Cómo fracasar en la entrega de un proyecto modular
Nick Gómez es el Director Principal de Diseño y Construcción Modular de AO.
Las listas de los diez primeros están por todas partes. Es una forma sencilla de resumir una gran cantidad de información en 10 puntos. Aunque a menudo la lista puede ser subjetiva, el objetivo es ayudarle a profundizar en un tema. La mayoría de las listas tratan de cosas que hay que hacer o ver, pero yo he decidido fijarme en los errores repetitivos que se cometen y que pueden hacer descarrilar un proyecto modular.
Un cliente mío lo expresó mejor: "Te contrato por tu experiencia, ya que sabes lo que hay que hacer, pero también soy consciente de que has cometido errores en otros proyectos y sabes cómo evitar volver a cometerlos."
Creo firmemente que aprendemos tanto de nuestros éxitos como de nuestros fracasos. El éxito puede implicar retos, pero a menudo proporciona experiencias valiosas que pueden repetirse en futuros empeños. Los fracasos se pueden clasificar en dos tipos: los que se transforman en éxitos gracias a la perseverancia, y los que se resuelven durante el proyecto pero sirven como valiosas lecciones a evitar en el futuro. He aquí algunos que debe evitar en su próximo proyecto:
1. Convertir un proyecto de construcción in situ ya autorizado en construcción modular.
Esto puede parecer de sentido común, pero es uno de los errores más comunes que cometen los desarrolladores. Aunque he convertido proyectos y los he entregado con éxito, la mayoría de los estudios no funcionan o requerirían un rediseño importante.
Los edificios modulares son más altos y tienen techos de dos plantas. La reconversión supondría comprometer la altura de los techos o tener que volver a la planificación para ajustar la altura. En su afán por ajustarse al diseño autorizado, las fábricas aceptan a veces ineficiencias que pueden ralentizar o afectar a los plazos de producción.
Puede evitar este lío y empezar con un proyecto que sea "modularmente posible", ciñéndose a los parámetros de diseño y disposición requeridos. Es infinitamente más fácil desmodularizar un plano que intentar modularizar una distribución construida in situ. Eliminar los montajes de doble suelo y las paredes dentro de las unidades lleva tiempo, pero no es un rediseño total. En mi experiencia, nunca he oído hablar de una agencia de planificación o vecino quejándose de que usted está haciendo su edificio 5 'más corto.
2. Incorporar una fábrica demasiado tarde.
La mejor práctica consiste en iniciar un proyecto con una fábrica a bordo. Esto permite al equipo diseñar un proyecto optimizado para adaptarse a las capacidades de producción de la fábrica. Los proyectos modulares requieren una mayor coordinación previa entre el equipo de diseño y fabricación y la fábrica. La incorporación tardía de una fábrica implica la necesidad de revisar o modificar los planos. En cambio, si la fábrica se incorpora con antelación, podrá aportar su opinión sobre el diseño, lo que garantizará un plan optimizado para su producción.
Yo les digo a mis clientes que debemos dejar los lápices en el 20% de DD si la fábrica no está a bordo. No sólo es necesario que los planos reflejen con exactitud el alcance del trabajo entre la obra y la fábrica, sino también que incorporen los detalles propios de la fábrica que pueden afectar a los planos y secciones. A la gente le gusta quejarse de los detalles específicos de cada fábrica. Si se visitan las fábricas y se comprueba que son ligeramente diferentes, los detalles les ayudarán a construir de forma más eficiente para su ámbito. Consiga una fábrica lo antes posible. Evite la repetición de planos y diseños. Colabore con la fábrica y el equipo A&E para optimizar el plan de producción en fábrica.
Un flujo de trabajo definido para la preconstrucción y el diseño modular es fundamental para el éxito del proyecto.
3. Forzar las ineficiencias en un ámbito modular.
Esto no va a hacer descarrilar su proyecto, pero querrá evitarlo en la medida de lo posible. Si empiezas con un diseño modular adaptado a la fábrica con la que trabajas, podrás evitarlo.
Cuando se toma un diseño fijo y se le obliga a ser modular, a veces la fábrica hace concesiones que requieren trabajo adicional en la obra o pueden afectar a su programa de producción. Para el equipo, es fundamental hacer un seguimiento del alcance de la fábrica frente al de la obra en el currículo de trabajo, ya que es ahí donde las cosas se pasan por alto y la coordinación puede fallar.
