menores con un edificio modular que con uno tradicional construido in situ», afirmó. «Es mucho más fácil obtener las certificaciones LEED y Passive House. Se pueden realizar inspecciones por terceros en la fábrica y obtener las certificaciones más rápidamente. Por lo tanto, controlar el entorno permite construir envolventes más herméticas y proyectos más sostenibles de forma inherente».
Por último, los costes de mantenimiento asociados a la construcción tradicional pueden suponer un retraso en el retorno de la inversión, que es un indicador fundamental del éxito para los promotores.
Uno de los proyectos residenciales de AoRa Development. Los vecinos quedaron impresionados al ver cómo se entregaba y montaba la casa en cinco horas.
«Los costes de mantenimiento son muy importantes, especialmente cuando se tiene un préstamo para la construcción y un préstamo puente», afirmó. «Eso podría ser una variable si se consigue estabilizar la situación más rápidamente, es decir, si se pone a la venta como se hizo con las casas. Si se consigue estabilizar la situación más rápidamente, por un lado, se pagan menos costes de mantenimiento e intereses, pero, por otro, se cobra el alquiler más rápidamente».
Para Aundre y su empresa AoRa Development, esto quedó muy claro cuando comenzaron su primer proyecto modular.
La incursión de AoRa en el mundo modular
El primer proyecto modular de AoRa consistió en la construcción de cuatro viviendas unifamiliares en South Plainfield, Nueva Jersey. Aunque se produjeron algunos retrasos debido a la COVID, el tiempo empleado fue mucho menor de lo previsto inicialmente.
«Lo construimos con una empresa modular de Pensilvania y utilizamos Superior Walls, que [proporcionó] paneles 2D para los muros de cimentación», explicó. «Y luego utilizamos MSI [para los] sistemas de construcción modulares de acero [para construir] las unidades modulares. Fue increíble ver cómo se levantaban los edificios en cuatro horas apilando cuatro cajas diferentes para construir un edificio de dos plantas. Los vecinos se quedaron asombrados al ver que en un minuto tenían los cimientos y, en menos de un día, tenían una estructura completamente erigida con tejado».
El primer proyecto triple cero neto para Nueva York
Actualmente, AoRa Development se encuentra en pleno proceso de creación de un centro de uso mixto en Mount Vernon, justo en la frontera del Bronx, en la ciudad de Nueva York. El proyecto está ubicado en una zona de desarrollo de transporte público (TOD, por sus siglas en inglés), con trenes Metro-North que prestan servicio a Manhattan y más allá. Lo que comenzó como un desarrollo más pequeño se ha convertido en un edificio de 15 plantas y incluye más de lo que se había planeado originalmente.
Desde sus inicios en 2019, Aundre ya estaba impresionado con el potencial de la zona TOD.
«Estaban reuniendo un conjunto de parcelas con las que se podían construir 189 unidades. En ese momento, yo estaba pensando en derribar mi edificio en Brooklyn y construir 24 unidades. Nunca había oído hablar de un promotor que se hubiera embarcado en un proyecto tan grande en una urbanización».
Después de reunirse con Robert, decidieron colaborar en el proyecto Mount Vernon.
«Empezamos a trabajar en este proyecto y tenía una superficie de 1,2 millones de pies cuadrados, con 747 unidades y 220 000 pies cuadrados de superficie comercial», dijo Aundre. «Descubrimos que era un proyecto mucho más grande de lo que él pensaba».
AoRa Development tiene como objetivo utilizar una combinación de panelización 2D y diseño modular volumétrico 3D junto con un kit de piezas para renovar y construir nuevos proyectos.
«Vamos a calcular el precio de ambos para nuestro proyecto de Mount Vernon, ya que queremos construir el primer edificio triple cero del mundo, es decir, cero agua, cero residuos y cero energía», afirmó.
El compromiso total de AoRa con la sostenibilidad llevó a Aundre a ser nominado para el premio Energy New York Award (ENYA) en 2025 por el Consejo de Consumidores de Energía de Nueva York.
Uso de IA, automatización y BIM para acelerar la modularidad
A medida que la empresa de desarrollo apuesta por la modularidad para allanar el camino hacia el futuro, todavía hay muchas oportunidades de mejora para los desarrolladores y las fábricas modulares, afirma Aundre.
«El hecho es que la modularidad se encuentra aún en la tercera fase de lo que podría ser», afirmó. «Lo digo porque hay tantos avances en los que podríamos apoyarnos, desde la industria automovilística hasta la robótica avanzada... Muchas empresas utilizan ahora la tecnología BIM, pero no la aprovechan al máximo. Podrían utilizar más la inteligencia artificial y la automatización. Aún nos encontramos en las primeras fases».
También está la cuestión de la continuidad de las empresas modulares. Aundre afirma que factores externos como los cambios en el mercado y los tipos de interés pueden determinar si un proyecto se puede terminar o no, ya que las empresas modulares pueden verse atrapadas en la programación de la fabricación de dichos proyectos mientras esperan que se resuelva la financiación.
«Basta con que fallen uno o dos proyectos y no se pueda reprogramar otro proyecto en su lugar para que la fábrica modular se vaya a pique», afirmó. «Necesitamos más empresas modulares bien capitalizadas que tengan acuerdos directos con las ciudades. Si conseguimos resolver el problema de la programación, [entonces] la modularidad podrá despegar, porque la programación es letal cuando las fábricas quedan inactivas».
Sobre la autora: Karen P. Rivera es redactora y editora independiente apasionada por la narrativa. Ha sido reportera en las Naciones Unidas y tiene experiencia en noticias internacionales de última hora, capital riesgo, tecnología sanitaria emergente y la industria de los videojuegos.
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