Entender la crisis de la vivienda asequible
Según un reciente informe titulado "The State of the Nation's Housing 2018" publicado por el Joint Center for Housing Studies de la Universidad de Harvard (JCHS)
Las tasas de propiedad de vivienda entre los adultos jóvenes son incluso más bajas que en 1988, y la proporción de inquilinos con cargas económicas es significativamente mayor, con casi la mitad de todos los inquilinos pagando más del 30% de sus ingresos por la vivienda. El aumento de los costes de la vivienda tiene gran parte de culpa. El alquiler medio nacional aumentó un 20% más rápido que la inflación general entre 1990 y 2016 y el precio medio de la vivienda aumentó un 41% más rápido. Aunque la mejora de la calidad de la vivienda explica parte del aumento de los costes, el encarecimiento de los materiales de construcción y la mano de obra, las limitadas ganancias de productividad, el aumento de los costes del suelo, las nuevas barreras normativas y la creciente desigualdad de ingresos también han desempeñado un papel importante. (jchs.harvard.edu/state-nations-housing-2018)
Complejo multifamiliar modular de cuatro plantas en Tennessee / Fuente: Core Development y Aerial Innovations
Y no parece haber alivio a la vista. Sólo en California se necesitan unas 180.000 viviendas al año para satisfacer las necesidades de la población, pero sólo se construyen unas 80.000 al año. En un reciente artículo del New York Times, se informaba de que el gobierno federal clasifica ahora a una familia de cuatro miembros con ingresos de hasta 117.400 dólares como de bajos ingresos en la zona de la bahía de San Francisco. Para hacer frente al problema de la vivienda asequible en la zona, el gigante tecnológico Google contrató recientemente al fabricante modular Factory_OS para suministrar 300 viviendas destinadas a los empleados de Google.
¿Puede ayudar la construcción modular?
John Romanin, de The Renter's Lobby, cree que el país ha llegado a un punto de crisis. The Renter' s Lobby se centra en políticas y legislación destinadas a aportar una nueva perspectiva constructiva al debate sobre la política de vivienda. Según Romanin, "durante las dos décadas comprendidas entre 1960 y 1980, se construyeron en Estados Unidos 10 millones de apartamentos. El volumen de oferta satisfizo la demanda a precios de alquiler asequibles para la mayoría de los inquilinos estadounidenses. En cambio, entre 2000 y 2020 se construirán menos de cinco millones de unidades multifamiliares, y sólo el 20% (o un millón de unidades) se considerarán asequibles. Al mismo tiempo, la formación de hogares de alquiler superó los siete millones de nuevos inquilinos, creando un déficit de seis millones de unidades de vivienda asequible."
¿Cuál es la causa de este déficit de oferta y por qué no se construyen más viviendas asequibles?
Romanin continuó: "Hay dos razones para el déficit: La primera tiene que ver con la anticuada, ineficaz y terriblemente contraproducente Política Nacional de Vivienda Asequible y Financiación de la Vivienda. La segunda es la percepción errónea que tiene desde hace tiempo el sector privado de que la vivienda asequible y su gestión no son rentables ni sostenibles sin subvenciones públicas."
Romanin forma parte de un grupo de reciente creación llamado "Housing Crisis Solutions Coalition" (HCSC), que cree que los programas de defensa y educación pueden resolver ambos problemas liderando los esfuerzos para cambiar la política y demostrar que la vivienda asequible puede ser muy rentable y gratificante.
La Coalición se ha fijado un objetivo de 10 millones de unidades "asequibles" hasta 2038, es decir, medio millón de unidades al año. "Sólo los Métodos Modernos de Construcción (MMC) pueden satisfacer las exigencias técnicas de una senda de crecimiento a escala a un coste que pueda sostener este mercado único", afirmó Romanin. "El desarrollo de viviendas asequibles no subvencionadas depende de la entrega en volumen de líneas de productos llave en mano, diseños comunitarios e integración de eficiencias de tiempo de producción en todos los elementos del proceso de desarrollo y construcción."
"Hay dos razones que explican este déficit: La primera tiene que ver con la anticuada, ineficaz y terriblemente contraproducente Política Nacional de Vivienda Asequible y Financiación de la Vivienda. La segunda es la percepción errónea que tiene desde hace tiempo el sector privado de que la vivienda asequible y su gestión no son rentables ni sostenibles sin subvenciones públicas."
La misma historia se repite en Norteamérica. El contratista general Skender Construction, con sede en Chicago, ha anunciado recientemente que construirá una fábrica en la zona suroeste de la ciudad.