4. Selección de consultores independientes para el emplazamiento y los módulos.
Los proyectos modulares requieren un alto nivel de coordinación entre la fábrica y la obra para tener éxito. En algunas fábricas, es habitual que haya un grupo de ingenieros de instalaciones y sistemas que trabaje en la fábrica para la obtención de permisos, los planos de taller y la fabricación, y otro grupo de consultores de instalaciones y sistemas para las obras de cimentación y edificación. Cuanta más información cambie de manos, más posibilidades habrá de que se produzcan lagunas y descoordinaciones.
Aunque el trabajo en la fábrica termina contractualmente con la producción y el envío de los módulos, si se recurre a consultores independientes para la obra y la fábrica, la conexión de los servicios públicos y las conexiones estructurales pueden resultar fundamentales. Para que un proyecto tenga éxito, debe concebirse de forma holística, desde el diseño hasta la construcción. En el caso de los módulos, el doble proceso de autorización y construcción requiere más atención y coordinación.
5. No contratar a consultores y contratistas experimentados para ejecutar el proyecto.
Si es tu primer o segundo proyecto, rodéate de gente con experiencia, que entienda el proceso y conozca los puntos críticos. Como dijo Larry Pace de Factory OS: "Quieres evitar pagar el impuesto de tontos la primera vez".
En los proyectos modulares, los elementos se cargan por adelantado para la construcción en fábrica y están fuera de secuencia si se comparan con la construcción convencional. El desconocimiento de estos elementos puede reducir rápidamente el ahorro de tiempo conseguido con la construcción fuera del emplazamiento mientras se preparan los cimientos.
He hablado con bastantes constructores propietarios que están pensando en utilizar la construcción modular y quieren aprender haciendo su primer proyecto. Siempre les digo: "Consigue un buen equipo de montaje y habrás recorrido la mitad del camino". También les digo que es probable que la primera vez no consigan ningún ahorro de tiempo o de costes, pero que con suerte aprenderán lo suficiente para hacerlo mejor en el segundo y el tercer trabajo. También recomiendo algunos de los consultores que pueden ayudar a un equipo nuevo a evitar "pagar el impuesto de los tontos" en la medida de lo posible.
6. No respetar el bloqueo de diseño de fábrica y realizar cambios tardíos.
Esto es algo que me aseguro de que sepan los propietarios que nunca han realizado un proyecto modular. Hacemos los cambios necesarios durante la revisión exhaustiva de los planos de taller y no durante la aprobación del prototipo.
En la construcción a pie de obra, los propietarios y sus representantes no prestan atención a los acabados hasta que se presentan los documentos en mitad de la construcción. En el caso de la construcción modular, la obra ni siquiera ha empezado y necesitamos el visto bueno para la adquisición. Los responsables de la toma de decisiones deben revisar y bloquear el diseño y no pasarlo por alto.
Una vez tuve un propietario que solicitó cambios tardíos durante la aprobación del prototipo. Esto dio lugar a una orden de cambio de fábrica y a un retraso en la planificación. Todo se podría haber evitado si el equipo adecuado hubiera revisado los planos de taller y los plazos de entrega.
7. No educar al AHJ local sobre el proceso de revisión de la parte de la fábrica.
Cada municipio es un poco diferente, pero nunca es un esfuerzo inútil educar al AHJ local sobre su papel y el de los HCD (específicos de California) en el proceso de revisión y aprobación. Yo prefiero que la fábrica organice una reunión en la que participen un representante de la fábrica, un representante del HCD, una agencia externa y el equipo de A&E para repasar las normas y responsabilidades.
El HCD puede explicar las normas reglamentarias que rigen la construcción fuera de las obras. Esto es importante, ya que a veces los locales pueden malinterpretar su papel e intentar revisar y comentar aspectos que van más allá de su jurisdicción.
El organismo tercero puede explicar su revisión de documentos (DAA = Permiso) y la revisión de garantía de calidad (QAA = Inspecciones de fábrica). Aclarar cómo se llevan a cabo los permisos y las inspecciones ayuda a la administración local a entender el proceso que tiene lugar al margen de su revisión.
