Viviendas asequibles ya: Los mejores del sector aportan nuevas soluciones al mundo modular
En Estados Unidos faltan más de 7 millones de viviendas asequibles para los más de 10,8 millones de familias con ingresos extremadamente bajos, y no hay ningún estado o condado en el que un inquilino que trabaje a tiempo completo por el salario mínimo pueda permitirse un apartamento de dos dormitorios. La situación no es mucho mejor en Canadá, donde un informe de 2023 muestra la necesidad de 4,4 millones de viviendas asequibles.
Aunque los expertos en construcción modular saben desde hace años que puede ser una solución eficaz para hacer frente tanto a la cantidad como a la velocidad de desarrollo que se necesita, la noticia se está extendiendo lentamente a un público más general. Tres ponencias de la edición de este año de World of Modular, en Las Vegas, pretenden ofrecer información y orientación a quienes buscan una solución real a la crisis.
Liberar el potencial de los barrios de bolsillo
Eisa Lee, arquitecta socia de xL Architecture & Modular Design en Toronto (Canadá), afirma que un barrio de bolsillo, una pequeña comunidad dentro de otra más grande que aprovecha pequeñas zonas de relleno, puede ayudar a paliar parte de la escasez de vivienda. Su presentación se centrará en un proyecto actual de vecindario de bolsillo, que está construyendo una comunidad eclesiástica y que consiste en llenar de casas diminutas un aparcamiento no utilizado, como ejemplo de lo que las comunidades pueden hacer para ayudar.
Su empresa de diseño actúa como intermediaria entre los diseñadores de proyectos y las fábricas modulares, asesorándoles en la configuración y el diseño de la fábrica, la mejora de los procesos y el diseño de la producción. "Hemos trabajado estrechamente con ellos y entendemos todo el proceso de diseño para la fabricación y el montaje y cómo llevarlos a la fase inicial de diseño esquemático", afirma Lee.
La construcción modular desempeña un papel clave en el desarrollo de estas comunidades debido a la naturaleza repetitiva de las casas diminutas. Lee lo compara con la compra de un cobertizo prefabricado en una gran superficie, donde los fabricantes tienen varios modelos entre los que elegir y los residentes o promotores pueden seleccionar los que deseen. Dado que los códigos de construcción estructural son similares en todos los lugares, se agiliza el desarrollo porque el único diseño necesario es un plano de la comunidad o del emplazamiento y los servicios públicos. "Básicamente, se completa el trabajo del emplazamiento, se entregan las casas diminutas y luego se conectan los servicios, y ya está".
La elección del emplazamiento es clave, ya que la comunidad debe integrarse en su entorno. "No queremos construir un barrio de casas pequeñas en medio de edificios de 30 a 40 pisos. Y tampoco se quiere construir un condominio de 30 o 40 pisos en un barrio donde todo son casas unifamiliares o de dos pisos".
Eisa Lee, arquitecta socia de xL Architecture & Modular Design en Toronto (Canadá), afirma que un barrio de bolsillo, una pequeña comunidad dentro de otra más grande que aprovecha las pequeñas zonas de relleno, puede ayudar a paliar parte de la escasez de viviendas.
Lee dijo que los promotores de posibles barrios de bolsillo deberían investigarlos antes de determinar si tienen sentido para su proyecto concreto. Tendrán que saber por qué son una buena idea y por qué la gente elegiría vivir allí. Hay que centrarse en la calidad de vida y en establecer relaciones con los residentes. El siguiente paso es contratar a un diseñador que pueda ayudarles a desarrollar un sentido de comunidad para los propietarios, porque de lo contrario no será más que un montón de gente viviendo en una zona densa.
Su presentación en WOM ayudará a promotores, propietarios de terrenos y fabricantes de módulos a comprender las ventajas de los vecindarios de bolsillo y cómo implantarlos en sus zonas. Lee espera que la sesión cree conexiones para que los asistentes colaboren y creen más comunidades geniales.
Estrategias de colaboración en la ejecución de proyectos de vivienda asequible
Rhys Kane, Director de Desarrollo Empresarial de ROC Modular, y Jerry Rynda, Director de Desarrollo Empresarial y Marketing de Buttcon Holdings, presentarán un caso práctico que pone de relieve la importancia de reunir a un equipo de proyecto en una fase temprana y trabajar en colaboración para alcanzar los objetivos fijados. El proyecto Steveston Highway Turning Point Housing Society se está construyendo actualmente en Richmond, Columbia Británica (Canadá). Se trata de un edificio multifamiliar modular de tres plantas con estructura de madera y 25 unidades. ROC es el fabricante de las unidades, Buttcon es el contratista general y TASU Construction instala las unidades modulares.
