Maximizar la eficiencia es la clave de la vivienda asequible
"Tener uniformidad en la normativa es lo primero que mejoraría radicalmente la accesibilidad a la vivienda", afirma Charlie Chupp, fundador y consejero delegado de Fading West, una empresa de desarrollo y construcción modular con sede en Buena Vista (Colorado).
Chupp explica que hay mucha variación en la zonificación y las modificaciones del código de construcción. "Cada ciudad, cada condado, cada estado tiene requisitos distintos. Es como intentar construir un Camry, pero cada lugar quiere un tipo distinto de Camry. En parte por eso hay tanta falta de eficiencia en la construcción, lo que ha contribuido a la crisis inmobiliaria nacional." En opinión de Chupp, del mismo modo que los diseños repetibles son esenciales para la eficiencia de la fabricación, disponer de diseños de viviendas que puedan utilizarse repetidamente en distintos lugares -sin tener que hacer cada vez modificaciones basadas en la normativa local- es esencial para la eficiencia de la vivienda. Sin esa eficiencia, no es posible crear viviendas asequibles.
Charlie Chupp, Fundador y Director General de Fading West Development
Para poner en marcha el primer proyecto de viviendas asequibles de Fading West en Buena Vista, era necesario modificar los códigos municipales para permitir una mayor densidad y unidades más pequeñas.
"Hablamos con el ayuntamiento y el Consejo de Administración y les explicamos que podíamos construir viviendas asequibles, pero que tendrían que cambiar los códigos", explica Chupp. "Nos dieron todo su apoyo. Revisaron la zonificación y los códigos para permitir las casas adosadas de parcela cero".
Antes de este cambio, los códigos municipales se habían diseñado en torno a grandes parcelas con grandes retranqueos. "Eso hace que los costes de infraestructura por vivienda sean mucho más altos, y hace imposible crear viviendas asequibles".
Integración de desarrollo, construcción y ventas
Buena Vista es una pequeña ciudad de montaña de sólo 2.800 habitantes. "Los precios de la vivienda han ido subiendo y expulsando a la mano de obra local", dice Chupp. "Los profesores no encontraban viviendas que pudieran permitirse y tenían que conducir horas para ir a trabajar".
Después de construir su propia casa en Buena Vista, Chupp sabía que no sería posible "crear viviendas asequibles mediante la construcción con palos y mano de obra in situ". Sería demasiado caro. "Aquí hay pocas empresas constructoras y una enorme escasez de subcontratistas y trabajadores cualificados. Es difícil encontrar gente que repare paneles de yeso, y mucho menos que construya un barrio entero". Debido a su experiencia en el sector manufacturero, Chupp se planteó seriamente la construcción a distancia como solución.
Durante 12 años, Chupp fue director general de una empresa de Florida que fabrica quioscos para empresas como Starbucks en todo Estados Unidos, Canadá y Centroamérica. "Implantamos el sistema de producción 'Lean' de Toyota. Con Lean, intentas eliminar los residuos en todo el proceso, desde el diseño previo hasta servir el café".
Ha aportado esa mentalidad de Lean al reto de crear viviendas asequibles en uno de los estados más caros para construir.
"En cualquier ámbito, los procesos de fabricación son más eficientes que los de obra", afirma Chupp. "Pero como Colorado es tan caro, las eficiencias que se pueden obtener con la fabricación e integración fuera del emplazamiento son extraordinarias, en comparación con la construcción in situ". Para eliminar las eficiencias que suelen afectar a la construcción, Chupp afirma que era crucial formar una sola empresa que integrara el desarrollo, la construcción y las ventas. "Cada vez que otra organización interviene en el proceso, hay desperdicio, falta de comunicación y errores", dice Chupp. "En lugar de que cada organización individual se centre en minimizar su propio riesgo y maximizar su propio beneficio, nos hemos integrado, de modo que todo el mundo se centra en el mismo objetivo final: Una casa de calidad a un precio asequible para el cliente."
Crear viviendas asequibles en Buena Vista
Chupp definió la vivienda asequible como aquella que una familia con el 80% de los ingresos medios de la zona podría permitirse gastando el 30% de sus ingresos en vivienda, y llamó a todas las fábricas modulares que hacían envíos a Colorado para preguntarles si podían ayudar a crear viviendas asequibles en una parcela de 21 acres en Buena Vista.