En Vancouver (Columbia Británica), las autoridades municipales ya han aprobado unas 500 viviendas modulares temporales, principalmente para atender a la población sin hogar. Las instalaciones multifamiliares modulares también son cada vez más comunes en lugares como Boston, Filadelfia y Seattle.
Complejo multifamiliar modular de cuatro plantas en Tennessee / Fuente: Core Development y Aerial Innovations
¿Qué empuja ahora a los promotores a la construcción modular?
Según un reciente artículo de la revista Building Design and Construction, el número de trabajadores de la construcción residencial ha descendido un 23% desde 2006. Los oficios cualificados, como fontaneros, carpinteros y electricistas, han descendido cerca de un 17%. Como consecuencia, los costes laborales han aumentado un 5% anual en los últimos tres años. La prefabricación, que es una forma más eficiente de construir, puede ser la mejor esperanza para construir rápidamente viviendas asequibles, creen algunos conocedores del sector.
Chris Waters, entonces Director de Desarrollo Comercial de Champion Commercial Structures, menciona varios factores, como la escasez de mano de obra, el aumento de los costes, los retrasos en los plazos y la calidad. Y añade: "En realidad, el factor subyacente más importante puede ser la previsibilidad. En el entorno actual, los promotores pueden predecir muy poco o nada en lo que respecta al control de costes, el aseguramiento de la mano de obra, el cumplimiento del calendario y la garantía de un producto de calidad. Uno, dos, tres o incluso los cuatro pueden afectar a la mayoría de los proyectos actuales. Con el sistema modular, en la medida en que gran parte del proyecto se construye fuera de las instalaciones, existe una sensación de previsibilidad en los cuatro elementos de coste, mano de obra, calendario y calidad. El proceso de planificación inicial crea y garantiza la certidumbre de los costes en las primeras fases y con mucha antelación a la producción. Desde el punto de vista de la producción en planta, la mano de obra está asegurada. Los trabajadores se presentan cada día en condiciones climáticas controladas para realizar las mismas tareas de construcción, día tras día".
MBI preguntó, dadas estas ventajas, y basándose en los aproximadamente 25 proyectos multifamiliares que su empresa ha completado, ¿por qué no hay más promotores que busquen esta solución? Waters respondió: "Es el cambio. No a todo el mundo le gusta el cambio y, a menudo, se considera un riesgo en lugar de una recompensa progresiva. Siempre hemos construido de la misma manera, y la construcción modular supone un cambio de paradigma para muchos. Hace avanzar el proceso de planificación y todas las partes interesadas deben entenderlo". Kent T. Campbell, Vicepresidente de Core Development en Nashville (Tennessee), ha realizado más de 30 proyectos multifamiliares, pero sólo recientemente ha empezado a utilizar la construcción modular, habiendo realizado dos proyectos de esta manera. Se hizo eco de algunos de los factores citados por Waters. "Nashville está experimentando un crecimiento sin precedentes. El comercio y la disponibilidad de mano de obra están al límite, lo que se traduce en un aumento de los costes, unos plazos de construcción más largos y una menor calidad del producto acabado. Buscamos la modularidad para tener un mayor control en las tres áreas", declaró Campbell. Y añadió: "Encontrar contratistas generales y subcontratistas cualificados que entiendan el proceso modular y el alcance del trabajo ha sido el mayor reto.
Brice Leconte, promotor y fundador de IUnit, con sede en Colorado, afirma que los principales factores que impulsan a su empresa son una mejor calidad, un calendario más predecible y las ventajas medioambientales. La empresa de Leconte ha completado tres unidades multifamiliares modulares, entre ellas Eliot Flats, un complejo de 40 unidades formado por apartamentos de 350 pies cuadrados. Leconte afirma que su mayor reto ahora es encontrar al arquitecto y al contratista general adecuados que estén dispuestos a apoyar la construcción modular y llevarla a cabo.
Por su parte, HCSC está poniendo dinero detrás de sus palabras. Las iniciativas de construcción de la industria modular han comenzado con un primer esfuerzo formal para demostrar la "Vivienda Económica por Diseño". Una Comunidad Modular de Viviendas Asequibles en Arizona, en su primera fase, pretende construir más de 550 unidades para demostrar el valor de la construcción modular fuera de las instalaciones para ofrecer viviendas asequibles no subvencionadas.
Nada de esto quiere decir que la construcción modular por sí sola pueda resolver esta enorme escasez de viviendas. Sin embargo, MBI no ve posible cerrar la brecha sin una mayor adopción de procesos industrializados como la construcción modular.
Proyecto de Vivienda Asequible CHAMONIX en Vail, Colorado de Prefab Logic / Fuente: Prefab Logic
Este artículo apareció originalmente en la revista Modular Advantage - Tercer trimestre de 2018 publicada en septiembre de 2018.
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