Maximizar la eficiencia es la clave de la vivienda asequible
"Tener uniformidad en la normativa es lo primero que mejoraría radicalmente la accesibilidad a la vivienda", afirma Charlie Chupp, fundador y consejero delegado de Fading West, una empresa de desarrollo y construcción modular con sede en Buena Vista (Colorado).
Chupp explica que hay mucha variación en la zonificación y las modificaciones del código de construcción. "Cada ciudad, cada condado, cada estado tiene requisitos distintos. Es como intentar construir un Camry, pero cada lugar quiere un tipo distinto de Camry. En parte por eso hay tanta falta de eficiencia en la construcción, lo que ha contribuido a la crisis inmobiliaria nacional." En opinión de Chupp, del mismo modo que los diseños repetibles son esenciales para la eficiencia de la fabricación, disponer de diseños de viviendas que puedan utilizarse repetidamente en distintos lugares -sin tener que hacer cada vez modificaciones basadas en la normativa local- es esencial para la eficiencia de la vivienda. Sin esa eficiencia, no es posible crear viviendas asequibles.
Charlie Chupp, Fundador y Director General de Fading West Development
Para poner en marcha el primer proyecto de viviendas asequibles de Fading West en Buena Vista, era necesario modificar los códigos municipales para permitir una mayor densidad y unidades más pequeñas.
"Hablamos con el ayuntamiento y el Consejo de Administración y les explicamos que podíamos construir viviendas asequibles, pero que tendrían que cambiar los códigos", explica Chupp. "Nos dieron todo su apoyo. Revisaron la zonificación y los códigos para permitir las casas adosadas de parcela cero".
Antes de este cambio, los códigos municipales se habían diseñado en torno a grandes parcelas con grandes retranqueos. "Eso hace que los costes de infraestructura por vivienda sean mucho más altos, y hace imposible crear viviendas asequibles".
Integración de desarrollo, construcción y ventas
Buena Vista es una pequeña ciudad de montaña de sólo 2.800 habitantes. "Los precios de la vivienda han ido subiendo y expulsando a la mano de obra local", dice Chupp. "Los profesores no encontraban viviendas que pudieran permitirse y tenían que conducir horas para ir a trabajar".
Después de construir su propia casa en Buena Vista, Chupp sabía que no sería posible "crear viviendas asequibles mediante la construcción con palos y mano de obra in situ". Sería demasiado caro. "Aquí hay pocas empresas constructoras y una enorme escasez de subcontratistas y trabajadores cualificados. Es difícil encontrar gente que repare paneles de yeso, y mucho menos que construya un barrio entero". Debido a su experiencia en el sector manufacturero, Chupp se planteó seriamente la construcción a distancia como solución.
Durante 12 años, Chupp fue director general de una empresa de Florida que fabrica quioscos para empresas como Starbucks en todo Estados Unidos, Canadá y Centroamérica. "Implantamos el sistema de producción 'Lean' de Toyota. Con Lean, intentas eliminar los residuos en todo el proceso, desde el diseño previo hasta servir el café".
Ha aportado esa mentalidad de Lean al reto de crear viviendas asequibles en uno de los estados más caros para construir.
"En cualquier ámbito, los procesos de fabricación son más eficientes que los de obra", afirma Chupp. "Pero como Colorado es tan caro, las eficiencias que se pueden obtener con la fabricación e integración fuera del emplazamiento son extraordinarias, en comparación con la construcción in situ". Para eliminar las eficiencias que suelen afectar a la construcción, Chupp afirma que era crucial formar una sola empresa que integrara el desarrollo, la construcción y las ventas. "Cada vez que otra organización interviene en el proceso, hay desperdicio, falta de comunicación y errores", dice Chupp. "En lugar de que cada organización individual se centre en minimizar su propio riesgo y maximizar su propio beneficio, nos hemos integrado, de modo que todo el mundo se centra en el mismo objetivo final: Una casa de calidad a un precio asequible para el cliente."
Crear viviendas asequibles en Buena Vista
Chupp definió la vivienda asequible como aquella que una familia con el 80% de los ingresos medios de la zona podría permitirse gastando el 30% de sus ingresos en vivienda, y llamó a todas las fábricas modulares que hacían envíos a Colorado para preguntarles si podían ayudar a crear viviendas asequibles en una parcela de 21 acres en Buena Vista.