"Acabé trabajando con BonnaVilla en Nebraska, que fabricó los módulos para la primera fase de nuestro primer proyecto. Queríamos que las casas fueran asequibles y también de alta calidad, arquitectónicamente interesantes, diversas y propicias para fomentar la comunidad", dice Chupp. Fading West diseñó seis planos de planta, y muchas de las casas tienen porches delanteros que dan a pequeños espacios verdes. "El concepto de parque de bolsillo fomenta las relaciones entre vecinos".
Este primer proyecto es The Farm, un barrio de 218 unidades que incluye apartamentos, casas adosadas y viviendas unifamiliares. La empresa empezó a vender las viviendas en 2017. Ese año, solo se vendieron 17 viviendas en toda la ciudad, por lo que algunos vecinos pensaron que un proyecto de 218 unidades -el primer gran desarrollo de la ciudad en 13 años- era exagerado. Pero ha tenido éxito: la primera fase se vendió en tres años y medio.
Tenga en cuenta que The Farm no es una comunidad de bajos ingresos. "Hay viviendas de entre 200.000 y 650.000 dólares. Esa diversidad es importante porque la gente no siente que se muda a una zona de bajos ingresos de la que va a intentar salir en cuanto pueda. En lugar de eso, se quedan, invierten en su propiedad y entablan relaciones con sus vecinos. Pueden echar raíces y formar parte de una comunidad".
Hablando de comunidad, uno de los vecinos de Fading West es el Colorado Mountain College. La universidad posee 24 acres justo al sur de la fábrica de la empresa, que se encuentra en una parcela de 8 acres. "Necesitábamos una servidumbre de construcción en la propiedad de la universidad, así que nos pusimos en contacto con ellos. Les contamos lo que estábamos haciendo y se entusiasmaron", recuerda Chupp. Ahora Fading West colabora con la universidad. "Tenemos un contrato de arrendamiento a largo plazo sobre algunos de sus terrenos, que utilizaremos para almacenar los módulos terminados. Y les ayudaremos con su programa de construcción y fabricación. A partir de 2022, haremos prácticas y formaremos a los estudiantes en fabricación fuera de las instalaciones, seguridad, Lean y trabajo in situ."
El futuro de Fading West
Fading West abrirá una nueva fábrica en noviembre y se encargará de la fabricación de la segunda fase de The Farm. Durante los dos primeros meses y medio de funcionamiento, "el equipo fabricará los apartamentos para The Farm. Muchos de ellos vivirán en esos apartamentos una vez construidos".
Además de desarrollar sus propios proyectos de vivienda asequible, Fading West también fabricará viviendas para otros promotores. "El plan es que aproximadamente la mitad de nuestra producción se destine a nuestros propios proyectos. La otra mitad se destinará a asociarnos con otros promotores para fabricar módulos para sus proyectos".
Los edificios de Fading West están diseñados para ser flexibles, lo que les permite desarrollar muchos sitios diferentes alrededor de Colorado. "Nuestra línea de productos incluirá casas adosadas, unifamiliares y apartamentos. Cada diseño se optimizará para nuestro equipo, los sistemas que tenemos en nuestra fábrica, nuestros proveedores, las habilidades y formación de nuestro personal y lo que busca el cliente", explica Chupp. "Tendremos una estandarización masiva en la fábrica, pero seguiremos teniendo flexibilidad en el tema arquitectónico y el tamaño de las unidades".
En los próximos tres a cinco años, la empresa duplicará su espacio de fabricación en Buena Vista. A continuación, tienen previsto construir unas instalaciones de entre 300.000 y 400.000 pies cuadrados en la zona de Denver y Colorado Springs. "Queremos seguir haciendo crecer este modelo racionalizado e integrado, para poder ayudar a resolver la falta de viviendas asequibles en todo el estado".
Este artículo se publicó por primera vez en Modular Advantage - Edición de julio/agosto de 2021.
Sobre la autora: Zena Ryder es escritora freelance, especializada en escribir sobre construcción y para empresas de construcción. Puedes encontrarla en Zena, Freelance Writer o en LinkedIn.
Más de Modular Advantage
La vivienda como infraestructura esencial
La crisis de la vivienda no es nada nuevo. En todo el mundo, los gobiernos federales, estatales y municipales de todos los tamaños se esfuerzan por proporcionar viviendas más asequibles, rápidamente, a quienes las necesitan. En Canadá, Paul Halucha, Viceministro de Vivienda, Infraestructuras y Comunidades (HICC), afirma que el papel del gobierno federal en materia de vivienda ha pasado de la financiación a la configuración activa de los resultados.