La colaboración es clave en cualquier proyecto modular. "Hay tanto que diseñar y planificar por adelantado y tantas decisiones que tomar antes de la fabricación que, si no existe una colaboración transparente entre el cliente, el arquitecto, los consultores, el fabricante y el constructor, casi siempre surgen problemas", afirma Rynda. "Porque si el arquitecto no entiende que tiene que tener los planos as-built terminados antes de la contratación, se produce un choque de trenes. Además, el cliente tiene que entender que no puede hacer cambios en los módulos una vez iniciada la fabricación. Se necesita una coordinación perfecta, procesos ágiles, resolución de problemas, gestión de cambios y garantía de calidad".
Buttcon comienza cada proyecto con una matriz de responsabilidades, en la que se describen las responsabilidades de todos los principales interesados, incluidos los contratistas. Según Rynda, cuando las responsabilidades clave están claramente identificadas, el equipo puede centrarse en terminar el proyecto a tiempo y por el precio adecuado, que es el principal objetivo del cliente.
El proyecto Steveston Hwy Turning Point Housing Society de Richmond, Columbia Británica, es un edificio multifamiliar modular de 3 plantas con estructura de madera, que consta de 25 unidades, de las cuales un mínimo del 60% deben incluir las características de Vivienda Universal Básica (BUH) de la ciudad de Richmond. El proyecto se financia a través de la Iniciativa de Vivienda Rápida.
Kane afirma que es importante contratar a la fábrica modular lo antes posible para que el diseño pueda adaptarse a la construcción modular desde el principio. Anima a clientes y diseñadores a comprometerse con la modularidad lo antes posible y, a continuación, contratar a la fábrica. "Así podremos ofrecer todas las reglas del diseño modular, lo que es más eficiente para la fábrica y lo que va a ayudar a que el proyecto termine con un buen resultado", dijo Kane.
La colaboración también puede ayudar a gestionar la financiación y los costes. En el caso de las fuentes de financiación públicas, puede haber numerosos requisitos que cumplir para optar a ellas, por lo que colaborar desde el principio puede facilitar el proceso. Rynda afirma: "Creo que es fundamental que las partes interesadas estén de acuerdo y que todo el mundo entienda claramente los objetivos, prioridades y plazos del proyecto". Esto incluye detalles como los objetivos de sostenibilidad y las especificaciones de diseño necesarias para ajustarse al presupuesto del proyecto.
Por supuesto, en cualquier proyecto pueden surgir conflictos, por lo que es necesario contar con un proceso de resolución de conflictos para abordar los cambios y evitar retrasos. Rynda afirma: "Es fácil discutir o ser negativo. La colaboración es como un matrimonio: hay que trabajar juntos. Si no, os mataréis el uno al otro".
Kane espera que su presentación ofrezca una visión realista del trabajo conjunto de una fábrica y un contratista general, tanto en lo bueno como en lo malo. Rynda espera atraer a más contratistas generales para que adopten la construcción modular y proporcionarles algunas herramientas que puedan utilizar en proyectos actuales o futuros.
Casos prácticos de viviendas modulares asequibles
Adam Berger, propietario de Adam Berger Development, y Christopher Herr, Director de Diseño, ofrecerán un estudio de caso sobre su proyecto West Holden Place: un complejo multifamiliar de seis plantas y 77 unidades en Denver, Colorado. El proyecto estará terminado en marzo y es un escaparate de la modularidad en el sector de la vivienda asequible, ya que se espera que resulte entre un 20% y un 25% más barato que un edificio típico del mismo tamaño construido in situ y a un ritmo un 40% más rápido.
Berger ofrece un modelo de negocio único, ya que la empresa actúa como propietario, promotor, arquitecto y contratista general, lo que mejora la eficacia y reduce los gastos generales y los márgenes. "No hay tantas partes que intenten llevarse su tajada de beneficios. Podemos ser mucho más eficientes desde el punto de vista de los costes porque estamos integrados verticalmente", afirma Berger. "Tenemos los conocimientos necesarios para ejecutar proyectos para terceras organizaciones sin ánimo de lucro, que no disponen de más recursos que el terreno. Nos hemos comprometido a convertirnos en expertos en todas las facetas del suministro de viviendas modulares. Podemos entrar y hacerlo todo por ellos, ayudarles a financiarlo y completar el diseño y la construcción".