"Acabé trabajando con BonnaVilla en Nebraska, que fabricó los módulos para la primera fase de nuestro primer proyecto. Queríamos que las casas fueran asequibles y también de alta calidad, arquitectónicamente interesantes, diversas y propicias para fomentar la comunidad", dice Chupp. Fading West diseñó seis planos de planta, y muchas de las casas tienen porches delanteros que dan a pequeños espacios verdes. "El concepto de parque de bolsillo fomenta las relaciones entre vecinos".
Este primer proyecto es The Farm, un barrio de 218 unidades que incluye apartamentos, casas adosadas y viviendas unifamiliares. La empresa empezó a vender las viviendas en 2017. Ese año, solo se vendieron 17 viviendas en toda la ciudad, por lo que algunos vecinos pensaron que un proyecto de 218 unidades -el primer gran desarrollo de la ciudad en 13 años- era exagerado. Pero ha tenido éxito: la primera fase se vendió en tres años y medio.
Tenga en cuenta que The Farm no es una comunidad de bajos ingresos. "Hay viviendas de entre 200.000 y 650.000 dólares. Esa diversidad es importante porque la gente no siente que se muda a una zona de bajos ingresos de la que va a intentar salir en cuanto pueda. En lugar de eso, se quedan, invierten en su propiedad y entablan relaciones con sus vecinos. Pueden echar raíces y formar parte de una comunidad".
Hablando de comunidad, uno de los vecinos de Fading West es el Colorado Mountain College. La universidad posee 24 acres justo al sur de la fábrica de la empresa, que se encuentra en una parcela de 8 acres. "Necesitábamos una servidumbre de construcción en la propiedad de la universidad, así que nos pusimos en contacto con ellos. Les contamos lo que estábamos haciendo y se entusiasmaron", recuerda Chupp. Ahora Fading West colabora con la universidad. "Tenemos un contrato de arrendamiento a largo plazo sobre algunos de sus terrenos, que utilizaremos para almacenar los módulos terminados. Y les ayudaremos con su programa de construcción y fabricación. A partir de 2022, haremos prácticas y formaremos a los estudiantes en fabricación fuera de las instalaciones, seguridad, Lean y trabajo in situ."
El futuro de Fading West
Fading West abrirá una nueva fábrica en noviembre y se encargará de la fabricación de la segunda fase de The Farm. Durante los dos primeros meses y medio de funcionamiento, "el equipo fabricará los apartamentos para The Farm. Muchos de ellos vivirán en esos apartamentos una vez construidos".
Además de desarrollar sus propios proyectos de vivienda asequible, Fading West también fabricará viviendas para otros promotores. "El plan es que aproximadamente la mitad de nuestra producción se destine a nuestros propios proyectos. La otra mitad se destinará a asociarnos con otros promotores para fabricar módulos para sus proyectos".
Los edificios de Fading West están diseñados para ser flexibles, lo que les permite desarrollar muchos sitios diferentes alrededor de Colorado. "Nuestra línea de productos incluirá casas adosadas, unifamiliares y apartamentos. Cada diseño se optimizará para nuestro equipo, los sistemas que tenemos en nuestra fábrica, nuestros proveedores, las habilidades y formación de nuestro personal y lo que busca el cliente", explica Chupp. "Tendremos una estandarización masiva en la fábrica, pero seguiremos teniendo flexibilidad en el tema arquitectónico y el tamaño de las unidades".
En los próximos tres a cinco años, la empresa duplicará su espacio de fabricación en Buena Vista. A continuación, tienen previsto construir unas instalaciones de entre 300.000 y 400.000 pies cuadrados en la zona de Denver y Colorado Springs. "Queremos seguir haciendo crecer este modelo racionalizado e integrado, para poder ayudar a resolver la falta de viviendas asequibles en todo el estado".
Este artículo se publicó por primera vez en Modular Advantage - Edición de julio/agosto de 2021.
Sobre la autora: Zena Ryder es escritora freelance, especializada en escribir sobre construcción y para empresas de construcción. Puedes encontrarla en Zena, Freelance Writer o en LinkedIn.
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