Construir el futuro
Ante la crisis nacional de la vivienda, Inglaterra se encuentra en un punto de inflexión crítico en el que la innovación, la escala y las asociaciones público-privadas deben converger para satisfacer una necesidad urgente: más viviendas, y rápido. Homes England está ayudando a remodelar el mercado de la vivienda apoyando activamente a MMC mediante una combinación estratégica de promoción de suelo, financiación y subvenciones.
POJI y MOKO industrializan la construcción modular mediante sistemas de ingeniería automatizados
Trabajando con Scandinavian Industrialized Building System (SIBS), POJI y MOKO ayudaron a realizar un concepto de ciudad modular situada en el municipio de Järfälla de Estocolmo (Suecia), con 350 apartamentos, zonas comunes, restaurantes, pequeñas tiendas y un centro preescolar en una agradable mezcla con arquitectura experiencial y vegetación.
La misión de Boutique Modern de hacer asequibles y eficientes las primeras viviendas en el Reino Unido.
La empresa, con sede en el Reino Unido, lleva 12 años fabricando casas tanto para clientes privados como para la administración local, y gran parte de su negocio procede de la vivienda social y "asequible". Boutique Modern, que trabaja en una fábrica de 32.000 metros cuadrados en Newhaven (Sussex), está cambiando décadas de ideas sobre la construcción de casas, todo ello mediante el uso de módulos.
BoulderMOD: producción de viviendas modulares asequibles y formación de la mano de obra del futuro
Colorado ha sufrido un doble golpe: la disminución del número de trabajadores cualificados de la construcción y una mayor necesidad de viviendas asequibles. BoulderMOD, una asociación entre la ciudad de Boulder, Flatirons Habitat for Humanity y el distrito escolar del valle de Boulder, está abordando ambos problemas y ayudando a otros a hacer lo mismo.
Guerdon: en busca del "Santo Grial" de la construcción modular
Guerdon, un fabricante modular en Boise, Idaho, recientemente ganó lo que Laurence (Lad) Dawson, CEO y Socio Gerente, describe como el 'santo grial' para un fabricante modular. El RFP llama para una tubería de seis proyectos, totalizando aproximadamente 570
unidades.
La situación del sector modular en 2025: Afrontar la realidad
La realidad crítica y urgente es que la industria modular necesita abrir las puertas a la colaboración entre todos los sectores. Cuanto antes nos enfrentemos a estos retos, antes podremos dar la bienvenida a una nueva realidad en la que el sistema modular sea la forma dominante de suministrar viviendas de mejor rendimiento y calidad, y todo ello a un coste menor.
Viviendas multifamiliares modulares como solución escalable a la crisis de la vivienda
GreenStaxx ofrece una solución real y escalable a través de su biblioteca estandarizada de diseños multifamiliares modulares y su innovador modelo de tres pisos. Juntas, estas ofertas responden a las dos mayores necesidades del sector: eficiencia y adaptabilidad. Al centrarse en la calidad, la repetibilidad y la colaboración, GreenStaxx está contribuyendo a que la construcción modular pase de ser un nicho a convertirse en una corriente dominante y ofrece una vía práctica para resolver la escasez de viviendas.
Sellado para el éxito: El papel de la impermeabilización en la construcción modular
El agua es una de las mayores amenazas para cualquier edificio, causando daños estructurales, crecimiento de moho y costosas reparaciones si no se gestiona adecuadamente. La impermeabilización es la primera línea de defensa, ya que garantiza la durabilidad y el rendimiento a largo plazo. A medida que evolucionan los métodos de construcción, también lo hacen las soluciones de impermeabilización, pasando de los revestimientos tradicionales a sistemas avanzados listos para usar en fábrica.
Del volumen a la velocidad: Ampliar proyectos multifamiliares sin perder el control
Cuando los proyectos crecen demasiado rápido sin los sistemas adecuados, las fábricas tienen problemas. No cumplen los plazos, los equipos se agotan y la calidad disminuye. En lugar de un progreso constante, se desata el caos. Las cosas se ralentizan, incluso cuando pasan más unidades. Esto se debe a que no basta con fabricar más, también hay que fabricar de forma más inteligente. Eso significa pasar del volumen a la velocidad.