West Holden Place es un proyecto de viviendas para trabajadores de seis plantas y 77 unidades con ingresos mixtos (80%-120% AMI) que está tomando forma en el barrio de Sun Valley de Denver a través de una asociación de financiación única con la ciudad y el condado de Denver, el Departamento de Vivienda de Colorado (CDOH) y la Autoridad de Vivienda y Finanzas de Colorado (CHFA).
Han creado un potente equipo que trabaja en todas sus promociones, desde los contratistas comerciales hasta la financiación, y han perfeccionado su diseño, lo que facilita su reproducción en varios proyectos. Gracias a ello, pueden ofrecer una construcción de alta calidad a un precio económico. Y sus socios comerciales aprecian la facilidad de reproducir un diseño. "Pueden venir a este proyecto y hacer siempre el mismo trabajo. Sé exactamente lo que me espera, y hay muchas menos sorpresas o ninguna. Me resultará más fácil terminar el trabajo y probablemente ganaré más dinero".
Berger trabaja con la Colorado Housing Finance Authority y otras organizaciones sin ánimo de lucro para obtener financiación, que luego complementa con fuentes privadas. Además, Colorado ha apostado por la construcción modular, ofreciendo financiación a fábricas y proyectos modulares. Berger atribuye este apoyo al valor y las ventajas que ofrece la construcción modular, así como a la corta temporada de construcción y la escasez de mano de obra. "Creo que representa una zona geográfica en la que el modular está siendo aceptado y bien recibido, quizá más que en otras zonas debido a esos factores. Por necesidad, Colorado ha tenido que ser más creativo para encontrar formas de construir viviendas".
"Para nosotros, tanto si el proyecto es modular como si se construye in situ, lo más importante es que la gente quiera vivir allí y disfrutar de una buena calidad de vida. El hecho de que sea modular, desde su punto de vista, les importa un bledo. A nosotros nos importa, pero a ellos no. Sólo quieren un entorno vital de calidad".
Además de reunir a un gran equipo y perfeccionar su diseño, Berger maximiza la construcción fuera de las instalaciones en la medida de lo posible, con todo excepto los pasillos, las conexiones de servicios públicos y la fachada exterior construido en la fábrica. Otro punto clave de su éxito es la gestión eficaz de la logística. Su equipo entregó y montó 50 cajas en siete días utilizando un equipo que ya había trabajado junto anteriormente.
"Antes de empezar la construcción, dedicamos mucho tiempo a elaborar un conjunto de planos muy bien delimitados entre lo que estaba fuera de la obra y lo que estaba en ella, no sólo para que los subcontratistas lo revisaran y calcularan los precios, sino también para los inspectores de permisos y obras. Así, los inspectores de edificios entienden cuál es su competencia y su ámbito de trabajo". Trabajar con distintas jurisdicciones puede ser complicado, ya que los requisitos del emplazamiento suelen venir dictados por las jurisdicciones locales, mientras que las propias unidades modulares se rigen por la normativa estatal. "Crear las relaciones necesarias con la autoridad local, que en este proyecto era la ciudad de Denver, y la autoridad estatal, que es la División de Vivienda para el componente modular, y coordinar todos esos esfuerzos es un área de especialización que está evolucionando".
La presentación de Berger está pensada para mostrar a los equipos de proyecto exactamente cómo puede utilizarse la construcción modular para crear viviendas asequibles de alta calidad con un modelo sólido y fácilmente reproducible. "Nuestro proyecto demuestra que se puede construir más rápido y de forma más rentable. Queremos presentar los resultados de este trabajo y lo que hay que hacer para generar esos resultados".
Estas tres presentaciones resultarán atractivas para muchos profesionales del sector, ya sean novatos o veteranos. Todas ellas ofrecen ejemplos reales de proyectos de éxito que los asistentes pueden llevarse a la práctica en sus mercados. El objetivo general es ayudar a impulsar y fomentar la adopción de la construcción modular para viviendas asequibles, una misión crítica tanto en Estados Unidos como en Canadá.
Más información en 2025 World of Modular
"Espero que los asistentes salgan de [World of Modular] con una idea más clara de... el enorme potencial que tienen los sistemas modulares para realizar proyectos de vivienda impactantes", afirmó Lee.
Vea todos los ponentes y presentaciones del 2025 World of Modular.
Sobre la autora: Dawn Killough es una escritora independiente especializada en construcción con más de 25 años de experiencia trabajando con empresas constructoras, subcontratistas y contratistas generales. Su obra publicada se puede encontrar en dkilloughwriter.com.
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