Un código federal para la construcción modular: Lo que podría significar para el sector
Sobre el autor: Tom Hardiman es el director ejecutivo del Modular Building Institute.
Hace poco me preguntaron qué haría falta para que el sector de la construcción modular alcanzara el 10% o incluso el 15% de todas las nuevas construcciones. Empecemos por esto: ¡lo estamos consiguiendo! Hace siete años, la construcción modular volumétrica representaba el 2,14% del valor de todas las nuevas construcciones iniciadas en Norteamérica (excluidas las unifamiliares). Para finales de 2022, MBI ha calculado esa cifra en un 6,03%, casi el triple de la cuota de mercado de 2015. Esta cifra no incluye las casas modulares unifamiliares, ni las casas con código HUD, paneladas o minúsculas.
Los datos de la NAHB sitúan el número de casas modulares SF en EE.UU. en torno a las 10.000 anuales. Nuestros cálculos de 2021 eran un poco más elevados, pero se basaban en menos datos, así que nos quedamos con la cifra de la NAHB. Incluyendo las viviendas modulares unifamiliares (estimadas en unos 3.000 millones de dólares anuales), el total de la industria de la construcción modular en Norteamérica asciende a unos 20.000 millones de dólares anuales.
Obstáculos para una mayor adopción de la construcción modular
Lo he dicho a menudo: todo lo relacionado con el sector de la construcción se escribió partiendo del supuesto de que el edificio se construiría de forma "convencional" (es decir, in situ). Y cada uno de estos aspectos representa una barrera potencial al crecimiento. Un proyecto de construcción modular presenta características de riesgo diferentes a las de un proyecto tradicional. Y para muchos, entender y mitigar estas diferencias es una barrera en sí misma.
Analicemos algunos de estos obstáculos.
Adquisiciones
Según el Lean Construction Institute of America, el método de diseño, licitación y construcción (DBB) es el más utilizado en Estados Unidos. Según este método, el propietario contrata por separado a un diseñador, que proporciona la documentación completa del diseño, y a un contratista, que presenta la oferta más atractiva para ejecutar el diseño. En los proyectos DBB, el fabricante de módulos está demasiado alejado del proceso de diseño y toma de decisiones. La evolución hacia más proyectos de diseño y ejecución de proyectos integrados favorece más la participación modular.
Contratos
Los dos conjuntos de plantillas de documentos de construcción más utilizados proceden de AIA Docs y Consensus Docs. Hasta hace poco, ninguna de estas plantillas abordaba las circunstancias únicas y el perfil de riesgo asociado a los proyectos modulares. En los últimos tres años, MBI ha trabajado con Consensus Docs para desarrollar dos nuevas plantillas de contrato de "prefabricación", las primeras de su clase.
Financiación
El perfil del flujo de caja de la construcción de un proyecto modular es quizá la mayor diferencia entre la construcción in situ y la construcción a distancia. Hace seis años, la Canadian Mortgage Housing Corp y Fannie Mae se mostraban reticentes o se negaban en redondo a suscribir préstamos para proyectos multifamiliares modulares debido a la falta de comprensión de esta diferencia. Los proyectos modulares suelen requerir más dinero en efectivo por adelantado, ya que el fabricante (que a menudo actúa como un "super subcontratista") debe adquirir TODOS los materiales necesarios para poner el edificio bajo techo, incluida la pintura, las moquetas y los accesorios. Mientras la construcción comienza en la fábrica, el trabajo in situ avanza a su ritmo habitual.
Los prestamistas suelen conceder préstamos en función de un porcentaje de finalización, que a menudo se basa en lo que ven in situ. Algunos prestamistas se sienten incómodos concediendo más dinero con la mayor parte del trabajo en la fábrica. La garantía del préstamo durante la prefabricación también se citó como motivo de preocupación. No debería recaer en el fabricante modular cargar con los costes de los materiales hasta bien finalizado el proyecto. Dirigidos por el equipo de Asuntos Gubernamentales de MBI, se celebraron numerosas llamadas y reuniones tanto con CMHC como con Fannie Mae para ayudarles a comprender y, en última instancia, superar estas preocupaciones.