Incluso si ha realizado proyectos modulares en una ciudad, es posible que tenga que celebrar una reunión, ya que es posible que le toque un revisor que no se haya ocupado de un proyecto con construcción fuera de obra. Si usted es el anfitrión de estas reuniones, solicite a la ciudad que identifique a los posibles revisores si el proyecto no ha sido asignado. Tuve una reunión exhaustiva con la ciudad, a la que sólo asistieron jefes de departamento. Cuando llegó el momento de la revisión propiamente dicha, algunos de los jefes de departamento se habían trasladado y estábamos tratando con revisores del plan que no entendían el proceso.
Un equipo de decorado coloca parte de un edificio modular volumétrico.
8. Falta de planos claros que definan el alcance de la fábrica y del emplazamiento.
Tengo 3 palabras para ti: ¡Currículum de trabajo!
No se trata sólo de un documento que explica el alcance y las responsabilidades de la fábrica, sino que también ayuda a comunicar lo que está fuera de su alcance y requiere la revisión y aprobación del AHJ local. Es la hoja de ruta para el ámbito de aplicación incluido en los conjuntos de fábrica y emplazamiento local. Esta es una de las razones por las que queremos que la fábrica se incorpore lo antes posible para definir el alcance y negociar el plan de trabajo.
Requiere un poco más de trabajo elaborar los planos, pero ser claro, anotar los planos y los detalles y mostrar gráficamente el alcance de la fábrica frente al de la obra ayuda a los revisores a saber qué deben mirar y qué queda fuera de su revisión. Si se evita la confusión, se evitarán comentarios innecesarios en la comprobación de planos. Las fábricas que gestionan sus conjuntos de estados, y los AOR que hacen ambas cosas, han desarrollado un lenguaje gráfico en sus planes para comunicar claramente el alcance.
9. Exposición del edificio modular a la intemperie antes del sellado de la envolvente exterior.
En primer lugar, no se trata sólo de un problema modular, las estructuras construidas in situ también son susceptibles de sufrir daños por agua durante la construcción. El proceso de construcción in situ consiste en construir la superestructura y el tejado, cerrando el edificio antes de empezar el acabado interior. En la construcción modular a pie de obra, los módulos acabados se apilan a medida que la estructura se eleva, lo que los hace vulnerables a las inclemencias del tiempo mientras se instalan.
Todos hemos oído historias de terror sobre proyectos que no estaban bien protegidos contra la intemperie, y una tormenta fortuita causó daños a los mods. Muchos más proyectos se han levantado sin problemas. Los contratistas están mejorando sus métodos para proteger estas estructuras en los momentos más vulnerables. Algunos incluso han trabajado con consultores de envolventes para desarrollar sus métodos de secuencia de construcción.
Es un coste adicional para el proyecto por la capa de protección añadida, pero los daños causados por el agua no sólo supondrían un coste financiero para el proyecto por la reparación, sino también un costoso impacto en el calendario. No quiero ni hablar de la confusión de la AHJ local sobre cuál es el papel de las reparaciones en especie.
Evitémoslo, establezcamos un plan con el equipo de instalación, recurramos a un asesor si es necesario y protejamos las construcciones modulares de los daños meteorológicos durante la construcción.
10. Culpar de todos los problemas de construcción a los modulares.
Parece que cada vez que alguien tiene un problema con la construcción modular, debido a un proyecto pasado, quieren culpar de todo a ella. Sí, soy partidario de la construcción offsite y me apresuro a señalar que problemas similares ocurren en proyectos de construcción convencional.
Sí, el proceso es diferente, y lo digo constantemente, pero si no se respeta el proceso y no se cumplen los puntos críticos y la coordinación señalados anteriormente, la culpa no es de la tecnología modular, sino del equipo. Culpar a la tecnología modular sin abordar los problemas subyacentes de coordinación y proceso es contraproducente.
Así que empiece a modular y optimice pronto su diseño para la fábrica que va a incorporar. Colabore en todos los diseños y decisiones críticas que deban tomarse y, por último, proteja siempre la estructura durante el montaje in situ.
Como defensor del sistema modular, quiero verlo crecer y desearle éxito en su próximo proyecto modular. El éxito de los proyectos modulares requiere una participación temprana de la fábrica, una comunicación clara y una planificación meticulosa. Si tiene en cuenta estos puntos clave, podrá optimizar su proyecto para que tenga éxito en esta industria floreciente.
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