Cinco políticas que los Estados pueden aplicar para abordar las necesidades de vivienda
Sobre el autor: Tom Hardiman, CAE, es el director ejecutivo del Modular Building Institute.
No creo que sea exagerado decir que nuestras políticas actuales de vivienda asequible se están quedando cortas. En Estados Unidos faltan siete millones de viviendas de alquiler asequibles y disponibles para inquilinos con rentas extremadamente bajas, cuyos ingresos familiares se sitúan en el umbral de la pobreza o por debajo de él. Sólo existen treinta y seis viviendas de alquiler asequibles y disponibles por cada cien hogares de inquilinos con ingresos extremadamente bajos. (Fuente: National Low Income Housing Coalition).
Eso no quiere decir que las autoridades y agencias de vivienda no lo intenten. Pero en muchos casos, algunas normativas entran en conflicto directo con los objetivos de crear más viviendas asequibles. Pensemos en esta situación:
La Administración Biden anunció recientemente su plan de vivienda asequible para ayudar a cerrar la brecha de oferta de viviendas en los próximos cinco años. El plan recompensa a las jurisdicciones que reforman los requisitos prohibitivos de zonificación, despliega nuevos mecanismos de financiación y pone a prueba nuevos programas de financiación para la producción de viviendas, incluidas las unidades de vivienda accesorias y las viviendas modulares. Se trata de una buena noticia para las autoridades de vivienda de todo el país.
Sin embargo, al mismo tiempo, el Departamento de Trabajo de EE.UU. está redefiniendo y ampliando la finalidad y el ámbito de aplicación de la Ley Davis Bacon, vigente desde hace décadas, para exigir el pago de los salarios vigentes en las fábricas modulares externas. El impacto de esta medida aumentará los costes de los proyectos multifamiliares modulares del HUD entre un 7 y un 10%. Pero lo más probable es que las empresas modulares simplemente opten por no participar en ningún proyecto financiado con fondos federales. Si tenemos en cuenta que el sector multifamiliar es el de mayor crecimiento y el mayor segmento de la industria modular, esta medida de la Administración se traducirá en MENOS unidades de vivienda en los próximos cinco años.
Sólo existen 36 viviendas de alquiler asequibles y disponibles por cada 100 hogares de inquilinos con ingresos extremadamente bajos. Las industrias modulr y offsite están preparadas para ayudar, pero su ayuda no está siendo aceptada por los responsables políticos.
Esto es lo que ya funciona
¿Qué pueden hacer ahora los Estados para facilitar el crecimiento de la oferta de vivienda? He aquí cinco recomendaciones que están funcionando en algunas zonas del país:
1. Cuando se analicen proyectos que hayan solicitado créditos fiscales por bajos ingresos, añada criterios/puntos de "innovación" a la tarjeta de puntuación. Virginia hace esto y permite al promotor definir exactamente CÓMO su proyecto será innovador y, además, recomienda que el ahorro de tiempo o el ahorro de dinero calificarían para el crédito adicional. Añadir un elemento de tiempo de finalización a los créditos hará que haya más viviendas disponibles antes.
2. Adoptar un enfoque de la vivienda basado en "todo lo anterior". Una vez más, el Estado de Virginia actualizó y amplió la normativa de su programa de construcción industrializada para incluir todas las formas de procesos de construcción industrializada, incluidos los paneles, los contenedores modificados y las unidades de vivienda accesorias, además de las viviendas modulares y manufacturadas.
3. Adoptar las normas ICC/MBI 1200 y 1205. Estas normas establecen los criterios de revisión e inspección de las construcciones modulares y fuera de obra para garantizar la seguridad y el cumplimiento de los códigos. Al adoptar las normas del sector, los estados están adoptando un proceso que es bien conocido y fácil de entender para los fabricantes modulares. (Próximamente se publicará la norma ICC/MBI 1210).
4. Incentivar a los fabricantes existentes. Muchos estados cuentan con agencias de desarrollo económico que ofrecen incentivos para atraer a nuevos fabricantes a su territorio. Pero, ¿qué pasa con los fabricantes existentes? Los Estados podrían ofrecer incentivos fiscales por el crecimiento del empleo, las inversiones en maquinaria y equipos para mejorar la productividad o el número de viviendas construidas. No se limite a buscar nuevos fabricantes.
5. 5. Iniciar el proceso de enseñanza de la construcción industrializada, además de los oficios tradicionales, en las escuelas de formación profesional y los colegios comunitarios. Trabajar con los fabricantes existentes en visitas a las fábricas, oportunidades para dar charlas y prácticas. Disponer de una mano de obra con formación en este campo es MUY atractivo para los fabricantes de módulos y de construcciones fuera de obra. El National Center for Construction Education and Research (NCCER) ya ha desarrollado programas de formación para la construcción industrializada / manufacturada y un alto porcentaje de instructores de formación profesional ya utilizan el plan de estudios del NCCER.
Es hora de trabajar juntos
Habrán observado que las sugerencias políticas anteriores afectan a los códigos de construcción, la vivienda, el desarrollo económico y la educación. Mi última observación es que los Estados necesitan que los máximos responsables de cada uno de estos ámbitos se reúnan periódicamente para debatir posibles cambios políticos. Lo ideal sería que esto garantizara cierta sincronización entre los organismos y ayudara a cada uno a alcanzar sus objetivos. Pero, como mínimo, la mano derecha debería saber lo que hace la izquierda.
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