Historia de la asociación de MBI con el CHMC
- En 2018, la Canada Modular Housing Corporation (CMHC) no financió ningún proyecto modular.
- El Director de Asuntos Gubernamentales de MBI, Jon Hannah-Spacagna, trabajó con el entonces Consejero Delegado, Evan Siddal, para eliminar esa barrera y la CMHC accedió a financiar proyectos modulares comerciales y unifamiliares.
- En 2020, CMHC se puso en contacto con MBI para que le ayudara con el lanzamiento de la Iniciativa de Vivienda Rápida (RHI). Esta iniciativa comprometió 1.700 millones de dólares para financiar proyectos de vivienda asequible en todo Canadá utilizando únicamente construcción modular y que debían completarse en 24 meses.
- El programa RHI recibió tantas solicitudes de calidad que la CMHC aumentó sus fondos a 3.200 millones de dólares para financiar todas las solicitudes que recibió. El resultado fue la construcción de 10.000 viviendas en 24 meses.
- En 2022, la CMHC anunció una tercera ronda de financiación para el programa RHI, que incluía 1.500 millones de dólares adicionales, a partir de 2023.
- También en 2022, Scotiabank y Bank of Montreal se asociaron con CMHC y anunciaron su compromiso de 10.000 y 12.000 millones de dólares, respectivamente, para apoyar el desarrollo de viviendas asequibles en los próximos 10 años.
- Jon Hannah-Spacagna está trabajando estrechamente con los equipos directivos de ambos bancos para ayudarles a elaborar sus criterios de dispersión sobre cómo se utilizarán estos fondos. Ambos están ultimando esos planes.
¿Un código para gobernarlos a todos?
Pero nada de esto sugiere que nuestra industria estaría mejor con un código de construcción federal similar al código HUD de viviendas prefabricadas. Ya es bastante difícil educar a los funcionarios encargados de los códigos y a los usuarios finales sobre las diferencias entre las viviendas modulares y las que se rigen por el código HUD. Sacar los proyectos modulares del IRC/IBC y crear un nuevo código federal aumentaría considerablemente la confusión. De hecho, yo sostendría que, en última instancia, modular sería absorbido en el código de HUD. Para mí, una de las mayores amenazas para la industria modular es que el HUD amplíe su ámbito de aplicación para incluir proyectos modulares.
La MBI mantiene una excelente relación de trabajo con la ICC y seguirá desarrollando herramientas y recursos para que los responsables de los códigos comprendan mejor este sector. Lo que nos lleva al siguiente punto.
Proceso de inspección
Los proyectos modulares deben cumplir los mismos requisitos del código de construcción local que sus homólogos construidos in situ, normalmente una versión del IRC o IBC adoptado por el estado. Dado que una parte importante de la construcción se realiza en la fábrica y que los módulos de construcción llegan a la obra "cerrados" (instalación eléctrica y de fontanería cubiertas por paneles de yeso), es necesario que exista un proceso de inspección para determinar el cumplimiento del código ANTES de que lleguen los módulos, a fin de evitar inspecciones destructivas por parte del AHJ local en la obra. Treinta y seis estados y una provincia canadiense cuentan con programas administrativos que detallan cómo debe funcionar el proceso de inspección. Catorce estados y las demás provincias siguen dependiendo de las inspecciones locales. Es imperativo que estos funcionarios de códigos locales entiendan cómo funciona nuestra industria, para que puedan comprender mejor cómo inspeccionarnos.
Zonificación/HOAs
Aunque no es un gran obstáculo para modular, seguimos viendo los estatutos de la Asociación de Propietarios (HOA) o incluso ordenanzas de zonificación de la ciudad que prohíben "casas móviles, manufacturadas y modulares." Esto se debe a conceptos erróneos y malentendidos de hace décadas sobre las diferencias entre las casas modulares y las prefabricadas. Creo que nuestro país tiene que abordar las restricciones de zonificación sobre las viviendas prefabricadas, pero esa no es mi lucha. Estoy seguro de que los tres fabricantes "C" que controlan más del 80% de esa industria abordarán esta cuestión. Pero es otra razón más contra un código federal de construcción modular, ya que probablemente nos veríamos arrastrados a este debate.
A estas barreras se suman:
Normas del sector - Hace cinco años, el problema era que no había normas del sector. Ahora las hay, pero la cuestión es conseguir que más estados las adopten, en concreto las ICC/MBI 1200 y 1205. Estas normas ayudarán a que el proceso de revisión y aprobación sea mucho más uniforme, lo que reducirá los costes.
Capacidad de la industria: siendo realistas, aún no hay suficientes fábricas modulares para alcanzar el 15% o más. Pero cada vez hay más fábricas en funcionamiento. Aparte del número de fábricas, los propietarios de las empresas deben invertir en su personal y sus procesos para mejorar su eficiencia y productividad. Esto ayudará a aumentar la capacidad de la industria. La inversión en la industria, preferiblemente, sería por parte de la industria. He visto demasiados casos en los que el sector se ha visto inundado de capital ajeno que busca racionalizar las operaciones, aumentar la rentabilidad y obtener un gran rendimiento de la inversión en cinco años o menos.
Falta de apoyo gubernamental - La Canadian Mortgage Housing Corporation (CMHC) pasó de evitar los préstamos para proyectos modulares, a aprobarlos y, en última instancia, a adoptar los modulares para hacer frente a su crisis de vivienda. La CMHC lanzó su Iniciativa de Vivienda Rápida y la financió con 1.700 millones de dólares. En la primera ronda, los proyectos debían ser modulares y estar terminados en 12 meses.
Tras recibir un número abrumador de solicitudes de proyectos, la CMHC añadió otros 1.500 millones de dólares para la segunda ronda. Desde entonces, ha eliminado el requisito de modularidad para la tercera ronda, pero sigue exigiendo que los proyectos se finalicen en el plazo previsto (un requisito que obviamente favorece a la industria modular). Varios bancos privados, entre ellos Scotia Bank, se han sumado a la iniciativa y han destinado 22.000 millones de dólares. Una medida para financiar 1.500 millones de dólares en vivienda ha dado lugar a casi 30.000 millones invertidos en programas similares.
En EE.UU. no existe una iniciativa semejante. Nuestro Gobierno federal no sólo está ahogado en su propia burocracia, sino que su solución a la vivienda también consiste en tirar más dinero o, peor aún, aplicar programas que son contraproducentes, como la reciente norma para ampliar las tasas Davis-Bacon (DB) a las fábricas modulares.
Cómo puede ayudar realmente el Gobierno Federal de EE.UU.
El primer paso sería que las políticas del gobierno estadounidense "no hicieran más daño". Representantes de MBI se reunirán con los líderes del Congreso a finales de este mes para discutir el impacto negativo que el DB tendrá en nuestra industria. Y tenemos previsto emprender acciones legales contra el USDOL cuando se publique la norma definitiva.
El segundo paso consiste en aplicar programas y políticas que incentiven una mayor producción de viviendas asequibles. No es necesario destinar fondos específicamente a la construcción modular. Pero los federales PODRÍAN incentivar plazos más cortos, prácticas más sostenibles y diseños repetibles.
Si algún dirigente político busca un "golpe de efecto lunar" para abordar la vivienda asequible, piense en esto:
Por mil millones de dólares (recordemos que Canadá ya ha invertido 30.000 millones), ofrecer 10 millones de dólares en deducciones y créditos fiscales federales en forma de depreciación acelerada/bonificada para maquinaria, equipos o propiedades para cualquier fábrica que abra o amplíe específicamente para construir viviendas asequibles. Limitado a 100 empresas, esto por sí solo podría incentivar el empleo de 15.000 trabajadores de fábrica, construyendo anualmente entre 40.000 y 50.000 viviendas asequibles. Añádanse incentivos adicionales para la contratación de mujeres, minorías, discapacitados y poblaciones históricamente desatendidas. Ciertamente, esto por sí solo no resolvería nuestro problema de vivienda, pero es un buen paso en la dirección correcta.
No hay ningún obstáculo o problema que frene nuestro sector. Tampoco existe una solución milagrosa que nos ayude a crecer. Será necesario un esfuerzo colectivo y acumulativo por parte de todos los que formamos parte de esta industria.
Estoy deseando continuar estas conversaciones mientras nuestro sector sigue creciendo.
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